Je skutečně možné vydělávat nákupem bytu na hypotéku a jeho pronajímáním?

Je možné s průměrnými příjmy nakupovat a pronajímat byty? Kupovat je na hypotéku  a přesto vydělávat na jejich pronájmu? Co je pravdy na tom, že tak získám tisícikorunu jen za “několik set” korun? Tento článek vám poskytne odpovědi…

Mnoho lidí si myslí, že k investování do nemovitostí potřebují statisícové příjmy a vysoké úspory. Jak vám ale na následujícím příkladu ukážu, investovat do bytů můžete s průměrným příjmem a nevelkými úsporami již dnes i vy.

PŘÍKLAD Z PRAXE

Klient, jehož příběh vám popíšu (s jeho souhlasem, avšak přirozeně bez identifikace), vlastní již několik bytů. Specializuje se na nákup malometrážních jednotek (garsonky, 1+kk nebo 1+1) a ty následně pronajímá zejména mužům s nadprůměrným příjmem ve věkové kategorii 25 – 35 let.

Před několika lety jsme tomuto klientovi našli cihlový byt 1+kk, za který majitel původně požadoval

částku 850 000 Kč. (Byt se nachází ve městě s cca 100 000 obyvateli, tržní hodnota obdobných bytů činila 750 – 800 000 Kč.)

Prodávající si ještě před prodejem svého starého bytu koupil v jiné části města nový byt a zavázal se, že jej do tří měsíců od podpisu kupní smlouvy zaplatí. Pokud by tak neudělal, zavázal se zaplatit vysokou smluvní pokutu.

Přes hrozbu vysoké smluvní pokuty ale bohužel trval dva a půl měsíce na částce 850 000 Kč. A přestože průběžně dostával nabídky okolo 750 tis. Kč, ty se mu vždy zdály příliš nízké a proto je odmítal. Když si asi 14 dní před termínem zaplacení konečně uvědomil, co mu hrozí, začal cenu snižovat. Původní zájemci již však o byt nejevili zájem (koupili mezi tím jiný). A jediný, kdo o byt stále jevil zájem a byl schopen uhradit kupní cenu v tomto termínu, byl náš klient.

Po několikadenním vyjednávání se obě strany domluvily na ceně 690 000 Kč. Náš klient musel sice do bytu investovat dalších cca 50 000 Kč (vymalování, kuchyňská linka, podlahové krytiny apod.), za částku 740 000 Kč ale získal byt v hodnotě 800 000 Kč (což bylo následně potvrzeno odhadcem z hypoteční banky).

Z kupní ceny 690 000 Kč zaplatil 170 000 Kč prodávajícímu ze svých úspor ihned (tuto částku potřeboval prodávající na nový byt) a zbývajících 570 000 Kč si půjčil v bance formou hypotečního úvěru. (Protože šel na jednání o koupi bytu s již předjednaným úvěrem, měl 100% jistotu, že jej dostane a mohl také zaplatit rychle.) Poplatek za vyřízení úvěru činil 4 560 Kč a za tržní ocenění musel zaplatit další 3 000 Kč.

Hypotéka na 570 000 Kč byla sjednána na 15 let, úroková sazba byla zafixována na 5 let a měsíční splátka vychází na 4 779 Kč.

Byt jsme pomohli klientovi pronajmout za 6 500 Kč čistého měsíčně, provizi naší kanceláři platil nájemce. (Náklady na vytápění, vodu, elektřinu, plyn a odvoz odpadů jsou nájemci přeúčtovány jako zálohy na služby samostatně, proto nejsou v této kalkulaci uváděny.)

Měsíční výdaje spojené s vlastnictvím bytu jsou:

splátka hypotéky – 4 779 Kč
vedení účtu – 150 Kč
daň z nemovitosti – 40 Kč
hypoteční pojistka – 177 Kč
společenství vlastníků + fond oprav – 854 Kč
pojištění bytu – 19 Kč
údržba (10% z nájmu) – 650 Kč

Celkové roční výdaje jsou tedy 80 028 Kč

Celkové roční příjmy jsou 78 000 Kč, pokud však budeme pro jistotu počítat s obsazeností bytu pouze 11 měsíců v roce a jeden měsíc si necháme jako rezervu na nalezení nového nájemce, dostaneme částku 11 x 6 500 Kč = 71 500 Kč

Příjmy našeho klienta jsou tedy 71 500 Kč a výdaje 80 028 Kč.

