fbpx

Přebíráte jako pronajímatel povinnost zaplatit dluh nájemce, který skončí v exekuci? (Za to, že jste mu „poskytl útočiště“?)

Sledování televize je sice zábavné, občas v ní ale jako pronajímatelé slyšíme zprávy, ze kterých nám naskakuje husí kůže.

Jak se totiž nedávno ptal jeden z našich klientů, následující zpráva ho vyděsila:

„Nějaký právník v televizi (už nevím kdo přesně a v kterém pořadu) mluvil o možném riziku, které vyplývá z nového občanského zákoníku. A sice to, že může exekuce postihnout i pronajímatele za to, že poskytl útočiště dlužníkovi a tím převzal povinnost úhrady škody za něj. A tedy prý si mají pronajímatelé zjišťovat bezdlužnost a bezúhonnost nájemců před sepsáním nájemní smlouvy. Máte s tím nějaké zkušenosti?“

Naše první reakce po vyslechnutí tohoto dotazu byla jednoznačná: „To bude zase nějaká fáma! Pronajímatel a nájemce jsou sice smluvními partnery, ale žádné převzetí dluhu přece z běžné nájemní smlouvy nevyplývá. A exekuční ani občanský soudní řád nic takového také nestanoví…“

Pro jistotu jsme ale začali pátrat po tom, jak byla ona zmínka v televizi myšlena (a za jakých okolností by pronajímatel skutečně mohl být odpovědný za dluh nájemce) a výsledek vás asi překvapí…

 Nejdříve si ujasněme, že exekutor má skutečně jako vykonavatel soudního rozhodnutí právo vstoupit do bytu, který nájemci sice nepatří, ale má v něm své věci:

„Exekutor je oprávněn učinit prohlídku bytu a jiných místností dlužníka, jakož i jeho skříní nebo jiných schránek v nich umístěných, kde má dlužník svůj majetek. Za tímto účelem je oprávněn zjednat si do bytu nebo do jiné místnosti dlužníka přístup, popřípadě uzavřené skříně nebo jiné schránky otevřít.“

Z těchto pravidel tedy jasně vyplývá, že pokud exekutor důvodně usoudí, že by dlužník mohl mít ve vaší nemovitosti svůj majetek, může místnosti otevřít (kdykoliv, i bez vaší přítomnosti) a vstoupit do nich.

Pokud se při jeho vstupu do bytu dokonce nacházíte, máte dokonce zakázáno mu v tom bránit:

„Každý, v jehož objektu má dlužník svůj byt (sídlo) nebo jiné své místnosti, je povinen strpět, aby exekutor provedl prohlídku bytu a jiných místností dlužníka. Nesplní-li tuto povinnost, je exekutor oprávněn zjednat si k bytu nebo jiné místnosti povinného přístup.“

Exekutor může tedy do pronajatého bytu vstoupit. Může v něm provést tzv. soupis majetku. A pokud do tohoto soupisu uvede i věci, které patří jiným lidem (např. vám jako pronajímateli), je nutné tento fakt podle pravidel občanského soudního řádu namítat.

(Vysvětlení celého postup obrany, včetně vzorových textů, najdete ve speciálním doplňkovém průvodci „Jak účinně chránit váš byt a majetek před exekucí na nájemce“.)

Odkud ale pramení názor, že by exekutor mohl při hledání majetku dlužníka prohlásit: „Tak ten tady nemá nic, co bychom mohli zpeněžit. Ale jak se tak dívám na vás, pane pronajímateli, tak vy jste mu ve svém bytě poskytl útočiště, tak to teď hezky zaplaťte za něj…!“?

V exekučním či občanském soudním řádu nic o převzetí dluhu za nájemce uvedeno není.

Ale… když si připomeneme pravidla převzetí a přistoupení k dluhu v občanském zákoníku, pochopíme kam to celé směřuje:

ObčZ říká, že „kdo ujedná s dlužníkem, že přejímá jeho dluh, nastoupí jako dlužník na jeho místo, dá-li k tomu věřitel souhlas původnímu dlužníku nebo přejímateli dluhu.“

Převzetí dluhu tedy spočívá v tom, že se dlužník vymění za jiného. A pokud s tím věřitel souhlasí, dál bude platit už jen nový dlužník. Pokud by nový dlužník k dluhu přitom „jen“ přistoupil, nadále by byli povinni dluh splácet oba.

