Vyúčtování služeb je noční můrou všech pronajímatelů, kteří si nelebedí v administrativě.
A je nás většina.
Právě vyúčtování – jeden list papíru – ale dokáže ochránit pronajímatele v případě, že se dostaneme s nájemcem do sporu.
Jak?
Nejvyšší soud nedávno řešil případ pronajímatele, který zažaloval svou advokátku.
V bytě měl nájemce, ze kterého se stal neplatič. A najal si tedy advokátku, aby z něj ten dluh vymohla.
Advokátka ale nepřišla k soudu, a když jej pronajímatel prohrál, neupozornila jej ani včas na možnost případného odvolání.
Naštvaný pronajímatel tedy advokátku zažaloval a chtěl po ní, aby ty peníze, které měl získat od nájemce-dlužníka, zaplatila ona.
Celý případ vypadá na první pohled jako spor o advokátní odpovědnosti za způsobenou škodu.
Při posuzování ztrát, které advokátka svým (ne)jednáním způsobila, se ale soud dotknul i povinnosti pronajímatele vyúčtovat nájemci zálohy na služby spojené s užíváním bytu.
Zdůraznil při tom, že právě toto vyúčtování je
Proč?
„Nájemce bytu nemůže být v prodlení s placením nedoplatku za služby mu poskytnuté v souvislosti s užíváním bytu, dokud mu není ze strany pronajímatele bytu předloženo řádné vyúčtování poskytnutých služeb.
Nájemcům nebylo žalobcem předloženo řádné vyúčtování úhrad za plnění spojená s užíváním bytu, tj. vyúčtování konkrétní výše nedoplatku se specifikací, za které konkrétní měsíce nájemci kolik dluží, jaká je výše úhrady služeb na měsíc a výše měsíčního nedoplatku, kolik nájemce skutečně zaplatil, jak byla čerpána na nedoplatek složená kauce, odkdy dokdy a z jaké částky je požadován poplatek z prodlení a kterým okamžikem mělo k prodlení dojít.
Nedoplatek úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu se nemohl stát splatným, nájemci se nemohli dostat do prodlení, požadovaný poplatek z prodlení z nedoplatku nemohl být žalobci proti nájemcům přiznán, a tudíž jej žalobce nemůže požadovat ani po žalované z titulu náhrady škody, neboť její pochybení při poskytování právních služeb není v příčinné souvislosti s tím, že žalobce nebyl v tomto rozsahu v původním řízení úspěšný. Na tomto závěru nemění nic ani okolnost, že nájemci se odstěhovali na žalobci neznámou adresu.
Pokud však nájemci dlužili žalobci splatné zálohy na úhradu za plnění spojená s užíváním bytu, vznikl mu ve smyslu § 517 odst. 2 ve spojení s § 697 obč. zák. nárok na poplatek z prodlení z těchto dlužných záloh za dobu od jejich splatnosti do doby, kdy byly zaplaceny, popřípadě kdy měl žalobce provést jejich vyúčtování podle nájemní smlouvy. Zaplacení samotných záloh se žalobce již po datu, kdy mělo dojít k vyúčtování, domáhat nemohl, ale do té doby vzniklý nárok na poplatek z prodlení z těchto záloh mu nezanikl. V tomto směru jsou námitky uplatněné v dovolání důvodné.“
Případ byl sice souzen ještě podle starého občanského zákoníku – protože práva a povinnosti vzniklá z nájemních smluv do 31.12.2013 se posuzují podle původních předpisů, stejný princip ale platí i v prostředí nového občanského zákoníku.
A připomeňme si, že termín vyúčtování služeb (a jeho obsah) stanoví § 7 zákona 67/2013 Sb. o službách v bytě:
(1) Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
(2) Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
(3) Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.
Pro pronajímatele z rozsudku tedy vyplývá (kromě výběru spolehlivého advokáta), že nárok na poplatek z prodlení z nezaplacených záloh trvá jen do doby, kdy měl pronajímatel provést vyúčtování těchto záloh.
Pokud vyúčtování neprovede, právě tímto datem končí jejich „úročení“.
A přestože tyto peníze nájemce dluží i nadále, dlužná částka už o poplatek z prodlení nenarůstá
Rozsudek tak jinými slovy říká, že penalizaci nezaplacených záloh rozdělujeme na dvě fáze:
První fáze trvá ode dne splatnosti zálohy do doby, kdy mělo dojít k vyúčtování.
A druhá fáze pak od doručení vyúčtování do doby skutečného zaplacení.
Pro pronajímatele z toho vyplývá jednoduché ponaučení:
Příprava vyúčtování služeb (každoroční i závěrečné) je sice otrava, právě touto činností ale vytváříme dokument, který je nezbytný k tomu, abychom uspěli při vymáhání nedoplatků.
(c) Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz
P.S. Bezproblémové a výnosné pronajímání bytů nezaručí ani atraktivně vybavený byt, ani pečlivý výběr nájemce, ani dokonalá nájemní smlouva, ani… cokoliv jednotlivého jiného. Klidné a bezproblémové pronajímání je vždy důsledkem toho, že pronajímatel je připraven (a není „nenadálou“ situací zaskočen) a má na své straně postupy a pomůcky, které mu tento klid (a řešení potíží) zaručí. Komplexní kombinaci těchto nástrojů, pomůcek a doporučení najdete v investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“… a doufám, že s jeho pomocí postavíte neproniknutelné opevnění kolem vašeho pronájmu i vy.