Klient pronajímá byt dle §9 Zákona o daních z příjmů a proto nemusí platit zdravotní a sociální pojištění. Může uplatňovat výdaje paušálem, ale v tomto případě je pro něj výhodnější uplatnit skutečné výdaje.

Na úrocích zaplatí po dobu splácení hypotéky každý rok (v průměru) částku 19 351 Kč. A pokud se rozhodne byt odepisovat, v průměru tak může ročně ze svých daní odečíst dalších 24 173 Kč.

Pro daňové účely jsou tedy příjmy 71 500 Kč, výdaje potom 19 351 Kč (zprůměrované úroky), 24 173 Kč (zprůměrované odpisy po dobu splácení hypotéky), 1 800 Kč (vedení účtu), 228 Kč (pojištění), 480 Kč (daň z nemovitosti), 2 124 Kč (hypoteční pojistka) a 7 800 Kč (údržba – předpoklad čerpání ve zdaňovacím období nebo vytvoření rezervy). Celkem tedy 55 956 Kč. Zisk v tomto případě činí 15 544 Kč a budeme-li počítat 11% průměrné zdanění, pak daň z příjmů z této částky bude činit 1 710 Kč. (Pokud bude mít investor ztrátu ze svých podnikatelských aktivit, může ji přirozeně proti příjmům z pronájmu uplatnit a daň v takovém případě neplatit.)

Částku odváděnou do fondu oprav z opatrnosti nepočítám do daňově uznatelných výdajů záměrně, může mít totiž dle způsobu účtování různé daňové dopady. Výdaje za opravy jsou ale v zásadě daňově uznatelné a pokud bychom je do kalkulace započítali, sníží daňový základ a tím i přirozeně daň.

Protože výše uvedená kalkulace obsahuje odpisy, což jsou pouze “papírové” výdaje, a naopak neobsahuje celou splátku hypotéky, reálné toky peněz vypadají jinak. Příjmy zůstávají na částce 71 500 Kč a protože faktické výdaje činí 81 738 Kč (splátky hypotéky, vedení účtu, platba společenství vlastníků a do fondu oprav, pojištění, daň z nemovitosti, hypoteční pojistka, daň z příjmů a údržba), klientovi každý rok chybí 10 238 Kč.

Tuto částku musí sice doplatit “ze svého”, ve skutečnosti ale tuto povinnost plní rád. Pokud ji totiž přepočítáme na měsíc, za 853 Kč získává takový investor byt, který bude mít při 5% (předpokládaném) čistém ročním růstu za 15 let hodnotu 1,4 mil Kč.

Pokud se jej rozhodne prodat, bude muset přirozeně zaplatit daň z příjmů i daň z převodu nemovitosti. Pokud se však rozhodne si byt ponechat a dále jej pronajímat, jeho měsíční výdaje klesnou pouze na daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění a údržbu. A rozdíl mezi touto částkou a vybraným nájemným, které se bude přirozeně přizpůsobovat růstu příjmů, pak už bude jeho čistý výdělek. (Při zachování současných hodnot by to bylo 4 395 Kč měsíčně.) Navíc, proti nakumulovanému majetku si může vždy půjčit další peníze, koupit např. další byt a celý proces zopakovat.

Jestliže měsíční výdaje spojené s vlastnictvím a pronajímáním bytů tohoto klienta činí 6 812 Kč a on ze svého platí pouze 853 Kč, v procentuálním vyjádření to znamená, že investor platí 12,5% a zbývajících 87,5% mu přispívá nájemce a v odpisech formou odložené daně i finanční úřad.

