Kdo nehlasuje proti SVJ, ztrácí možnost soudní ochrany

Většina pronajímaných bytů je součástí společenství vlastníků jednotek (SVJ), které v domě ze zákona vzniklo.

Protože SVJ hospodaří s penězi, které shromažďuje od vlastníků, každý vlastník by si měl hlídat, jak výbor tyto peníze utrácí…

… a hlasovat na schůzích SVJ proti, pokud s tím nesouhlasí.

Proč?

Pokud se totiž chce nesouhlasící vlastník následně domáhat ochrany před soudem, musí

v podstatě už svým hlasováním prokázat, že s návrhem nesouhlasil.

Jak totiž uvedl Nejvyšší soud:

“Vlastník, který se účastní shromáždění a zdrží se hlasování, svým postojem nedává najevo, že s rozhodnutím nesouhlasí. Stěží proto může být považován za přehlasovaného vlastníka.

Vlastník, který je přítomen na shromáždění a nesignalizuje ostatním vlastníkům, že s rozhodnutím nesouhlasí, tak podle Nejvyššího soudu není osobou, která by mohla posléze přijaté rozhodnutí zpochybnit.

V dané souvislosti pak není podstatné, zda byl vlastník osobně přítomen na shromáždění či se nechal zastoupit třetí osobou, stejně tak jako důvod, pro který vlastník nehlasoval proti později zpochybněnému rozhodnutí.”

Vlastníci, kteří nechodí na schůze SVJ nebo se samotného hlasování zdržují, se tedy sami připravují o možnost soudně bránit svůj podíl na společném majetku (SVJ) a zapomínají na základní právní zásadu:

Vigilantibus iura scripta sunt. Právo přeje bdělým, nechť každý si střeží svá práva.

(c) Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz

P.S. Bezproblémové a výnosné pronajímání bytů nezaručí ani atraktivně vybavený byt, ani pečlivý výběr nájemce, ani dokonalá nájemní smlouva, ani… cokoliv jednotlivého jiného. Klidné a bezproblémové pronajímání je vždy důsledkem toho, že pronajímatel je připraven (a není “nenadálou” situací zaskočen) a má na své straně postupy a pomůcky, které mu tento klid (a řešení potíží) zaručí. Komplexní kombinaci těchto nástrojů, pomůcek a doporučení najdete v investičním kurzu “Jak kupovat a pronajímat byty”… a doufám, že s jeho pomocí postavíte neproniknutelné opevnění kolem vašeho pronájmu i vy.

Plné usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 924/2012, ze dne 25. 2. 2015:

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Milana Poláška a soudců JUDr. Petra Šuka a JUDr. Filipa Cilečka v právní věci žalobců a) H. K., a b) Ing. P. K., obou zastoupených JUDr. Vladimírem Focko, advokátem, se sídlem v Brně, Pellicova 20/2c, PSČ 602 00, proti žalovanému Společenství vlastníků jednotek domu Majdalenky č. or. 21, 23, 25/č. p. 855, se sídlem v Brně, Majdalenky 855/25, PSČ 638 00, identifikační číslo osoby 26281163, zastoupenému Mgr. Janem Rotreklem, advokátem, se sídlem v Brně, Ponávka 185/2, PSČ 602 00, o určení neplatnosti usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek, vedené u Krajského soudu v Brně pod sp. zn. 35 Cm 183/2010, o dovolání žalobců proti rozsudku Vrchního soudu v Olomouci ze dne 25. října 2011, č. j. 8 Cmo 167/2011-138, takto:

Dovolání se zamítá.

Odůvodnění:

Rozsudkem ze dne 1. března 2011, č. j. 35 Cm 183/2010-96, ve znění usnesení ze dne 14. července 2011, č. j. 35 Cm 183/2010-121, Krajský soud v Brně zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali určení, že usnesení přijaté na jednání shromáždění společenství vlastníků jednotek konaného dne 28. ledna 2010 tak, že shromáždění schvaluje odměnu statutárnímu orgánu společenství ve výši 10 000 Kč měsíčně čistého, je neplatné (bod I. výroku), zamítl žalobu na určení, že usnesení přijaté na témže jednání shromáždění společenství vlastníků jednotek tak, že shromáždění schvaluje ponechat příspěvek do fondu oprav ve výši 15 Kč na m? u bytové části domu do nejbližšího shromáždění společenství vlastníků jednotek, je neplatné (bod II. výroku) a rozhodl o nákladech řízení (bod III. výroku).

