fbpx
Jak dlouho po porušení smlouvy může dát pronajímatel nájemci výpověď? 2

Jak dlouho po porušení smlouvy může dát pronajímatel nájemci výpověď?

Občanský zákoník dává pronajímateli právo vypovědět nájemní smlouvu, pokud nájemce poruší své povinnosti.

Důvodem k podání takové výpovědi ze strany pronajímatele může být např.:

– poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu

– je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází

– má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat

– je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu

– má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno

– potřebuje-li pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni

– nezaplatil-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců

– poškozuje-li nájemce byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem

– způsobuje-li nájemce jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí

– užívá-li nájemce neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno

Pokud se nájemce některého z těchto prohřešků dopustí, pronajímatel mu smí dát výpověď.

Jak dlouho po samotném “prohřešku” ale může pronajímatel takovou výpověď nájemci vlastně dát?

Týden? Čtrnáct dní? Měsíc?

Odpověď je pro mnohé překvapující a ve své době vyvolala v právnické obci rozruch.

Nejvyšší soud totiž posuzoval případ, kdy mezi dnem prohřešku a dnem podání výpovědi uplynulo dokonce několik let.

A rozhodl o této věci následovně:

[emaillocker id=501]- “Právo vypovědět nájem bytu svědčí především pronajímateli jako vlastníku bytu, resp. domu, v němž se vypovídaný byt nachází.

– Výpověď pronajímatele z nájmu bytu je z tohoto pohledu jeho jednostranný hmotněprávní úkon adresovaný nájemci, v jehož důsledku zaniká – uplynutím stanovené výpovědní lhůty – nájem bytu.

– Prostřednictvím výpovědi z nájmu bytu tak pronajímatel realizuje své vlastnické právo.

– Právo vypovědět nájem bytu je tudíž součástí vlastnického práva pronajímatele a není jiným majetkovým právem, které by (s výjimkou vlastnického práva) podléhalo promlčení.

– Je pak nerozhodné, jaké (zákonné) výpovědní důvody pronajímatel ve výpovědi z nájmu bytu uplatnil a stejně tak je nerozhodné i to, jak dlouhá doba uplynula od naplnění uplatněných výpovědních důvodů do dání (doručení) výpovědi nájemci bytu

– Navíc je zapotřebí zdůraznit, že ze samotného práva vypovědět nájem bytu přímo neplyne žádné oprávnění, kterému by bylo možné přisoudit majetkovou hodnotu a které by tudíž podléhalo promlčení.

– Pro nezaplacený nedoplatek z vyúčtování služeb za rok 2001 a nezaplacené nájemné za květen 2003 by bylo – po uplynutí tříleté promlčecí doby – promlčeno právo na zaplacení těchto dlužných částek; nelze však v této souvislosti uvažovat o promlčení práva dát výpověď z nájmu bytu, jak se o to pokoušejí dovolatelé.

– Lze uzavřít, že je správný právní názor, podle něhož právo vypovědět nájem bytu nepodléhá promlčení.”

(Z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2010 sp. zn. 26 Cdo 78/2010 jehož zásady platí i dnes, v prostředí nového občanského zákoníku.)

Co z toho pro pronajímatele vyplývá?

Porušil-li nájemce své povinnosti takovým způsobem, že pronajímatel získal právo mu nájem bytu vypovědět, výpověď mu může poslat třeba hned následující den.

Může ji poslat ale také třeba až za měsíc.

Nebo za půl roku.

Za rok.

Nebo i později…

Každý nájemce by si tedy měl uvědomit, že čas jeho nájemní prohřešky nesmyje.

A každý pronajímatel by si měl uvědomit, jaké možnosti mu toto pravidlo při jednání s neplatícími nebo jinak problematickými nájemci poskytuje.

V investičním kurzu “Jak kupovat a pronajímat byty” mimo jiné vysvětlujeme, jak se při pronajímání nemovitostí chránit právě před problematickými nájemci a obsahuje proto také řadu pomůcek, které v těchto situacích pronajímatele chrání.

Vzorové smlouvy, dokumenty, upomínky, výpovědi a další texty, které zde najdete, vypadají někdy na první pohled jako “další zbytečný papír”… ale právě to, že je máte k dispozici, a že do nich stačí jen doplnit údaje nájemce a nechat si je podepsat, vám usnadní jednání v případě, že nastanou jakékoliv problémy.

Pokud totiž dojde k nějakému sporu, dohadům nebo soudnímu řízení, vy budete schopni vytáhnout z rukávu právě toto “dokumentární” eso. A tam, kde ostatní přicházejí zbytečně o peníze nebo o majetek, budete mít jistotu, že vám toto riziko nehrozí.

Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz

[/emaillocker]

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...