Tisícikoruna, obrazně řečeno, jej tak vlastně stojí jen 125 Kč.

ODPOVĚDI NA OTÁZKY

Vrátím-li se k tomuto popisu očima skeptika, napadne mě několik námitek:

>>>”Měl štěstí, normálně se lidem nepodaří koupit byt s tak výraznou slevou.”
Tento případ není výjimkou, jak by se na první pohled mohlo zdát. Koupě bytu za nižší, než tržní cenu, je totiž zcela záměrná. Základní pravidlo investování do nemovitostí zní, že kapitálový výnos mohu nejvíce ovlivnit při nákupu. A právě proto doporučujeme klientům nekupovat byty ze “standardních” nabídek, tedy za tržní ceny, ale ukazujeme jim postupy, jak mezi desítkami bytů objevit takové, které se prodávají za nižší než tržní cenu. Vyhledání takového bytu přirozeně není otázkou dvou týdnů, jakmile se to však podaří, okamžitá úspora/výdělek tuto práci zaplatí.

>>> “1+kk za 790 000 Kč v Praze nekoupím.”
Byt, jehož se tyto výpočty týkají, se nachází ve městě se 100 000 obyvateli a ve větších městech jsou obdobné byty přirozeně dražší. Stejně tak ale jsou vyšší i ceny nájmů a poměr investice/výnos tak zůstane zachován. Pokud ne, můžete se poohlédnout po jiné lokalitě. Investice do bytů totiž není omezena na okolí vašeho bydliště a hledání bytů pouze ve svém okolí je častou chybou, které se dopouštějí začínající investoři. Rozhodujícím faktorem pro výběr investičního bytu je vždy výnos. Vydělané peníze mají totiž stále tutéž hodnotu, ať se jejich zdroj nachází kdekoliv.

>>>”Nájem 6.500 Kč za osmisetisícový byt je nadstandardní.”
Obvyklé nájemné se v této lokalitě za panelový byt pohybuje kolem 5 tis. Kč. Za cihlový, obdobný tomuto, pak 6 tis. Kč čistého. Dotyčný byt je ale umístěn poblíž centra města a u domu je možné i přes tuto skutečnost bez problémů zaparkovat. V případě, že by se současný nájemce odstěhoval, je možné byt okamžitě pronajmout za cca 6 000 Kč. Měsíční výdaje investora by se tím sice zvedly o 500 Kč, z jeho vlastních zdrojů by ale i v tomto případě šlo pouze 18,1% výdajů a zbývající by i nadále platil nájemce.

>>> “Nájemník mi nemusí platit a může byt zdemolovat.”
Ano a tohoto rizika se nikdy nezbavíte. Dobře připravenou nájemní smlouvou, výběrem solidních nájemníků dle doporučeného postupu a využitím všech ochranných nástrojů ale můžete toto riziko omezit na minimum. V následujících letech navíc očekáváme úpravu právního řádu tak, aby práva nájemců i pronajímatelů byla stejná. Už dnes navíc můžete využít naprosto etické a legální metody, jak se s nájemníkem, který neplní své povinnosti, rychle rozloučit.

>>> “Úrokové sazby budou stoupat, hypoteční splátky porostou.”
Ano, úrokové sazby porostou a neprozíravý investor, který se podobnou investicí natolik zatíží, že nebude schopen zaplatit byť stokorunu navíc, bude ohrožen. Právě proto je nutné, aby si každý zájemce o investování do bytů spočítal, jak vysoké zvýšení měsíčních nákladů si může dovolit. Zafixováním úrokových sazeb na patřičné období potom získá jistotu, že se jeho hypoteční náklady nezvýší.

>>> “Pokud byt odepisuje, musí při jeho prodeji zdanit zisk.”
Investor svůj byt odepisovat může, ale nemusí. Pokud byt vloží do svého obchodního majetku a rozhodne se jej odepisovat, musí skutečně při prodeji jednorázově zdanit rozdíl mezi zůstatkovou cenou po započítání uplatněných odpisů a částkou, za kterou byt skutečně prodá. Tento postup je ale nestandardní. Byt do obchodního majetku totiž vkládat nemusíte a pokud to neuděláte, vyhnete si i povinnosti danit při prodeji. Kouzlo vlastnictví a pronajímání bytů je zde hned dvojnásobné: během jeho pronajímání uplatňujete odpisy a snižujete tak svůj daňový základ, při jeho prodeji ale danit “nastřádané odpisy” nemusíte.

