fbpx
Byt má více spoluvlastníků? Pozor! 2

Byt má více spoluvlastníků? Pozor!

Pokud má váš byt více spoluvlastníků, následující článek by vás měl zajímat.

Řada nájemních smluv je totiž sepisována k bytům, které patří více osobám.

A mnoho z těchto smluv je ze zákona neplatných.

Proč?

Rozhodování spoluvlastníků o společné věci je[emaillocker id=501] upraveno v § 1127 nového občanského zákoníku.

Zákon zde nejdříve říká, že „z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně”.

Jedná-li se o právní úkon typu žaloba na zaplacení pohledávky nebo převzetí nově zabudované kuchyňské linky, oprávněným jednat (a zavázat ostatní) je kterýkoliv spoluvlastník.

Občanský zákoník ale následně dodává (§ 1128), že:

– O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.

– Rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel.

– Není-li návrh podle odstavce 2 podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.

Navíc potom v § 1129 upřesňuje, že v případě významných rozhodnutí platí speciální pravidla:

–  K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud.

– Spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování podle odstavce 1 může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí.

Může vás zajímat:  Daňový tip: 48.000 Kč do nákladů 12ti krátkými cestami

Proč je to důležité?

Zatímco samotný právní úkon (nákup, objednávku, podpis dokumentu) může provést kterýkoliv ze spoluvlastníků, platnost tohoto úkonu bude v případě hospodaření se společnou věcí záviset na tom, zda šlo o běžnou správu (pak stačí souhlas většiny) nebo zda se jedná o významnou záležitost, a pak je potřeba dvoutřetinové většiny.

Občanský zákoník sice nikde pojem „běžnou správu společné věci“ nedefinuje, Nejvyšší soud ale dovodil, že pod “hospodaření se společnou věcí” spadá i údržba věci, její oprava, úprava, pronájem, popřípadě její změna. Cílem hospodaření se společnou věcí je tedy v obecné rovině její účelné využití. A sem spadá i pronájem.

Jak se to projeví v praxi?

Pokud jste např. spolu se třemi sourozenci zdědili po babičce byt a ten nyní chcete pronajmout, nejdříve musí dojít mezi spoluvlastníky k dohodě/hlasování o tom, zda s pronájmem souhlasí a ideálně také, za jakých podmínek.

Není ale potřeba, aby s pronájmem souhlasili všichni. Spoluvlastníci rozhodují v těchto případech většinou a stačí tedy, aby s pronájmem vyslovila souhlas nadpoloviční většina podílníků.

Ale pozor…

Většina se neurčuje podle počtu zvednutých rukou, ale podle velikosti podílů.

Vlastní-li např. jeden spoluvlastník 70% podíl a ostatní jen 10% každý, pak při hlasování bude vždy záležet na tom, jak se rozhodne většinový spoluvlastník.

Jaký je tedy závěr?

Pokud se váš byt nachází ve spoluvlastnictví více osob, s jeho pronájmem musí nejdříve souhlasit nadpoloviční většina podílníků. A hlasy se počítají ne podle zvednutých rukou, ale podle velikosti podílů.

Jakmile je souhlas s pronájmem tímto způsobem potvrzen, nájemní smlouvu může podepsat kterýkoliv z podílníků. Pokud by ale kterýkoliv ze spoluvlastníků podepsal nájemní smlouvu bez uvedeného nadpolovičního souhlasu, tato smlouva nebude platná.

(Pokud vás v této souvislosti napadlo, zda může většinový vlastník přehlasovat ostatní při prodeji bytu, pak nemůže. Nakládání s vlastnickým právem ke společné věci se nepovažuje za hospodaření se společnou věcí. V těchto případech musejí projevit souhlas všichni spoluvlastníci jednomyslně.)

Může vás zajímat:  Proč vám nájemce nemusí bez tohoto listu papíru platit ani korunu, přestože vám dluží desetitisíce

Pavel Řehulka

P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) “přijede” až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz

[/emaillocker]

>