V České republice skončí v osobní insolvenci ročně přes 18 000 lidí, a protože každá z těchto osob někde bydlí, mezi úpadci se samozřejmě objevují i naši nájemci.
Riziko insolvence nájemce číhá tedy na každého pronajímatele, a je proto důležité vědět, co úpadek nájemce pro pronajímatele a jeho práva a povinnosti znamená.
Zaprvé, každý pronajímatel by měl
Hlídání dlužníků můžeme provádět ručně na https://isir.justice.cz/isir/common/index.do… nebo si na automatické sledování insolventního rejstříku zřídit některý z komerčních hlídačů. Tyto systémy sledují jména a rodná čísla nových úpadců, a jakmile se mezi nimi objeví námi sledovaná osoba, dostaneme o tom upozornění emailem.
Druhou důležitou informací je fakt, že jakmile je u dlužníka soudem potvrzen úpadek, vyrovnání našich pohledávek se začne řídit speciálními pravidly, které stanoví zákon o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon) č. 182/2006 Sb.
Klíčová pravidla pro přihlašování pohledávek jsou následující:
– Věřitelé dlužníka jsou od zahájení insolvenčního řízení oprávněni uplatnit v něm své pohledávky přihláškou, a to i v případě, že insolvenční soud ještě nezveřejnil výzvu k podávání přihlášek.
– Insolvenční soud vyzve věřitele, kteří chtějí své pohledávky uplatnit v insolvenčním řízení, aby podali přihlášku pohledávky. Tuto výzvu lze spojit s oznámením o zahájení insolvenčního řízení; je-li výzva učiněna samostatně až v průběhu insolvenčního řízení, oznamuje se stejným způsobem, jakým se oznamuje zahájení insolvenčního řízení. (Laik může při čtení tohoto pravidla získat dojem, že soud bude věřitele obesílat… ale nebude. Soud pouze v insolvenčním rejstříku na internetu zveřejní výzvu a je na věřitelích, aby se sami dopídili toho, že mají vůbec něco někam přihlašovat!!!!)
Nejdůležitějšími pravidly ohledně trvání nájmu a pohledávek z nájmu jsou následující (pravidla platí jak pro řešení úpadku konkursem, tak oddlužením)…
– Insolvenční správce je po prohlášení konkursu oprávněn vypovědět nájemní smlouvu nebo podnájemní smlouvu uzavřenou dlužníkem ve lhůtě stanovené zákonem nebo smlouvou, a to i v případě, že byla sjednána na dobu určitou; výpovědní lhůta však nesmí být delší než 3 měsíce.
– Ustanovení občanského zákoníku o tom, v kterých případech a za jakých podmínek může pronajímatel vypovědět nájem bytu, tím nejsou dotčena.
– Právo na nájemné nebo jinou úhradu za dobu PŘED prohlášením konkursu může druhý účastník smlouvy uplatnit pouze přihláškou pohledávky. Totéž platí, jde-li o nájemné nebo jinou úhradu zaplacenou předem; tuto pohledávku je nutné přihlásit jako pohledávku vázanou na splnění odkládací podmínky.
– Nájemní nebo podnájemní smlouvu, kterou dlužník uzavřel jako nájemce nebo podnájemce, nemůže druhý účastník smlouvy PO rozhodnutí o úpadku vypovědět nebo od ní odstoupit pro prodlení dlužníka s placením nájemného nebo jiné úhrady, ke kterému došlo před rozhodnutím o úpadku, anebo pro zhoršení majetkové situace dlužníka.
– Nebyl-li v době prohlášení konkursu ještě předán předmět nájmu či podnájmu, může insolvenční správce i druhý účastník smlouvy od smlouvy odstoupit; učiní-li tak insolvenční správce, může se druhý účastník smlouvy domáhat náhrady škody způsobené předčasným ukončením smlouvy přihláškou pohledávky, a to nejpozději do 30 dnů ode dne odstoupení od smlouvy. Každá ze smluvních stran je povinna druhému účastníku smlouvy do 10 dnů poté, co k tomu byla vyzvána, sdělit, zda od smlouvy odstupuje; jestliže tak neučiní, právo odstoupit od smlouvy podle tohoto ustanovení jí zaniká.
Co z toho vyplývá prakticky?
– Po rozhodnutí o úpadku již není jednacím partnerem pro pronajímatele nájemce, ale insolvenční správce.
– Insolvenční správce má právo nájemní smlouvu vypovědět.
– Pokud insolvenční správce nájem nevypoví, nájem (a povinnost platit nájemné) trvá. To ale pro pronajímatele bohužel neznamená, že dostane za toto období zaplaceno: Insolvenční správce hospodaří jen s majetkem, který měl dlužník v době prohlášení úpadku. Úhrada pohledávek tzv. za majetkovou podstatou (tedy např. nájemného za toto období) má sice přednost při rozdělávání výnosů z konkursu, ale kde nic není, tam ani…
– Pronajímatel může nájem také vypovědět, v důvodech je ale stále omezen § 2288 občanského zákoníku. Ten stanoví, že pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
– Insolvenční zákon zakazuje pronajímateli, aby nájem vypověděl jen proto, že nájemce je v úpadku.
