fbpx
Jak nepropásnout správnou chvíli pro prodej bytu, který pronajímáte 2

Jak nepropásnout správnou chvíli pro prodej bytu, který pronajímáte

Každého, kdo vlastní a pronajímá byt, čas od času napadne, jestli by jej náhodou neměl prodat.

Je vhodné jej prodat právě nyní, kdy se ceny bytů drží na maximu?
Je lepší vyčkat s tím, že ceny bytů snad stoupnou ještě víc?
Nebo o prodeji zatím vůbec neuvažovat?

Odpověď na tuto otázku najdete na následujících řádcích. A možná vás překvapí.

Než si na ni ale odpovíme, měli byste vědět, do které z následujících kategorií patříte.

Zájemce o reality totiž můžeme rozdělit na [emaillocker id=501] developery, spekulanty a… investory.

Developery jsou lidé či firmy, které koupí např. zemědělský pozemek, zařídí jeho vynětí ze zemědělského půdního fondu, rozdělí jej na menší stavební parcely, vybudují inženýrské sítě, silnice… a připravené pozemky prodávají jako stavební parcely s několikanásobným ziskem. Nebo pokračují dále, zařídí i výstavbu a prodávají až dokončené domy či byty.

Druhou kategorií jsou spekulanti. Typickým zástupcem této kategorie je člověk, který má u ucha stále mobilní telefon a hledá pozemky či nemovitosti, které by mohl levně nakoupit… a obratem za mnohem více peněz prodat. Třeba v rozmezí několika týdnů nebo měsíců.

Mezi těmito dvěma skupinami a tou následující, třetí, je ale velký rozdíl. Developery a spekulanty můžeme nazvat obchodníky: nakupují a prodávají.

Ta třetí skupina sice pozemky, domy či byty také nakoupí… ale už je neprodává. Právě tito lidé jsou totiž skutečnými investory. A jejich cílem je nemovitost koupit a dlouhodobě ji držet.

Pokud máte jasno v tom, proč byt kupujete, najdete se i v jedné z těchto kategorií. A pokud to nevíte, je na čase si na tuto otázku odpovědět.

Většina klientů, kterým pomáháme, patří do té třetí kategorie: dlouhodobí investoři. A mají pro to jednoduchý důvod. Jejich cílem totiž není „zbohatnout“… ale vytvořit si rezervu na stáří.

Pro developery a spekulanty je obchodování s nemovitostmi velmi atraktivním a výnosným povoláním. Jeden den nakoupí byt za milion a za měsíc jej prodají za milion a půl.

Právě toto obchodování má ale také stinné stránky: Jeden den vloží do bytu milion. A až druhý den zjistí, že se má vedle stavět dálnice, o které jim prodávající zapomněl říci. Místo kýženého zisku je z bytu najednou neprodejný „citron“. A nakonec jsou rádi, že jej prodají za stejnou částku, za kterou jej nakoupili.

Pokud je ale vaším cílem vytvořit si na stáří pasivní příjem, pak právě strategie „nakoupit, pronajímat a držet“ přináší největší jistotu, že toho skutečně dosáhnete.

Proč? Důvody jsou tři:

1. Pokud už dopředu víte, že byt nebudete spekulativně za pár let prodávat, ale budete jej držet a pronajímat, budete mít mnohem jednodušší práci při jeho výběru. Kritéria na nájemní byt jsou totiž odlišná, než na byt ve kterém chce majitel bydlet.

2. Držení a pronajímání bytů je dlouhodobě levnější. V případě nákupů a prodejů totiž musíte při každém převodu zaplatit státu 3% daň z převodu nemovitostí. A navíc také další poplatky a odměny za činnost např. realitní kanceláře, právníka či notáře.

3. Právě rozhodnutí „nakoupit a držet“ vám pomůže ustát nejistotu v obdobích stagnace nebo krátkodobých poklesů hodnot nemovitostí. Jako dlouhodobý investor totiž víte, že se vás propad v cenách nemovitostí na několik měsíců nebo dokonce let nedotkne. Pokud jste si totiž už na začátku vybrali byt, o který je mezi nájemci zájem, krátkodobý pohyb ceny nemovitostí váš výnos z nájemného nijak výrazně neovlivní.

Když se po tomto výčtu argumentů vrátíme k původní otázce „kdy byt prodat?“, zjistíme, že pokud se považujeme za skutečné investory, nejlepší je pronajatý byt vlastně nikdy neprodávat.

Pokud je totiž naším cílem získat z pronajatého bytu pasivní příjem na stáří, pak správná doba k jeho prodeji během našeho života vlastně nenastane. Až do konce života nám bude přinášet pravidelnou rentu. A není tedy důvod ji rušit.

S touto strategií nemusíte přirozeně souhlasit. A někteří mají v plánu pronajaté byty po dosažení důchodového věku prodat a užívat si naspořených peněz většími doušky.

Pokud je ale naším cílem získat na stáří finanční jistotu, vhodná doba k prodeji pronajatého nastává až v době, kdy tohoto věku dosáhneme. A do té doby pronajaté byty tedy neprodáváme, ale „držíme“.

(c) Pavel Řehulka
autor je majitelem realitní kanceláře a tvůrcem investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty

[/emaillocker]

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...