Jak pronajímat bez problémů
Nájemce, který platí včas a byt vám vrátí uklizený, není výhra v loterii. Takového nájemce si najdete, když jdete krok za krokem a nic nenecháte náhodě. Tady je všech sedm kroků. U každého uvidíte, co vás chrání a kde pronajímatelé nejčastěji chybují.
Kde chcete začít?
Jak vypadá nájem, který nedá práci
Nájem přijde na účet dřív, než je splatný. Když začne kapat kohoutek, nájemce ho nechá opravit a jen vám napíše. Sousedé o nájemci ani nevědí. A když se po letech stěhuje, nechá klíče na stole a byt uklizený.
Takové nájemce mají pronajímatelé, kteří si je vybrali podle pravidel. Podepsali s nimi pořádnou smlouvu a na první zaváhání reagovali hned.
„Pronájmu se věnuji od roku 2015, v současné době pronajímám 10 bytů. Za tuto dobu se mi v bytech vystřídalo 27 nájemníků. Doposud jsem neměl větší problém s nájemníky, jako například nezaplacený nájem, nebo neochotu se vystěhovat. (…) Kurz mi umožnil projít si celou škálou potenciálních problémů a řešení ‚na nečisto‘.“
Proč postup, a ne jen dobrá smlouva
Smlouva, kauce i prověření nájemce jsou pojistky. Kdo nechce platit, každou z nich zvlášť nějak obejde.
Když do sebe ale zapadne všech sedm kroků, nemá kudy. Je to jako s obranou státu: kdo je připravený, většinou bojovat nemusí. Nájemce, který by chtěl dohody porušit, pozná hned na začátku, že by u vás nepochodil. A vybere si jiný byt.
Slušnému nájemci postup nevadí. Naopak. Vidí, že u vás je všechno jasné a férové, a rád u vás zůstane.
57 %
pronajímatelů řeší potíže s nájemcem podle citu a doufá, že to nějak dopadne. K advokátovi zajde necelá pětina.
Anketa mezi čtenáři našich e-mailů
„(…) i díky tak důkladné smlouvě nevím, co je to neplatič. (…) Jak i ve vašich materiálech stojí, není to boj s nájemcem, je to dialog.“
Postup krok za krokem
Čtyři kroky rozhodují o tom, kdo u vás bude bydlet. Další dva pohlídají, abyste měli s nájemcem všechno černé na bílém. A poslední udrží nájem v pořádku i po letech. Podle prvních písmen kroků se postup jmenuje B.L.A.N.S.O.R.®
Krok 1 · Byt
Stav bytu, vybavení, výše nájmu a pravidla určují, kdo se vám ozve. Zanedbaný byt za nízkou cenu přitahuje jiné lidi než udržovaný byt za cenu, jaká je v okolí běžná.
TipKolik lidí má dnes klíč od vašeho bytu? Když to nevíte jistě, nevíte ani, kdo všechno se do něj dostane.
Krok 2 · Lidé
Sympatický člověk s dobrým příběhem přesvědčí na prohlídce skoro každého. Kdo nemá dopředu jasno, koho v bytě chce, vybírá podle úsměvu. A na to, co se za úsměvem schovávalo, přijde až po podpisu.
TipZkuste z hlavy vyjmenovat podmínky, za kterých byt nepronajmete. Když vám to trvá déle než minutu, rozhodne za vás na prohlídce dojem.
„Nájemník před uzavřením smlouvy slibuje, souhlasí, přetvařuje se a potom se ukáže, že je ve skutečnosti jiný (horší) než jak se mi jevil.“
Krok 3 · Atraktivní inzerát
Inzerát je první síto. Dobrý inzerát přitáhne lidi, kteří chtějí slušně bydlet. Ty ostatní odradí dřív, než vám zavolají.
TipPřečtěte si svůj poslední inzerát očima někoho, kdo nechce platit. Našel by v něm jediný důvod, proč se vám neozvat?
Krok 4 · Nájemce
Problémový nájemce na prohlídce skoro vždycky působí mile. Prozradí ho drobnosti, které člověk bez zkušenosti snadno přehlédne. Postup vám řekne, na co se ptát a co si ověřit.
TipVzpomeňte si na nájemce, který u vás bydlí teď. Co jste o něm věděli dřív, než dostal klíče? Kromě toho, co vám řekl sám.
„Hodně pomáhá zeptat se na reference posledního pronajímatele. Někdo má problém předat kontakt na posledního pronajímatele a to už je v mých očích přitěžující okolnost.“
Krok 5 · Smlouva
Dokud je všechno v pořádku, na smlouvu ani nesáhnete. Rozhoduje ve chvíli, kdy nájemce přestane platit nebo tvrdí, že škrábance na podlaze tam byly. Pak platí jen to, co je černé na bílém.
Smlouva z internetu většinou řeší, kdo komu platí. Neřeší, co se stane, když ne.
TipKdyby se nájemce stěhoval zítra, dokázali byste doložit, v jakém stavu byt dostal? Při vracení kauce nikoho nezajímá, kdo si co pamatuje.
„Po ukončení nájmu jsme se při konečném vyúčtování záloh nemohli domluvit, co všechno uhradí jako náhradu škody. Byla to i má vina, protože jsem si nepořídila dostatečnou a průkaznou fotodokumentaci stavu při předání.“
Nevíte, jak dobře vás chrání smlouva, kterou máte teď?
Vyzkoušejte ji ve Zkoušce smlouvyKrok 6 · Ochrany
Každý měsíc bez platby přidá k dluhu celý nájem. O tom, kolik z něj dostanete zpátky, se ale nerozhoduje až u soudu. Rozhoduje se dřív, než dáte klíče.