Rozhodnutí, jímž zamítl žalobu na určení neplatnosti usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek o odměně statutárnímu orgánu, soud odůvodnil tím, že žalobci nabídnutým a provedeným důkazem (stanovami společenství) neprokázali, že zařazení tohoto nového bodu do programu (který nebyl uveden na pozvánce) je v rozporu se stanovami. Rovněž tak neprokázali, že alespoň jeden z vlastníků odešel ze shromáždění v průběhu jednání a že by v důsledku toho shromáždění ztratilo usnášeníschopnost.

K odvolání žalobců Vrchní soud v Olomouci rozsudkem ze dne 25. října 2011, č. j. 8 Cmo 167/2011-138, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v bodě I. výroku (první výrok) a ve zbylém rozsahu jej zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (druhý výrok).

Ve vztahu k potvrzujícímu výroku ve věci samé odvolací soud – cituje ustanovení § 11 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů) – nejprve uvedl, že předtím, než dojde k posuzování věcných argumentů, o něž žalobci opírají důvodnost žaloby, je třeba se zabývat tím, zda jde o důležitou záležitost a zda nároky uplatňují přehlasovaní společníci.

Odvolací soud, poté co zopakoval dokazování zápisem ze shromáždění žalovaného konaného dne 28. ledna 2010, uzavřel, že žalobci (vlastníci bytové jednotky a členové žalovaného) ohledně doplnění programu shromáždění o další bod (projednání a schválení odměny statutárnímu orgánu) a stejně tak při jeho projednání a rozhodnutí o něm nehlasovali proti jeho přijetí, ač na uvedeném shromáždění byl přítomen žalobce b/ (prostřednictvím svého zástupce). Z uvedeného odvolací soud dovodil, že žalobce nelze považovat za přehlasovaného vlastníka ve smyslu ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů.

Proti potvrzujícímu výroku rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, jehož přípustnost opírají o ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/ zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), namítají, že napadené rozhodnutí vychází z dostatečně zjištěných skutkových okolností a spočívá na nesprávném právním posouzení věci (uplatňujíce tak dovolací důvody vymezené v § 241a odst. 2 písm. b/ a odst. 3 o. s. ř.) a navrhují, aby Nejvyšší soud rozhodnutí v dotčeném rozsahu zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

Zásadní právní význam napadeného rozhodnutí spatřují dovolatelé v řešení těchto otázek:

1/ Zda rozhodnutí o schválení odměny statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek je důležitou záležitostí ve smyslu ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů a zda takové rozhodnutí je důležitou záležitostí, když není řádně „kontrolována usnášeníschopnost před hlasováním event. je i nesprávně vyhodnocena a takto uvedena v zápise o jednání“.

2/ Zda rozhodování společenství vlastníků jednotek o záležitosti, která není uvedena na pozvánce a je do programu jednání zařazena až hlasováním některých přítomných účastníků shromáždění, je důležitou záležitostí ve smyslu zákona „a zda takové rozhodování není v rozporu se zákonem, event. s dobrými mravy“.

3/ Zda je „přehlasovaným vlastníkem“ ve smyslu zákona vlastník, který „se osobně nezúčastní jednání shromáždění, je zastoupen na základě plné moci a jeho zástupce se při hlasování o předmětném bodu, který není uveden na pozvánce v programu jednání shromáždění SVJ, zdrží hlasování, neboť na základě uvedené absence bodu v programu na pozvánce nemohl být vlastníkem pověřen (zmocněn) k hlasování o takovéto otázce, tedy obdobně jako vlastník, který se jednání nezúčastnil“.

