fbpx
Pronajatý byt vyhořel a nájemce požaduje po pronajímateli 854 454 kč. Musí zaplatit? 2

Pronajatý byt vyhořel a nájemce požaduje po pronajímateli 854 454 kč. Musí zaplatit?

Následující příběh o požáru v pronajatém bytě je smutný, poučný a varovný současně…

Žena s mužem si pronajali byt a spokojeně jej užívali.

Jednoho dne ale vznikl v bytě požár. A v jeho důsledku (a důsledku navazujícího zásahu hasičů) byl celý byt – včetně jeho zařízení – v podstatě zničen.

Žena se obrátila na pronajímatele, aby „neprodleně“ provedl potřebné opravy. Aby mohli v bytě opět bydlet. Pronajímatel sice stav bytu znal (navštívil jej hned den po požáru), ale k opravě bytu se ale odhodlal až téměř po několika měsících.

Nájemci si ale v mezidobí zajistili opravu bytu sami a nyní žalují pronajímatele o náhradu nákladů a škody.

Požadují 214 913 Kč, které vynaložili na rekonstrukci bytu. A dalších 639 541 Kč za zničený či poškozený majetek, který jim v bytě shořel. Celkem tedy 854 454 Kč.

První soud dal nájemcům za pravdu a rozhodl, že pronajímatel má zaplatit.

Odvolací a Nejvyšší soud se ale postavily na stranu pronajímatele: Nájemce prý neoznámil poškození bytu pronajímateli přesně tak, jak mu to ukládá zákon. A protože tedy nájemce provedl opravu bytu bez souhlasu pronajímatele, nemá na proplacení svých výdajů nárok.

Ústavní soud ale nyní vrátil vše na začátek a nižší soudy budou rozhodovat znovu.

Protože se ale ve svém nálezu vyjádřil k tomu, jak se (ne)mají oznamovat závady v bytě, každý pronajímatel by měl zbystřit:

[emaillocker id=501]Občanský zákoník v době požáru vyžadoval (v § 691), aby nájemce pronajímatele nejen upozornil na závadu a dal pronajímateli přiměřenou lhůtu k jejímu odstranění, ale aby v samotném upozornění také uvedl, že pokud pronajímatel neodstraní závadu, že to udělá nájemce sám a bude pak po pronajímateli požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů.

V našem případě nájemkyně sice ukázala pronajímateli spáleniště a chtěla po něm, aby zajistil opravu „neprodleně“. Nižší soudy k tomu ale konstatovaly, že tím nesplnila svou povinnost, protože dle litery zákona měla uvést „přiměřenou lhůtu“.

Ústavní soud se jí zastal a stanovil, že lpění na těchto detailech je v dané situaci „přepjatě formalistická“. A ústní oznámení s požadavkem, aby pronajímatel celý byt „neprodleně“ opravil, označil za účinné.

Obdobný neformální postup nájemce je možný i podle nového občanského zákoníku:

– Zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, má to „ihned“ oznámit pronajímateli. (Jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, má nájemce oznámit pronajímateli „bez zbytečného odkladu“).

– Pronajímatel má odstranit poškození nebo vadu „v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil“.

– Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

– Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. (Za předpokladu, že prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada představuje hrubé porušení povinností pronajímatele.)

Co z toho všeho vyplývá pro pronajímatelskou praxi:

a. Pokud vám nájemce oznámí, že v bytě nastala nějaká závada, k účinnosti takového oznámení stačí, aby tak udělal ústně, po telefonu, emailem, smskou, apod. Nemusí posílat dopis v obálce. (Musí ale samozřejmě prokázat, že jste se o jeho oznámení dozvěděl.)

b. Jakmile je závada oznámena, máte „přiměřenou dobu“ na to, abyste závadu odstranili.

c. Pokud závadu neodstraníte, může se do opravy pustit – na vaše náklady – nájemce.

Každý pronajímatel by si tedy měl hlídat, co mu nájemce hlásí a podle toho také přiměřeně a v odpovídající lhůtě reagovat.

Jen tak totiž zabráníte tomu, aby nájemce neutratil peníze, které mu následně budete muset proplatit.

Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz

P.S. Jak to dopadne s pronajímatelem vyhořelého bytu? Bude muset zaplatit požadovaných 854 454 Kč? Zatím to není jasné a budeme tento případ dál sledovat.

Protože ale v daném případě způsobila požár dle zprávy hasičů „závada na elektroinstalaci“, v dalším jednání u soudu se bude tvrdě bojovat o to, jak se o elektroinstalaci a elektrospotřebiče staral pronajímatel a jak nájemce.

Obsahuje vaše nájemní smlouva ujednání o tom, kdo je za elektroinstalaci, elektrospotřebiče a jejich stav a revize odpovědný?

Nájemní smlouva, kterou získáte společně s investičním kurzem „Jak kupovat a pronajímat byty“ pamatuje i na tyto detaily a pomůže vás tedy ochránit i v situacích, o kterých jste nikdy nepředpokládali, že mohou nastat.

[/emaillocker]

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...
>