– Dluží-li nájemce nájemné za dobu PŘED úpadkem, pronajímatel musí tuto pohledávku přihlásit v insolvenčním řízení prostřednictvím stanoveného formuláře a ve stanovené lhůtě. Postup viz. http://www.insolvencni-zakon.justice.cz/
– I když nájemce dluží na nájemném, po prohlášení úpadku už pronajímatel nemůže z toho důvodu nájem vypovědět.
Chytré pronajímatele samozřejmě napadne, že by si do smlouvy mohli vložit pojistku: ujednání, které by stanovilo, že pokud se nájemce ocitne v úpadku, nájem automaticky zanikne.
Takové ujednání je ale neúčinné.
Jak totiž objasnil Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. 29 Cdo 60/2012, ze dne 30. 1. 2014:
„Ustanovení § 257 insolvenčního zákona zakazuje pronajímateli vypovědět po rozhodnutí o úpadku dlužníka – nájemce nájemní smlouvu (nebo od ní odstoupit) ze dvou (na sobě nezávislých) důvodů. Nájemní smlouvu nemůže pronajímatel vypovědět (nebo od ní odstoupit):
1/ Má-li být důvodem výpovědi (odstoupení) prodlení dlužníka (nájemce) s placením nájemného nebo jiné úhrady, ke kterému došlo před rozhodnutím o úpadku.
2/ Má-li být důvodem výpovědi (odstoupení) zhoršení majetkové situace dlužníka.
Druhý ze zakázaných důvodů výpovědi (odstoupení), tedy zákaz vypovědět po rozhodnutí o úpadku nájemní smlouvu (odstoupit od ní) pro zhoršení majetkové situace dlužníka – nájemce, přitom typově předchází realizaci těch ujednání nájemní smlouvy, jejichž prostřednictvím si pronajímatelé zajišťují možnost nájemní smlouvu vypovědět (odstoupit od ní) právě tehdy, zhorší-li se majetková situace dlužníka, včetně klauzulí, jež dovolují vypovědět nájemní smlouvu (odstoupit od ní) v souvislosti se zahájením insolvenčního řízení na majetek nájemce nebo přímo v souvislosti se zjištěním úpadku dlužníka – nájemce, bez zřetele k tomu, že dlužník – nájemce své povinnosti z nájemní smlouvy jinak plní (není v prodlení s placením nájemného a jiných úhrad, jež s nájmem souvisejí).
Výklad, jenž zákaz výpovědi nájemní smlouvy (odstoupení od ní) pojí jen s existencí dluhu na nájemném nebo jiných úhradách, jež s nájmem souvisejí (srov. úsudek „nebo neplacení nájemného a náhrad dlužníkem pro zhoršení jeho majetkové situace před rozhodnutím o úpadku“), tudíž není správný.“
A jak je to s (ne)placením nájemného v době od vyhlášení úpadku do doby prohlášení oddlužení/konkursu?
Podle rozsudku Nejvyššího soud ČR sp. zn. 29 Cdo 3277/2013, ze dne 23. 9. 2015 následující:
„Nejde-li o případ uvedený v § 256 odst. 3 větě druhé insolvenčního zákona, právo na nájemné nebo jinou úhradu, na kterou pronajímateli vznikl nárok v době od rozhodnutí o úpadku do prohlášení konkursu na majetek nájemce, může pronajímatel přihlásit v době od prohlášení konkursu do insolvenčního řízení vedeného na majetek nájemce i po uplynutí propadné přihlašovací lhůty určené rozhodnutím o úpadku. Od prohlášení konkursu na majetek nájemce platí pro takovou pohledávku omezení dané ustanovením § 109 odst. 1 písm. a) insolvenčního zákona.
Je-li část pohledávky uplatněna věřitelem u soudu žalobou v rozporu s ustanovením § 109 odst. 1 písm. a) insolvenčního zákona, nejsou splněny předpoklady pro vydání platebního rozkazu. Kvalifikovaná výzva dle § 114b odst. 1 o. s. ř., s takovým platebním rozkazem spojená, nemůže vyvolat účinky uznání nároku a na tomto základě nelze o věci rozhodnout rozsudkem pro uznání ani ve vztahu k dalším částem pohledávky.“
Co z toho všeho vyplývá?
Výše uvedená pravidla sice ukazují, jak se o své peníze přihlásit, když nájemce skončí v úpadku, ale nezaplatí-li nájemce včas nájemné, nejlepší doba pro jeho upomínání a vymáhání není „potom“ či „někdy“… ale hned.
Necháte-li totiž nájemcův dluh bez povšimnutí (nebo jej necháte dále narůstat), nájemce může skončit v insolvenci a pak v oddlužení nebo konkursu.
Bude-li schopen vám a ostatním věřitelům zaplatit minimálně 30 % toho, co dluží, soud mu schválí tzv. oddlužení… a zbytek vaší pohledávky se stane navždy nevymahatelným.
Dostat z celku jen 30 % je samozřejmě bolestivé a vidíte-li tedy u nájemce zhoršení platební morálky, začněte nejen hlídat insolvenční rejstřík, ale hlavně tlačit na zaplacení či vystěhování.
Včas zaplacené nájemné je totiž nejen výsledkem správného výběru nájemce a smluvního podchycení všech povinností, ale také pevného a přísného postupu pronajímatele.
Čím dříve pak utneme jakékoliv náznaky neplnění sjednané dohody, tím klidněji se nám bude dlouhodobě pronajímat.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz