fbpx

Jak zabránit tunelování fondu oprav ve vašem domě…

Pokud vlastníte byt v domě, ve kterém již vzniklo společenství vlastníků (SV), na vlastní kůži jste už jistě zažili humorné, překvapivé i smutné příhody, které se v průběhu jeho shromáždění odehrávají.

Panoptikum lidských názorů, chování a motivů se zde totiž často otevírá v celé šíři… a tento článek vám ukáže, jak se v takovém společenství ubránit pasivitě skupiny či hamižnosti některých jednotlivců.

Někteří vlastníci bytů se tváří, že je „nějaké společenství“ vůbec nezajímá – oni přece mají svůj byt a co se děje za jeho dveřmi, to už je podle nich starost někoho jiného.

Jiní se snaží na schůzích ukázat, co v zákonech nastudovali a ohromují ostatní svými znalostmi procedurálních postupů, odkazů na rozsudky a výhrůžkami soudů.

A ti uprostřed chápou společenství vlastníků jednotek často jen mlhavě. Sám jsem musel několikrát analogicky vysvětlovat, že SV je něco jako rodina, která užívá rodinný dům: Každý z jejích členů má svůj vlastní pokojíček (byt) a tam si dělá, co chce. Protože ale do domu musí téct voda a musíme čas od času opravit střechu, za všechny obyvatele to zařizuje jedna určená osoba, zpravidla táta (výbor, předseda). Když se ale rozhoduje o důležitých záležitostech, scházíme se u večeře a povídáme si o tom všichni (shromáždění vlastníků, hlasování). A i ten, kdo s rozhodnutím většiny nesouhlasí, se musí podřídit.

Většinovým hlasování je ale možné někdy prosadit i plýtvání a jak nedávno vyložil Nejvyšší soud, i vlastník bytu, který byl přehlasován, se může většině vzepřít. A může to dokonce udělat i tehdy, pokud se samotného hlasování vůbec neúčastnil.

Jak?

V daném případě šlo o to, že se většina vlastníků rozhodla provést v domě výměnu oken, proběhlo o tom hlasování, rozhodli výměnu oken zaplatit z fondu oprav a okenářské firmě zadali objednávku.

Jeden z vlastníků s tím ale nesouhlasil a podal k soudu žalobu na zrušení tohoto usnesení.

Soudy první i druhé instance zkoumaly jeho aktivní legitimaci (zda může vůbec žalobu podat), jak má znít žalobní petit (zda v něm může či nemůže navrhovat změnu rozhodnutí shromáždění) a také fakt, zda se vůbec jedná o natolik závažné rozhodnutí, aby soudy tuto žalobu vůbec připustily… a žalobu zamítly.

Dotyčný se ale dovolal k Nejvyššímu soudu a ten tyto zamítavé rozsudky zrušil.

S rozhodnutím Nejvyššího soudu (sp. zn. 22 Cdo 1423/2009, ze dne 25. 5. 2011) by se měl seznámit každý člen výboru společenství vlastníků a snad i každý vlastník bytu:

Zaprvé, žalobu na zrušení usnesení shromáždění vlastníků může podat i ten vlastník bytu, který se shromáždění vůbec neúčastnil:

„Z možnosti podat návrh na soudní přezkum rozhodnutí v důležité záležitosti podle § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, není bez dalšího vyloučen vlastník jednotky, který se hlasování nezúčastnil a s rozhodnutím nesouhlasí. Výklad, podle něhož by právo napadnout rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek příslušelo bezvýhradně vlastníku jednotky toliko v případech, kdy se vlastník jednotky hlasování zúčastnil, je co do základu v rozporu s rozsahem ústavního práva na soudní ochranu poskytovanou v režimu čl. 36 Listiny základních práv a svobod.“

Za druhé, nespokojený vlastník bytu nemusí soudu rovnou navrhovat, jak má rozhodnout. Stačí jen, když požádá, aby soud usnesení shromáždění vlastníků zrušil:

