Pokud má váš byt více spoluvlastníků, následující článek by vás měl zajímat.
Řada nájemních smluv je totiž sepisována k bytům, které patří více osobám.
A mnoho z těchto smluv je ze zákona neplatných.
Proč?
Rozhodování spoluvlastníků o společné věci je
Zákon zde nejdříve říká, že „z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně“.
Jedná-li se o právní úkon typu žaloba na zaplacení pohledávky nebo převzetí nově zabudované kuchyňské linky, oprávněným jednat (a zavázat ostatní) je kterýkoliv spoluvlastník.
Občanský zákoník ale následně dodává (§ 1128), že:
– O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.
– Rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel.
– Není-li návrh podle odstavce 2 podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.
Navíc potom v § 1129 upřesňuje, že v případě významných rozhodnutí platí speciální pravidla:
– K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud.
– Spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování podle odstavce 1 může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí.
Proč je to důležité?
Zatímco samotný právní úkon (nákup, objednávku, podpis dokumentu) může provést kterýkoliv ze spoluvlastníků, platnost tohoto úkonu bude v případě hospodaření se společnou věcí záviset na tom, zda šlo o běžnou správu (pak stačí souhlas většiny) nebo zda se jedná o významnou záležitost, a pak je potřeba dvoutřetinové většiny.
Občanský zákoník sice nikde pojem „běžnou správu společné věci“ nedefinuje, Nejvyšší soud ale dovodil, že pod „hospodaření se společnou věcí“ spadá i údržba věci, její oprava, úprava, pronájem, popřípadě její změna. Cílem hospodaření se společnou věcí je tedy v obecné rovině její účelné využití. A sem spadá i pronájem.
Jak se to projeví v praxi?
Pokud jste např. spolu se třemi sourozenci zdědili po babičce byt a ten nyní chcete pronajmout, nejdříve musí dojít mezi spoluvlastníky k dohodě/hlasování o tom, zda s pronájmem souhlasí a ideálně také, za jakých podmínek.
Není ale potřeba, aby s pronájmem souhlasili všichni. Spoluvlastníci rozhodují v těchto případech většinou a stačí tedy, aby s pronájmem vyslovila souhlas nadpoloviční většina podílníků.
Ale pozor…
Většina se neurčuje podle počtu zvednutých rukou, ale podle velikosti podílů.
Vlastní-li např. jeden spoluvlastník 70% podíl a ostatní jen 10% každý, pak při hlasování bude vždy záležet na tom, jak se rozhodne většinový spoluvlastník.
Jaký je tedy závěr?
Pokud se váš byt nachází ve spoluvlastnictví více osob, s jeho pronájmem musí nejdříve souhlasit nadpoloviční většina podílníků. A hlasy se počítají ne podle zvednutých rukou, ale podle velikosti podílů.
Jakmile je souhlas s pronájmem tímto způsobem potvrzen, nájemní smlouvu může podepsat kterýkoliv z podílníků. Pokud by ale kterýkoliv ze spoluvlastníků podepsal nájemní smlouvu bez uvedeného nadpolovičního souhlasu, tato smlouva nebude platná.
(Pokud vás v této souvislosti napadlo, zda může většinový vlastník přehlasovat ostatní při prodeji bytu, pak nemůže. Nakládání s vlastnickým právem ke společné věci se nepovažuje za hospodaření se společnou věcí. V těchto případech musejí projevit souhlas všichni spoluvlastníci jednomyslně.)
Pavel Řehulka
P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) „přijede“ až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz