fbpx

Přijde pronajímatel o svůj byt, protože nezařídil revize?

V článku „Pronajatý byt vyhořel a nájemce požaduje po pronajímateli 854 454 Kč. Musí zaplatit?“ jsme probírali případ, kdy pronajatý byt vyhořel a nájemkyně nyní žaluje o náhradu škody.

Pokud pronajímatele odsoudí k zaplacení celé částky, o byt přijde: Aby měl na zaplacení, byt bude muset asi prodat.

Pro každého pronajímatele je ale toto neštěstí varovným prstem… a důvodem pro kontrolu své nájemní smlouvy.

Proč?

Podle soudu první instance by totiž měl škodu za způsobený požár zaplatit pronajímatel.

Podle jeho rozsudku totiž „požár vznikl v důsledku porušení povinnosti pronajímatele, který neprováděl revizi elektroinstalace v bytě, čímž pronajímatel porušil své povinnosti udržovat byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání“.

Pronajímatel se tomuto závěru samozřejmě bránil odvoláním, protože podle zprávy hasičů, kteří požár vyšetřovali, byla totiž příčinou požáru „závada na elektroinstalaci“. Příčinou požáru byla tedy vadná elektroinstalace, ale nebylo vysvětleno, která její konkrétní část.

Pro posouzení toho, „kdo za to může“, je ale právě přesné určení důvodu vzniku požáru rozhodující: Zda závada vznikla např. na vnitřních rozvodech elektřiny. Nebo zda požár vznikl třeba v rozbitém vypínači či zásuvce. Nebo zda jej způsobila např. vadná šňůra nebo kávovar.

Obecné pravidlo říká, že pokud někomu vznikne škoda a on se rozhodne mě žalovat, že to bylo mojí vinou, musí soudu předložit důkazy o tom, že za vznik škody skutečně můžu já.

Důkazní břemeno o příčinách vzniku škody, kterou nájemkyně požaduje, je tedy na ní a pokud neprokáže, že vznik požáru způsobil pronajímatel porušením svých povinností, spor by měla prohrát.

Tak to i potvrdil ve svém posouzení Nejvyšší soud (který se postavil naopak na stranu pronajímatele):

„Protože nebyl prokázán vznik škody v příčinné souvislosti s jednáním, respektive nekonáním pronajímatele (podle dovoláním nezpochybnitelných skutkových zjištění příčinou požáru byla vadná elektroinstalace, nebylo však zjištěno, zda vadná byla elektrická síť v domě, anebo spotřebič v domácnosti žalobkyně), odvolací soud v právním posouzení věci nepochybil, když nárok žalobkyně na náhradu škody neshledal důvodným.“

Podle normy č. ČSN 33 1500 totiž neplyne pronajímateli povinnost provádět v bytě pravidelné revize a nájemkyně neprokázala, že by pronajímatel porušil konkrétní povinnost, která by vedla k porušení povinnosti udržovat pronajatý byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání.

Celý případ se ale dostal až k Ústavnímu soudu a z jeho nálezu vyplývají následující závěry:

– Pronajímatel má povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu

– Pronajímatel má dbát na to, aby s ohledem na stáří elektroinstalace a její dosavadní údržbu nedošlo k ohrožení života a majetku nájemců.

– Tuto povinnost pronajímatele nelze eliminovat pouze z důvodu, že není stanovena uvedenou normou.

– Povinnosti pronajímatele vyplývají i z ustanovení § 45 odst. 5 zákona č. 458/2000 Sb., energetického zákona.

– Jestliže nájemkyně pronajímatele na zastaralost elektroinstalace opakovaně upozorňovala, je to pro rozhodování o odpovědnosti rovněž důležité.

Celý případ se tedy vrací zpět k soudu první instance (který už jednou rozhodl ve prospěch nájemkyně). A nejtvrdší bitva se nyní svede o to, co se skrývá za „závadou na elektroinstalaci“.

Podle Ústavního soudu totiž nelze chápat pojem “závada na elektroinstalaci” obsažené ve zprávě Hasičského záchranného sboru tak extenzivně, aby obsahoval i možnou závadu na elektrospotřebiči, aniž by to bylo podložené odborným stanoviskem.

Advokáti nájemkyně budou tedy nyní pátrat v dokumentaci po jakémkoliv náznaku, že by požár mohl vzniknout v té části elektroinstalace, za kterou odpovídá pronajímatel.

Advokáti pronajímatele budou hledat podobné důkazy o tom, že požár vznikl tam, kam odpovědnost pronajímatele naopak už nesahá a leží tedy na nájemci.

A zatímco budeme sledovat, jak celý spor dopadne, my ostatní pronajímatelé bychom měli co nejdříve:

a. Zkontrolovat, jak nás nájemní smlouva chrání pro případ, že by k požáru došlo ze stejného důvodu i v našem bytě? Obsahuje např. ujednání o tom, kdo je za elektroinstalaci, elektrospotřebiče a jejich stav a revize odpovědný? (Povinnost zajišťovat a provádět kontrolu a revize je možné rozdělit mezi nájemce a pronajímatele a dobrá nájemní smlouva by to měla pohlídat.)

b. Prověřit, jak máme s nájemcem smluvně vymezené, o které drobné opravy se bude starat on a o které my? Pokud totiž vznikl požár např. z poškozeného vypínače, dalším krokem bude zjišťování, kdo jej měl opravit. )

Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...