Pronajímat jednomu nájemci za nižší nájemné nebo každý den jinému s vyšším výnosem (přes Airbnb)?

Každého pronajímatele bytu ve větším městě to už napadlo:

Když pronajímáme byt “klasickým” způsobem, nastěhuje se do něj nájemce, který v něm bydlí třeba i několik let. A pokud si vybereme slušnou a solidní osobu či rodinu, máme na celou dobu zajištěný stabilní příjem z nájemného.

Výhodou je tedy stabilita příjmů, nevýhodou ale nižší výnos.

Když se totiž rozhlédneme kolem, vidíme, že přespat potřebují i krátkodobí návštěvníci a turisté. Ti platí v hotelu za noc od 500 Kč do 5 000 Kč (nebo více). A v porovnání s nočním či měsíčním výdělkem těchto “pronajímatelů” je samozřejmě výnos z klasického pronájmu bytu mizerný.

V posledních letech vyrostla hotelům konkurence v podobě komunitních systémů, z nichž neznámějším je Airbnb.com.

Majitelé bytů, domů, pokojů, chalup apod. mohou nabídnout svou nemovitosti, pokoj či lůžko na tomto serveru. A návštěvníci jejich okolí si mohou nocleh či ubytování v jejich nemovitosti objednat přes tento systém obdobně, jako by si objednávali pokoj v hotelu.

Systém vyhovuje jak cestovatelům (ubytování je zpravidla levnější, než kdyby šli do hotelu), tak vlastníkům nemovitostí (mohou svůj byt pronajmout na noc za násobky toho, kolik by inkasovali od klasických nájemců).

Pokud máte byt obsazený klasickým nájemcem, tato úvaha pro tuto chvíli přirozeně odpadá.

Jakmile se vám ale byt uvolní (nebo jej právě máte volný), začnete o tom přemýšlet:

Mám jej nabízet k dlouhodobému pronájmu… nebo konkurovat jako krátkodobý pronajímatel hotelům?

Na tuto otázku neexistuje správná nebo špatná odpověď, protože každý vlastník nemovitosti má jiné cíle, jiné zájmy a jiné požadavky.

Pokud ale o krátkodobém pronajímání uvažujete, zde je několik otázek, které si zaslouží odpověď ještě před tím, než se do toho pustíte:

1. Jsem ochoten riskovat, že nedostanu žádné nájemné?

Zatímco klasický nájemce se upisuje k tomu, že nám bude platit nájemné pravidelně a každý měsíc, u krátkodobého pronájmu vůbec nevíme, zda nějaký příjem budeme mít. Pokud totiž žádní turisté do našeho města nepřijedou (nebo se ubytují u konkurence), nebude nikdo, kdo by se chtěl v našem bytě ubytovat. A místo stabilního, byť nižšího, příjmu nebudeme mít žádný. Pokud jste např. koupili byt na hypotéku, nemáte jiné rezervy a každý měsíc počítáte s tím, že splátku zaplatíte z nájemného, nulový příjem může znamenat velké potíže.

2. Jsem připraven ubytovávat, vysvětlovat, uklízet, hostit?

Zatímco u klasického nájmu provedeme nájemce bytem jednou před samotným nastěhováním a tím to pro nás končí, u krátkodobého pronajímání opakujeme tuto činnost s každým hostem. A to třeba každý den. Před příjezdem nových návštěvníků je potřeba byt uklidit a připravit. Nové návštěvníky je vhodné příjemně přivítat. A protože se jedná o komunitní systém, s hosty se také sluší strávit nějaký čas povídáním, průvodcovstvím nebo třeba pozvánkou na společnou večeři. Den co den s dalšími a dalšími… a to znamená, že musíte být v podstatě neustále v docházkové/dojezdové vzdálenosti od vašeho bytu. (Návštěvníci hodnotí pronajímatele systémem hvězdiček a chcete-li si udržet vysoké hodnocení – a stát se tak atraktivnějším pro další návštěvníky – musíte s vašimi hosty zkrátka strávit nějaký čas.)

3. Bude o můj byt mezi cestovateli vůbec zájem?

Ve velkých, turisticky populárních městech typu Praha a Brno takovou poptávku můžeme očekávat. V menších už to bude horší. Dobrou zprávou ale je, že návštěvou airbnb.com rychle zjistíte, jak široká nabídka ubytování ve vašem okolí existuje. A podle ní můžete odhadnout, zda bude o vámi nabízený byt zájem. Jak z hlediska počtu návštěvníků. Tak z hlediska srovnání jeho stavu a kvality vybavení s ostatními. (A na ostro to můžete samozřejmě vyzkoušet také tím, že nabídku ubytování ve vašem bytě prostě zveřejníte.)

4. Jaký výnos z krátkodobého pronájmu je reálný?

Když v nabídkách ubytování uvidíme, že turisté jsou např. v Praze ochotni zaplatit za pronájem bytu 60 – 120 euro, začneme se plácat po čele, že jsme s tím nezačali už dřív. Jenže… O pronájem bytu v centru Prahy má zájem více lidí (a jiný typ hosta), než o pronájem bytu v Horní Dolní. A výdělek z pronájmu není 100% to, kolik host zaplatil: Krátkodobé pronajímání s sebou nese mnohem vyšší spotřebu elektřiny, plynu a vody. Častěji se ničí bytové vybavení a je ho potřeba obnovovat. A s každým hostem je potřeba provést úklid bytu, což opět ukrajuje z inkasovaného příjmu. Realistický výpočet toho, kolik hosté zaplatí a kolik budu muset vydat já jako pronajímatel, je tedy nezbytný.

5. Znám zákonné povinnosti a jsem připraven je splnit?

Zatímco ke klasickému pronajímání není potřeba žádné povolení či živnostenský list, v případě krátkodobého pronajímání se už jedná o živnost, kterou musí pronajímatel ohlásit.

Zákonná pravidla a mantinely pro krátkodobý “pronájem” bytu jsou navíc úplně jiná (§2326 – 2331 ObčZ), než pravidla klasického pronajímání (standardní nájemní smlouvu s krátkodobým hostem tak vůbec nevyužijete a potřebujete spíše ubytovací řád).

Ubytovací zařízení, ve které se tímto krokem proměnil váš byt, musí splňovat příslušné hygienické, stavební a zejména požární předpisy. (A závistiví sousedé mohou kontrolu z těchto úřadů jednoduše zařídit.)

A pokud jste si dosud libovali nad tím, že příjem z pronájmu vašeho bytu je osvobozen od zdravotního a sociálního pojištění, krátkodobý pronájem je jako provozování ubytovací služby už živností a oba tyto odvody jsou už z tohoto příjmu povinné.

Transformace vašeho bytu v takový malý “jedno-apartmánový hotýlek” je tedy z hlediska výnosu lákavá. Nezapomeňte ale také na dopady a rizika, která pro vás z tohoto kroku vyplývají jak z hlediska práva (soukromého i veřejného), tak z hlediska daní a odpovědnosti za případnou škodu (na majetku či na zdraví… vašeho, sousedů či samotných hostů).

(c) Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz

P.S. Bezproblémové a výnosné pronajímání bytů nezaručí ani atraktivně vybavený byt, ani pečlivý výběr nájemce, ani dokonalá nájemní smlouva, ani… cokoliv jednotlivého jiného. Klidné a bezproblémové pronajímání je vždy důsledkem toho, že pronajímatel je připraven (a není “nenadálou” situací zaskočen) a má na své straně postupy a pomůcky, které mu tento klid (a řešení potíží) zaručí. Komplexní kombinaci těchto nástrojů, pomůcek a doporučení najdete v investičním kurzu “Jak kupovat a pronajímat byty”… a doufám, že s jeho pomocí postavíte neproniknutelné opevnění kolem vašeho pronájmu i vy.

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...