Ochrany jsou pojistky, které si připravíte předem. Kauce je jen jedna z nich. Když se pak něco pokazí, máte je v ruce a nezačínáte od nuly.
TipSpočítejte si v kalkulačce, kolik by vás neplatič stál i po odečtení kauce, kterou máte.
„Později mi pomohly, když jsem měla neplatícího nájemníka: I díky vzoru evidence plateb a vysvětlení, jak započítávat mimořádné platby vůči pohledávkám, aby byl stále přehled, kolik ještě dluží.“
Krok 7 · Reakce
Nájemce se rychle naučí, co si u vás může dovolit. Když první zpoždění přejdete, přijde druhé. Když se ozvete hned, zdvořile a písemně, většinou už žádné další nebude.
A když to nepomůže, víte, co dál a v jakém pořadí. Na pořadí záleží víc, než by člověk čekal. Soud se dívá i na to, co jste udělali dřív, než jste dali výpověď.
TipPodívejte se do bankovnictví, kolikrát letos přišel nájem po splatnosti. A kolikrát jste se nájemci kvůli tomu ozvali.
„základ je: reagovat. Zpozdí se s nájmem o den, okamžitě volám. Oni si potom moc nedovolí, když vidí, že nespím.“
Nájemce vám právě nezaplatil?
Co udělat ještě dnesProč zrovna B.L.A.N.S.O.R.
BLANSOR®
Byt, Lidé, Atraktivní inzerát, Nájemce, Smlouva, Ochrany, Reakce. Postup jsme skládali přes 20 let z praxe pronajímatelů a z toho, jak rozhodují soudy. Jméno je registrovaná ochranná známka.
Kolik kroků už máte?
Zaškrtněte, co u svého pronájmu opravdu máte. Co zaškrtnete, zůstane jen u vás.
Uložte si, co vám chybí. Pošleme vám e-mailem kroky, které jste nezaškrtli. U každého napíšeme, proč na něm záleží a kde v příručkách najdete postup.
Potom vám pošleme deset krátkých lekcí z praxe a po nich tipy, nové články a nabídky. Odhlásit se můžete jedním kliknutím. Ochrana osobních údajů
Úrovně ochrany
S Kompletní obranou máte všech sedm kroků v příručkách, na videu i do sluchátek, a k tomu hotové dokumenty. S Ochranným balíčkem vám domů přijdou příručky, hotové dokumenty ke všem krokům a audiokurz na flashdisku. Akademie vás sedmi kroky provede na videu, jen bez smluv a vzorů.
Nejpevnější ochrana, jakou máme. Když se něco pokazí, víte, co dělat, a celý rok máte online aktuální smlouvy.
Kartou máte přístup hned. Převodem do dvou pracovních dnů od chvíle, kdy nám peníze přijdou.
Rozumíte každému kroku nájmu a víte, co kdy udělat. Máte jen video, bez smluv a bez tištěných příruček.
Za stejnou cenu můžete mít Kompletní obranu. Dostanete v ní celou Akademii a k tomu tištěné příručky a flashdisk.
Chci jen Akademii
Smlouva a hotové dokumenty, o které se opřete, až bude potřeba jednat. Dostanete tištěné příručky a flashdisk. Akademii a online průvodce ale ne.
Příručky a flashdisk máte obvykle do dvou pracovních dnů.
Cena 9 450 Kč platí, dokud nevyjde další vydání příruček. Pak ji upravíme. Porovnat úrovně ochrany
Když v našich materiálech do 12 měsíců od nákupu nenajdete praktické a konkrétní postupy, napište nám na info@jakpronajimatbyty.cz. Do e-mailu dejte číslo objednávky a pár slov o tom, co jste hledali. Příručky a flashdisk nám pošlete zpátky. Do 14 dnů od chvíle, kdy k nám dorazí, vám vrátíme celou cenu. U samotné Akademie stačí napsat. Když vám peníze vrátíme, skončí i online přístup a právo používat naše smlouvy a vzory. Platí to doopravdy.
Časté otázky
Nemusíte. Když už nájemce máte, začněte smlouvou, pojistkami a tím, jak reagujete na zpoždění. Prvními čtyřmi kroky projdete, až budete hledat dalšího nájemce.
U jednoho bytu vás jeden špatný nájemce připraví o celý příjem, dokud ho nevyměníte. Smlouva je důležitá, ale neplatiče si do bytu pustíte špatným výběrem, ne špatnou smlouvou. A když už v bytě je, rozhoduje, jak rychle a správně zareagujete.
Postup je psaný pro pronajímatele, ne pro právníky. Dopisy a smlouvy jsou hotové, doplníte jen údaje. U každého kroku víte, co udělat a proč.
Většinou ne. S hotovými dopisy a postupem zvládnete sami upomínky, výzvy, dohody i výpověď. Když spor dojde až k soudu, přijdete k advokátovi připravení, se všemi dokumenty v pořádku. Takového klienta má každý advokát rád. Má s ním míň práce a vás to vyjde levněji.
Postup hodně zmenší riziko, že si neplatiče pustíte do bytu. A když se to přece stane, budete hned první den vědět, co dělat, a přijdete o mnohem míň.
Kolik by vás takový nájemce stál, si spočítáte v kalkulačce.
Zdarma pro pronajímatele
Pošleme vám deset krátkých lekcí z praxe. Najdete v nich skutečné příběhy pronajímatelů a pasti v zákoně. A dozvíte se, proč si jich málokdo všimne včas.
Čtou nás tisíce pronajímatelů. Po lekcích vám budeme posílat i tipy, nové články a nabídky. Odhlásit se můžete jedním kliknutím. Ochrana osobních údajů
Každý z kroků vznikl z něčeho, co se někomu pokazilo. Řídí se jimi tisíce pronajímatelů. Vy můžete začít ještě dnes.