K poslední z předestřených otázek dovolatelé uvádějí, že podle jejich přesvědčení není přehlasovaným vlastníkem ten, který hlasoval pro, v ostatních případech jde o přehlasovaného společníka. Na podporu své argumentace odkazují na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. května 2011, sp. zn. 22 Cdo 1423/2009, který je – stejně jako další rozhodnutí Nejvyššího soudu zmíněná níže – dostupný na webových stránkách Nejvyššího soudu.

Nejvyšší soud předesílá, že v případě dovolání přípustného toliko podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. je dovolací přezkum předpokládán pouze pro posouzení otázek právních, pročež způsobilým dovolacím důvodem je ten, jímž lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř.). Jen z pohledu tohoto důvodu, jehož obsahovým vymezením je dovolací soud vázán, je pak možné – z povahy věci – posuzovat, zda dovoláním napadené rozhodnutí je zásadně významné. Naopak zde nelze účinně uplatnit námitky proti skutkovým zjištěním způsobem, který předjímá dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o. s. ř.

Zásadní právní význam napadeného rozhodnutí nezakládají první dvě v dovolání formulované otázky. Je tomu tak proto, že na jejich zodpovězení rozhodnutí odvolacího soudu nespočívá.

Nejvyšší soud ovšem shledává dovolání přípustným podle § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. a zásadní význam spatřuje v posouzení otázky, zda lze považovat za přehlasovaného vlastníka člena společenství vlastníků jednotek, který se při rozhodování shromáždění vlastníků jednotek zdržel hlasování, když potud jde o otázku dovolacím soudem dosud beze zbytku nevyřešenou.

Právní posouzení věci je obecně nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na daný zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.

Podle ustanovení § 11 zákona o vlastnictví bytů společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáždění. Shromáždění se sejde z podnětu výboru nebo pověřeného vlastníka nebo vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů (první odstavec). Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů; k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů (druhý odstavec). Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2); spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas). Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne (třetí odstavec).

V této podobě platilo citované ustanovení ke dni přijetí napadeného usnesení (28. ledna 2010) a do 31. prosince 2013, kdy byl zákon o vlastnictví bytů zrušen, nedoznalo změn.

Judikatura Nejvyššího soudu se při výkladu označeného ustanovení ustálila v těchto závěrech:

Platnost rozhodnutí přijatého shromážděním vlastníků jednotek (dále jen „shromáždění“) lze přezkoumat k návrhu vlastníka jednotky jen podle ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, přičemž toto ustanovení zároveň brání tomu, aby byla platnost usnesení přijatých shromážděním posuzována v jiném řízení (nelze ji proto posuzovat ani v řízení o žalobě podle ustanovení § 80 písm. c/ o. s. ř.) [k tomu srov. především rozsudek ze dne 25. 1. 2012, sp. zn. 29 Cdo 383/2010, uveřejněný pod číslem 58/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek].

Právo obrátit se na soud se žalobou proti usnesení přijatému shromážděním je omezeno (s ohledem na zachování právní jistoty společenství a vlastníků jednotek, jakož i třetích osob) jak z hlediska osobního, tak i z hlediska věcného a časového. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze tehdy, jde-li o důležitou záležitost (věcné omezení) a konečně pouze do uplynutí prekluzivní lhůty šesti měsíců ode dne přijetí rozhodnutí (časové omezení) [k tomu srov. důvody rozsudku ze dne 25. ledna 2012, sp. zn. 29 Cdo 3706/2010, uveřejněného pod číslem 95/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek].

K osobnímu omezení práva domáhat se přezkoumání rozhodnutí přijatého shromážděním se Nejvyšší soud vyslovil v těchto rozhodnutích:

V rozsudku ze dne 23. května 2012, sp. zn. 29 Cdo 3399/2010, dovodil, že jestliže dovolatel hlasoval pro přijetí usnesení shromáždění, není přehlasovaným vlastníkem a právo podat žalobu podle ustanovení § 11 odst. 3 věty třetí zákona o vlastnictví bytů mu bez dalšího nesvědčí.

