fbpx
Jak dlouho po porušení smlouvy může dát pronajímatel nájemci výpověď? 2

Jak dlouho po porušení smlouvy může dát pronajímatel nájemci výpověď?

Občanský zákoník dává pronajímateli právo vypovědět nájemní smlouvu, pokud nájemce poruší své povinnosti.

Důvodem k podání takové výpovědi ze strany pronajímatele může být např.:

– poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu

– je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází

– má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat

– je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu

– má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno

– potřebuje-li pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni

– nezaplatil-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců

– poškozuje-li nájemce byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem

– způsobuje-li nájemce jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí

– užívá-li nájemce neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno

Pokud se nájemce některého z těchto prohřešků dopustí, pronajímatel mu smí dát výpověď.

Jak dlouho po samotném “prohřešku” ale může pronajímatel takovou výpověď nájemci vlastně dát?

Týden? Čtrnáct dní? Měsíc?

Odpověď je pro mnohé překvapující a ve své době vyvolala v právnické obci rozruch.

Nejvyšší soud totiž posuzoval případ, kdy mezi dnem prohřešku a dnem podání výpovědi uplynulo dokonce několik let.

Může vás zajímat:  Důležité změny v zákoně o zákazu výpovědi z nájmu bytu kvůli koronavirové situaci

A rozhodl o této věci následovně:

[emaillocker id=501]- “Právo vypovědět nájem bytu svědčí především pronajímateli jako vlastníku bytu, resp. domu, v němž se vypovídaný byt nachází.

– Výpověď pronajímatele z nájmu bytu je z tohoto pohledu jeho jednostranný hmotněprávní úkon adresovaný nájemci, v jehož důsledku zaniká – uplynutím stanovené výpovědní lhůty – nájem bytu.

– Prostřednictvím výpovědi z nájmu bytu tak pronajímatel realizuje své vlastnické právo.

– Právo vypovědět nájem bytu je tudíž součástí vlastnického práva pronajímatele a není jiným majetkovým právem, které by (s výjimkou vlastnického práva) podléhalo promlčení.

– Je pak nerozhodné, jaké (zákonné) výpovědní důvody pronajímatel ve výpovědi z nájmu bytu uplatnil a stejně tak je nerozhodné i to, jak dlouhá doba uplynula od naplnění uplatněných výpovědních důvodů do dání (doručení) výpovědi nájemci bytu

– Navíc je zapotřebí zdůraznit, že ze samotného práva vypovědět nájem bytu přímo neplyne žádné oprávnění, kterému by bylo možné přisoudit majetkovou hodnotu a které by tudíž podléhalo promlčení.

– Pro nezaplacený nedoplatek z vyúčtování služeb za rok 2001 a nezaplacené nájemné za květen 2003 by bylo – po uplynutí tříleté promlčecí doby – promlčeno právo na zaplacení těchto dlužných částek; nelze však v této souvislosti uvažovat o promlčení práva dát výpověď z nájmu bytu, jak se o to pokoušejí dovolatelé.

– Lze uzavřít, že je správný právní názor, podle něhož právo vypovědět nájem bytu nepodléhá promlčení.”

(Z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2010 sp. zn. 26 Cdo 78/2010 jehož zásady platí i dnes, v prostředí nového občanského zákoníku.)

Co z toho pro pronajímatele vyplývá?

Porušil-li nájemce své povinnosti takovým způsobem, že pronajímatel získal právo mu nájem bytu vypovědět, výpověď mu může poslat třeba hned následující den.

Může vás zajímat:  Kolik dostal soused za svůj byt? Bezplatná cenová mapa odhaluje ceny okolních bytů

Může ji poslat ale také třeba až za měsíc.

Nebo za půl roku.

Za rok.

Nebo i později…

Každý nájemce by si tedy měl uvědomit, že čas jeho nájemní prohřešky nesmyje.

A každý pronajímatel by si měl uvědomit, jaké možnosti mu toto pravidlo při jednání s neplatícími nebo jinak problematickými nájemci poskytuje.

V investičním kurzu “Jak kupovat a pronajímat byty” mimo jiné vysvětlujeme, jak se při pronajímání nemovitostí chránit právě před problematickými nájemci a obsahuje proto také řadu pomůcek, které v těchto situacích pronajímatele chrání.

Vzorové smlouvy, dokumenty, upomínky, výpovědi a další texty, které zde najdete, vypadají někdy na první pohled jako “další zbytečný papír”… ale právě to, že je máte k dispozici, a že do nich stačí jen doplnit údaje nájemce a nechat si je podepsat, vám usnadní jednání v případě, že nastanou jakékoliv problémy.

Pokud totiž dojde k nějakému sporu, dohadům nebo soudnímu řízení, vy budete schopni vytáhnout z rukávu právě toto “dokumentární” eso. A tam, kde ostatní přicházejí zbytečně o peníze nebo o majetek, budete mít jistotu, že vám toto riziko nehrozí.

Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz

[/emaillocker]