>>> “Investicemi do akcií vydělám více a nemusím se starat o nájemníky.”
Ano, akciové investice dosahují někdy mnohem větších výnosů. Často ale také přinášejí ztrátu. Investice do nemovitostí nabízí sice nižší výnos, ale také nižší riziko. Je tedy určena zejména konzervativním investorům, kteří chtějí maximální jistotu, že o své peníze nepřijdou.

>>> “Ceny bytů půjdou dolů, teď je špatná doba pro jejich nákup.”
Ano, předpokládáme, že ceny bytů v krátkodobém horizontu skutečně klesnou. Cenu konkrétního bytu ale spíše než stav ekonomiky určuje jeho lokalita. A každý investor musí hledat takový byt, o který bude mezi nájemci zájem. (Praxe totiž ukazuje, že nájemci od pronajatého bytu očekávají často něco jiného, než lidé, kteří si kupují své vlastní bydlení.) Z dlouhodobého hlediska proto očekáváme růst cen dobrých nájemních bytů o cca 5% ročně.

>>> “Ceny pronájmů klesají.”
Ano, na mnoha místech tržní ceny pronájmů skutečně klesají. Často se tím ale pouze upravuje předchozí stav, kdy majitelé vzhledem k nedostatku bytů účtovali nepřiměřeně vysoké sumy a nyní se výše nájemného snižuje na jeho přiměřenou úroveň. Pokud bude investor za pronájem svého bytu požadovat přiměřené nájemné, jednoduchými postupy může získat nájemce do 30 dní a minimalizovat tak období, kdy je byt prázdný.

>>> “Pronajímání bytů je časově náročné.”
Ano, nejvíce času vám zabere hledání vhodného bytu ke koupi a jeho počáteční příprava. Jakmile ale byt najdete a pronajmete, časová náročnost výrazně klesá. V průměru pak administrativní a organizační péče o byt zabere méně než jednu hodinu týdně.

>>> “Ne každý může složit 170 000 Kč jako akontaci hypotéky.”
V uvedeném případu dosahuje investor vysokého výnosu mimo jiné i proto, že si nepůjčoval plnou cenu bytu. Pokud by tak učinil, jeho měsíční výdaje by narostly o 1 373 Kč. I v tomto případě by ale platil jen 27,2% celkových výdajů. Mnoho investorů prodává majetek, který jim žádný příjem nepřináší (např. nevyužívané chalupy) a utrženou částku používají ke snížení hypotéky při nákupu investičního bytu.

>>> “Byt je potřeba po několika letech opravit a rekonstruovat.”
Ano, k tomuto účelu slouží ve výše uvedeném příkladu příspěvek do fondu oprav (na společné části domu – střecha, okna, fasáda, apod.) a rezerva na údržbu vnitřního vybavení bytu (podlahy, linka, malování). V časovém horizontu 15 let, který tento příklad popisuje, však často v praxi k velkým výdajům za rekonstrukce bytu nedochází. Životnost nemovitostí se pohybuje v řádu 80 – 100 let a průběžnou údržbou je možné ji dále prodlužovat. Už při výběru bytu ale můžete ovlivnit, zda bude nutné platit drahé rekonstrukce nebo zda bude stačit pouze průběžná údržba.

>>> “Pokud mají lidé dost peněz na zaplacení tržního nájmu, koupí si byt na hypotéku a nebudou platit nájem.”
Ano, mnoho lidí si kupuje svůj vlastní byt na hypotéku a nájemní byty opouštějí. Právě proto doporučujeme našim klientům, aby kupovali takové byty, o které je mezi nájemci vždy zájem (jsou charakteristické několika rysy). Trh s byty v zahraničí navíc jasně ukazuje, že nájemní bydlení je přirozenou součástí trhu a vždy bude existovat část populace, která mu dá přednost.