Naopak v dovolatelem zmiňovaném rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1423/2009 uzavřel, že za přehlasovaného vlastníka lze v určitých případech považovat i vlastníka jednotky, který nebyl na shromáždění přítomen. K tomuto závěru dospěl Nejvyšší soud na základě úvahy, že opačný závěr by vedl mimo jiné k závěru, že vlastník jednotky, který se nezúčastnil schůze shromáždění např. z vážných zdravotních či jiných obdobných důvodů, by již pro tuto samotnou skutečnost byl vyloučen z možnosti podat žalobu týkající se posouzení většinového rozhodnutí v důležité záležitosti.

Nejvyšší soud nesdílí přesvědčení dovolatele, že v posuzované věci jde o situaci obdobnou, jako byla řešena v rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1423/2009.

Jak plyne z výše shrnutého judikaturního rámce, omezení v možnosti domáhat se zrušení rozhodnutí nejvyššího orgánu společenství vlastníků jednotek má význam především pro právní jistotu samotného společenství, jednotlivých vlastníků jednotek a konečně i třetích osob. I v tomto kontextu je nutno nahlížet na zákonem stanovené omezení v rovině osobní. Přiznává-li zákon výslovně aktivní věcnou legitimaci k podání žaloby přehlasovanému vlastníku, je odpovídajícím jazykovým výkladem tohoto ustanovení především závěr, že takovouto osobou je vlastník, který se zúčastnil hlasování o zpochybňovaném rozhodnutí společenství a neuspěl (hlasoval proti, byl však přehlasován většinou tvořenou jiným vlastníky).

Závěry formulované Nejvyšším soudem v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1423/2009 pak doplňují čistě jazykový výklad rozšířením okruhu legitimovaných osob především pro ty případy, kdy se vlastník nezúčastnil shromáždění z vážných důvodů na jeho straně. Nejvyšší soud přitom akcentoval, že výklad, podle něhož by právo napadnout rozhodnutí shromáždění příslušelo bezvýhradně vlastníku jednotky toliko v případech, kdy se vlastník jednotky hlasování zúčastnil, by byl v rozporu s rozsahem ústavního práva na soudní ochranu poskytovanou v režimu čl. 36 Listiny základních práv a svobod.

K rozšiřování okruhu aktivně legitimovaných o další osoby však již Nejvyšší soud nevidí důvod. Vlastník, který se účastní shromáždění a zdrží se hlasování, svým postojem nedává najevo, že s rozhodnutím nesouhlasí. Stěží proto může být považován za přehlasovaného vlastníka. Vlastník, který je přítomen na shromáždění a nesignalizuje ostatním vlastníkům, že s rozhodnutím nesouhlasí, tak podle Nejvyššího soudu není osobou, která by mohla posléze přijaté rozhodnutí zpochybnit. V dané souvislosti pak není podstatné, zda byl vlastník osobně přítomen na shromáždění či se nechal zastoupit třetí osobou, stejně tak jako důvod, pro který vlastník nehlasoval proti později zpochybněnému rozhodnutí.

K závěru, že nehlasuje-li vlastník, který je přítomen na shromáždění, proti přijetí usnesení, nevzniká mu právo podat žalobu, se ostatně přiklání i právní teorie (srov. Novotný, M., Fiala, J., Horák, T., Oehm, J., Holejšovský, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. vydání. Praha : C. H. Beck, 2011, s. 182).

Jelikož vady řízení, k nimž Nejvyšší soud u přípustného dovolání přihlíží z úřední povinnosti (§ 242 odst. 3 o. s. ř.), se ze spisu nepodávají, Nejvyšší soud dovolání zamítl, neboť dovolatelům se jeho prostřednictvím nepodařilo zpochybnit správnost napadeného rozhodnutí (§ 243b odst. 2 části věty před středníkem o. s. ř.).

Rozhodné znění občanského soudního řádu pro dovolací řízení (do 31. prosince 2012) se podává z bodu 7., článku II., zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony.

O nákladech dovolacího řízení Nejvyšší soud nerozhodoval (k tomu srov. závěry usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. července 2002, sp. zn. 20 Cdo 970/2001, uveřejněného pod číslem 48/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...