Na co se pronajímatelé ptají nejčastěji

Na tři měsíce dluhu čekat nemusíte. Když nájemce dluží dva nájmy, můžete mu dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. Předem ho k nápravě vyzývat nemusíte. Když se nájemce bude bránit, posoudí soud, jestli byla výpověď oprávněná.

Výpověď bez výpovědní doby přijde na řadu, až nájemce dluží nájemné za tři měsíce. Předtím mu musíte poslat výzvu k zaplacení s přiměřenou lhůtou a napsat do ní, že jinak dostane výpověď bez výpovědní doby. Upomínka, kterou jste poslali dřív, se za takovou výzvu nepočítá.

Postup, když nájemce nezaplatil

Musí být písemná a musí nájemci dojít. Když jsou nájemci manželé, dostane ji každý z nich. Musí v ní stát důvod, tedy za které měsíce a kolik vám nájemce dluží. A taky poučení, že může vznést námitky a do dvou měsíců od doručení se obrátit na soud. Bez toho výpověď neplatí.

Výpovědní doba začne běžet až prvním dnem měsíce po doručení výpovědi.

Výpovědi a co k nim máte

Když nájemce zaplatí až po doručení výpovědi, výpověď tím sama nezaniká. Soud ale může přihlédnout k tomu, jak se nájemce choval. Když chcete, aby nájem pokračoval, sepište s ním dohodu, že výpověď berete zpět.

Ne. Dokud vám nájemce byt nepředá, užívá ho on, i když nájem už skončil. Pronajímatelka, která nájemkyni kvůli dluhu nechala odvézt věci z bytu, dostala dvacet měsíců podmíněně. A kdo nechá nájemce bez vody nebo tepla, riskuje taky trestní stíhání. Dluh řešte výpovědí a u soudu, ne svépomocí.

Pošlete mu písemnou výzvu k vyklizení a nejdřív za 14 dní podejte žalobu na vyklizení. Soud může vydat rozkaz k vyklizení bez jednání. Nájemce pak musí do 15 dnů vyklidit, nebo podat odpor. Když nájemce výpověď u soudu napadl, rozkaz počká na výsledek. Když nevyklidí, byt vám vrátí exekutor. Sami ho vystěhovat nesmíte.

Za dobu, kdy v bytě zůstává po skončení nájmu, máte nárok na náhradu ve výši nájemného.

Výzva k vyklizení a žaloba

Nejvýš trojnásobek měsíčního nájemného. Do toho se počítá i smluvní pokuta, pokud ji ve smlouvě máte: kauce a pokuta dohromady trojnásobek přesáhnout nesmí. Zálohy na služby se do nájemného nepočítají.

Ano. Po skončení nájmu kauci vracíte i s úroky, alespoň v zákonné výši. Odečíst si z ní smíte, co vám nájemce dluží za nájem, služby nebo škodu. Proto se vyplatí mít předávací protokol se stavem bytu na začátku i na konci nájmu.

Vracení kauce a co k němu máte

Z kauce si při skončení nájmu započtete, co vám nájemce dluží, tedy i škodu na bytě. Kauce ale dluh neuzavírá. Co je nad ní, vám nájemce dluží dál a vymáháte to jako každý jiný dluh: nejdřív písemná výzva k zaplacení, a když nezaplatí, návrh k soudu. Obvyklé opotřebení bytu po nájemci chtít nemůžete.

Rozhoduje, čím škodu doložíte. Pomůže předávací protokol při nastěhování a při odchodu, fotky a faktury za opravu. Bez protokolu z nastěhování se těžko dokazuje, že škoda v bytě nebyla už předtím.

Nájemce poškodil byt

Když ho do tří měsíců písemně nevyzvete, aby se vystěhoval, nájem se obnoví. A to na stejně dlouho, jak byl sjednaný, nejvýš na dva roky. Zabránit tomu můžete větou ve smlouvě, že se nájem sám neprodlouží, nebo včasnou výzvou.

Má to vaše smlouva? Vyzkoušejte ji

Členy své domácnosti ano, jen vám to musí oznámit. Když si ve smlouvě vyhradíte souhlas s přijetím nového člena domácnosti, potřebuje nájemce váš souhlas. Neplatí to u osob blízkých, například u manžela nebo dětí, a v některých dalších výjimečných případech. Počet lidí v bytě si můžete ve smlouvě omezit číslem.

Když v bytě sám bydlí, může pokoj podnajmout i bez vašeho souhlasu. Když v bytě nebydlí, potřebuje váš souhlas. Pozor: když se k jeho žádosti o souhlas měsíc nevyjádříte, platí, jako byste souhlasili.

Proto si do smlouvy napište, že podnájem je bez vašeho předchozího písemného souhlasu zakázaný. Nejvyšší soud potvrdil, že souhlas si můžete vyhradit i k pokoji v bytě, kde nájemce sám bydlí.

Podnájem a co k němu máte

Nejjednodušší je mít to ve smlouvě. Když si v ní domluvíte každoroční zvýšení třeba o inflaci, nájem se zvedá podle ní. U smlouvy na dobu určitou se na nové výši můžete domluvit při prodloužení. Když ji nájemce nepřijme, nájem skončí dnem, který stojí ve smlouvě.

Když ve smlouvě nic není, můžete nájemci písemně navrhnout zvýšení až na nájem obvyklý v místě. Nejdřív po 12 měsících bez zvýšení a nejvýš o 20 % za tři roky. V návrhu uveďte novou výši a doložte, že podmínky splňujete. Když vám nájemce do dvou měsíců písemně nepotvrdí, že se zvýšením souhlasí, můžete do dalších tří měsíců požádat soud, aby výši určil.

Chcete zvýšit nájemné

Ano. Když se změní vlastník, přechází nájem na nového vlastníka se vším, co ve smlouvě stojí. Vypovědět nájem jen proto, že jste byt koupili, nemůžete. U bytu, ve kterém nájemce bydlí, to zákon vylučuje, i kdyby to smlouva dovolovala.

Nájem tedy skončí tak, jak stojí ve smlouvě: u doby určité sjednaným dnem, jinak jen z důvodu, který dává zákon. Proto si nájemní smlouvu vyžádejte ještě před koupí. A domluvte se s prodávajícím, že vám předá i kauci, kterou mu nájemce složil.

Prodej bytu s nájemcem

Nájemce. Platí drobné opravy, které vyjmenovává nařízení vlády, a k tomu další opravy, které stojí nejvýš 1 500 Kč za jednu. Dohromady ale nejvýš 150 Kč za metr čtvereční bytu za rok. Dřív byly limity 1 000 Kč a 100 Kč. Když je máte ve smlouvě ještě staré, rozdíl platíte vy.

Kdo platí opravu

Do čtyř měsíců od konce zúčtovacího období. Když účtujete za kalendářní rok, tedy do konce dubna. Když vyúčtování pošlete pozdě, může po vás nájemce chtít pokutu 50 Kč za každý den zpoždění.

Vyúčtování a co k němu máte

Ano, když u příjmů z nájmu uplatníte skutečné výdaje. Pak si odečtete úroky z úvěru, ze kterého jste pronajímaný byt koupili, odpisy bytu a další výdaje na pronájem, třeba opravy, pojištění nebo daň z nemovitých věcí. Byt se obvykle odpisuje 30 let.

Když zvolíte paušál 30 % z příjmů, jsou v něm zahrnuté všechny výdaje. Úroky ani odpisy už navíc neodečtete. A úroky z hypotéky na pronajímaný byt nejde uplatnit ani jako odpočet, který mají lidé u vlastního bydlení. Co se vám vyplatí víc, spočítejte dopředu. Přechod mezi paušálem a skutečnými výdaji má svá pravidla.

Daně z pronájmu

Ano. K přihlášení mu stačí nájemní smlouva. Váš souhlas nepotřebuje. Trvalý pobyt mu ale nedává žádné právo v bytě zůstat. Po skončení nájmu můžete úřad požádat, aby mu ho zrušil.

Zrušení trvalého pobytu

Do 30 dnů od chvíle, kdy jste se o soupisu dozvěděli, podejte exekutorovi návrh na vyškrtnutí věcí ze soupisu a doložte, že věci patří vám. Když exekutor návrhu nevyhoví, zbývá žaloba na vyloučení věci z exekuce.

Exekutor v bytě a co k tomu máte