>>> “Investovat do bytů nemůže každý. To by pak všichni pronajímali byty všem a nikdo by v nich nebydlel.”
Stejně jako v ostatních oborech, i zde je realita taková, že mnoho lidí se sice bude touto myšlenkou zabývat teoreticky, ale jen malá část s ní něco provede v praxi. Mávnout nad nějakým nápadem rukou je totiž velmi jednoduché a najít na něm nedostatky ještě snazší. Nastudovat si ale vše potřebné podrobně, spočítat si pro a proti, rozhodnout se a začít aktivně investovat, to už vyžaduje úsilí.

JE INVESTOVÁNÍ DO BYTŮ VHODNÉ I PRO VÁS?

Investování do bytů určitě není vhodnou strategií pro každého. Ne každý je ochoten si vypůjčit peníze, ne každý umí jednat s lidmi, ne každý se dokáže orientovat v povinnostech pronajímatele a ne každý dokáže vyřešit problémy, které při pronajímání bytů čas od času vznikají.

Bylo by také naivní si myslet, že investování do bytů probíhá formou “otevřu noviny, pojedu se podívat na pár bytů, jeden koupím, dám do novin inzerát a následující den jej pronajmu”. S tímto přístupem se v naší realitní kanceláři setkáváme celkem často a proto musíme lidem vysvětlovat, na co si musí dávat pozor, jak při nákupu bytu postupovat a vyjednávat, aby jej získali za méně, než inzerovanou cenu, kde hledat “levné” byty se slevou 20-50%, jak byt připravit k pronájmu, aby za něj získali co nejvyšší nájem, jak vybírat mezi nájemníky, na jaká právní úskalí si dávat pozor atd. (A investiční kurz, který jsme připravili, vznikal mimo jiné také jako odpověď právě na tyto otázky.)

Investování do bytů tedy není způsob, jak vydělat peníze “rychle a bez práce”. Pokud se ale do bytů rozhodnete investovat, budete dělat pouze to, co již bylo prověřeno. Investování do bytů není totiž žádnou teorií, novinkou nebo naším patentem. Touto formou si na klidné stáří “spoří” tisíce lidí po celé republice a miliony po celém světě.  Jako v každém oboru podnikání (čímž pronajímání bytů je), ale závisí na tom, co jste ochotni se naučit a kolik práce chcete k dosažení cíle investovat.

Klient, jehož investici jsem vám popsal, není žádným velkopodnikatelem, nemá statisícové příjmy a nemá ani žádné nadstandardní kontakty. Před několika lety ale byl v zahraničí na návštěvě příbuzných a protože zde viděl, jak podobným způsobem pronajímají několik domů, začal přemýšlet, zda by něco podobného nemohl dělat u nás. Byt v tomto příkladu je pro něj čtvrtým v pořadí a jeho cílem je mít takových bytů deset.

Pokud by se mu podařilo v podobnému duchu výhodně nakoupit a následně pronajmout i další byty, bude sice každý měsíc “doplácet” přes 10 tis. Kč, po splacení hypoték ale bude vlastnit nemovitosti v hodnotě 14 mil. Kč. A jestliže čistý výnos z nájemného bude činit řekněme jen konzervativní 4 % z této hodnoty, pak po zbytek svého života si už může v klidu užívat a např. cestovat po světě. Pasivní příjem 46 tis. Kč měsíčně mu to umožní a pokud  bude potřebovat více, kdykoliv může některý z bytů prodat.

Investování do bytů tedy určitě není návodem na rychlé zbohatnutí, je to ale osvědčený a bezpečný způsob, jak si postupně a s omezeným rizikem (když víte, na co si dávat pozor), zajistit nejen pasivní příjem, ale také pohodlné stáří.

(c) Pavel Řehulka
autor je majitelem realitní kanceláře a tvůrcem investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...