„Žalobce, přehlasovaný vlastník bytové jednotky není povinen v soudním řízení o důležité záležitosti podle § 11 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, navrhovat věcné řešení, jež se váže k důležité záležitosti.  Opačné stanovisko (že v rámci soudního rozhodování o důležité záležitosti odhlasované shromážděním vlastníků jednotek musí žalobce v žalobě uvést konkrétní způsob řešení takové důležité záležitosti) by ve svém důsledku vedlo fakticky k tomu, že názor vyjádřený v žalobě přehlasovaným vlastníkem bytové jednotky, a tudíž vlastníkem minoritním, by bylo možno prosadit prostřednictvím soudního přezkumu rozhodnutí o důležité záležitosti proti většinovému rozhodnutí mimo rámec hlasování shromáždění vlastníků jednotek. Nadto, vlastník jednotky, který se domáhá rozhodnutí o důležité záležitosti, může v řadě případů vyjádřit podanou žalobou toliko nesouhlas s rozhodnutím jako takovým, aniž by měl současně zájem na realizaci jiného rozhodnutí ohledně důležité záležitosti. Formulace žalobního návrhu musí odpovídat nesouhlasnému stanovisku s většinovým rozhodnutím podle okolností konkrétního případu.“

A za třetí, soud se bude zabývat žalobou nespokojeného vlastníka tehdy, pokud bude předmětem sporu záležitost jisté finanční náročnosti, o které má rozhodovat kvalifikovaná většina:

„V souzené věci nalézací soudy posuzovaly žalobu vlastníka bytu směřující proti usnesení shromáždění vlastníků jednotek, v němž bylo rozhodnuto o výměně oken v celém bytovém domě a úhradě nákladů této opravy z fondu oprav společenství vlastníků jednotek. Vzhledem k tomu, že se jednalo o záležitost, u níž lze předpokládat, s přihlédnutím k jejímu rozsahu, jistou finanční náročnost a také k tomu, že o této záležitosti bylo rozhodováno kvalifikovanou většinou, která by měla být u důležitých záležitostí vyžadována vždy, je uvedené rozhodnutí shromáždění vlastníků třeba považovat za rozhodnutí o důležité záležitosti ve smyslu ust. § 11 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.

Toto rozhodnutí padlo sice za doby starého občanského zákoníku, platí ale i nyní.

Nový občanský zákoník totiž v § 1209 stanoví, že:

– Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.

– Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.

Co znamená výše uvedené pro praxi společenství vlastníků a jednotlivých vlastníků bytů?

1. V průběhu shromáždění vlastníků je nutné pečlivě vést evidenci o jejím průběhu, přítomných účastnících (a jejich oprávnění hlasovat), poměru hlasování a přesném znění toho, co bylo odhlasováno.

2. Nespokojený vlastník může podat k soudu žalobu i tehdy, když ostatní rozhodnou většinovým hlasování o něčem, s čím nesouhlasí, v jeho nepřítomnosti. Soud ale takovou žalobu odmítne, pokud se nebude jednat o důležitou záležitost (měřeno financemi, okolnostmi případu).

3. V žalobě stačí vyjádřit nesouhlas s rozhodnutím většiny.

Na první pohled získali více prostoru „potížisté“ a mohou podávat žaloby pro každou prkotinu. Stejné rozhodnutí ale chrání i menšinový „odpovědný“ názor před pasivitou většiny.

Společenství vlastníků jednotek bývá zřídka spolkem osob, které si ve všem rozumí a hlasují jako jeden muž. Některé schůze bývají ukázkou menších či větších konfliktů. Většina je spíše přehlídkou pasívních účastníků, kteří chtějí, aby to už skončilo a oni se mohli vrátit domů.

Každý vlastník bytové jednotky by si měl tedy uvědomit, že SVJ nejsou „oni“, tj. protivník, vůči kterému je nutné se vymezovat. Součástí této skupiny je i on sám. A členové výboru a jeho předseda vykonávají tuto práci na úkor svého vlastního času, za což jim náleží uznání.

Shromáždění vlastníků ale není jen „zbytečná schůze“: Rozhoduje se zde o penězích, které každý měsíc posílají všichni vlastníci bytů do fondu oprav. A pokud tedy uvidíte (a někdy se to bohužel stává), že pasivní většina odhlasuje zbytečné plýtvání, nevýhodnou opravu nebo neúčelný nákup (s pokoutnými motivy objednávajících), nyní máte možnost tomu zabránit.

Pavel Řehulka

P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) “přijede” až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...