Pro pronajímatele je to dobrá zpráva:

Pokud k pronájmu nepoužil nějakou smlouvu staženou z internetu, která by to v nějakém ujednání obsahovala, dluhy nájemce nepřevzal ani k nim nepřistoupil. A z tohoto důvodu nemusí tedy za nájemce platit ani korunu.

Potíž ale může nastat, když pronajímatel převezme od nájemce nějaký majetek.

Nový občanský zákoník totiž stanoví, že „převezme-li někdo od zcizitele veškerý majetek nebo jeho poměrně určenou část, stává se společně a nerozdílně se zcizitelem dlužníkem z dluhů, které s převzatým majetkem souvisí a o nichž nabyvatel při uzavření smlouvy věděl nebo musel vědět. Nabyvatel však není povinen plnit více, než kolik činí hodnota majetku, jehož takto nabyl. Opačné ujednání mezi zcizitelem a nabyvatelem je vůči věřiteli neúčinné.“

Cílem ustanovení je zabránit tomu, aby dlužníci přenechali svůj majetek někomu jinému (na koho by pak věřitelé už nedosáhli) a sám se tvářil, že nic nemá.

Z výše uvedeného tedy vyplývá, že určité riziko pro pronajímatele u nájemců s dluhy skutečně existuje… ale pro jeho uplatnění je potřeba splnit několik předpokladů.

Aby se pronajímatel stal spoludlužníkem dluhů nájemce:

a. Pronajímatel by musel převzít od nájemce „veškerý jeho majetek nebo jeho poměrně určenou část“.
b. Dluhy nájemce by musely souviset s převzatým majetkem.
c. Pronajímatel by o dluzích nájemce při přenechání majetku věděl nebo musel vědět.

Názor, že pronajímatel musí platit exekutorům dluhy místo nájemce, je tedy fáma.

Určitou nejistotu může cítit jen ten pronajímatel, který ví, že se nájemce zbavuje svého majetku proto, že ho nahánějí vymahači. A místo úhrady nájemného od něj tedy přijme např. televizi, telefon, šperky apod.

Výše uvedená nová pravidla jsou zatím nejasná ohledně toho, co přesně bude považováno za „převzetí majetku“ a co bude jeho „poměrně určenou částí“. A budeme si muset počkat na judikaturu, která to upřesní.

I kdyby ale došlo k nějakému názorovému převratu, nejdůležitější bezpečnostní pojistkou je fakt, že povinnost uhradit dluhy nájemce by vždy byla omezena hodnotou majetku, který jsme od něj převzali.

Co z toho vyplývá pro pronajímatele?

1. Dvakrát přemýšlet v situaci, kdy kupujete cokoliv od osoby, u které víte nebo tušíte zadluženost. (Jeho případnou insolvenci nebo exekuci si můžete předem prověřit na internetu.)

2. Při hledání nájemce přemýšlet nad tím, co se bude dít, pokud se do bytu nastěhuje osoba s dluhy a exekucemi.

3. A pokud se rozhodnete uzavřít nájemní smlouvu s jakýmkoliv vám osobně neznámým zájemcem, měli byste ke své ochraně použít všechny vzory, dokumenty, nástroje a pomůcky, které získáte např. v investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“.

Nájemní smlouva totiž nikdy neochrání pronajímatele sama o sobě: Vždyť jsou to jen popsané listy papíru!

Podstata toho, co děláme kombinací nájemní smlouvy a ostatních pomůcek, dokumentů, nástrojů a postupů (nejen právních, ale i psychologických), je stavba několika úrovní obranného valu:

Některé potížisty odradí formulace nájemní smlouvy. Jiní se zaleknou peněžní ztráty. Další budou mít obavy z negativní publicity v okolí. Někteří budou slyšet jen na exekutorem vymahatelný záznam. Na jiné máme další postupy… vždy se ale snažíme postavit kolem pronájmu takovou komplexní ochranu, aby si dotyčný už při první myšlence na problémy řekl, že mu to za to nestojí (protože si uvědomí, že by prohrál)… a raději udělá a zaplatí vše tak, jak má.

Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...