fbpx

Pozor: Když nájemce ve vašem bytě podniká

Aniž to tušíte, nájemce si možná ve vašem bytě založil a zaregistroval firmu.

Podniká z něj.

A pokud se mu nebude v podnikání dařit, exekutoři budou klepat na vaše dveře i dlouho poté, co se z bytu vystěhuje.

V tomto článku si ukážeme, jak rychle odhalit, zda nájemce již nějakou firmu do vašeho bytu zaregistroval. A ukážeme si také, jaká pravidla pro podnikání v bytě platí.

Pokud chcete rychle zjistit, zda je na adrese vašeho bytu registrované nějaké sídlo či místo podnikání, napište svou adresu do vyhledávacího okénka serveru

http://regiony.kurzy.cz/

Aplikace prohledává veřejné rejstříky a pokud v některém z nich najde subjekt registrovaný na vaší adrese, hned se to dozvíte. (Pro některé pronajímatele to bude bohužel nepříjemné překvapení.)

Jak je možné, že úřady povolily registraci firmy s adresou vašeho bytu, i když jste k to mu vy sami nedali souhlas?

Odpověď je jednoduchá: Pokud jste dříve takový zákaz sami v nájemní smlouvě výslovně neuvedli, nájemci to žádný předpis nezakazoval.

Podle rozhodnutí Nejvyšší soudu ČR (28 Cdo 964/2008, 15.5.2008) pak platí, že:

* * *

„Neplyne-li z nájemní smlouvy něco jiného, může osoba oprávněná k užívání bytu zaregistrovat na jeho adrese místo podnikání ve smyslu živnostenského zákona, i pokud k tomu nemá vlastníkův souhlas.“

Podle Nejvyššího soudu není správný názor, „že právo nájemce nebo jiné oprávněné osoby (dále jen “nájemce“) na užívání bytu lze redukovat na “holé“ bydlení (jíst, sledovat televizi, sprchovat se, spát) a že by nájemce musel pronajímateli kompenzovat zisk z výdělečných aktivit provozovaných v bytě. Jak odpovídá i zvyklostem občanského života, relevantním pro výklad smluv, nevyžaduje se pronajímatelův souhlas, pokud nájemce např. namaluje obraz, vymyslí vynález, vytvoří program, napíše knihu, nebo vypěstuje bonsai. Totéž platí, jestliže osoba vykonává zaměstnání z domova, překládá-li texty nebo vede-li účetnictví. Typovým znakem těchto aktivit zůstává, že neobtěžují vlastníka ani další nájemce nad přiměřenou míru a byt stále převážně slouží k bydlení.

Opačný závěr, vyžadující k provozování výdělečných aktivit nájemcem vlastníkův souhlas, by totiž vedl ke snaze stávajících pronajímatelů podmínit svůj souhlas co nejvyšším podílem na zisku z nájemcových aktivit, byť provozovaných v soukromí a nijak neobtěžujících jiné. Především by ale předeslaný závěr představoval zásah do ústavně garantovaných práv na soukromí ve smyslu čl. 7 odst. 1 a věta 2 a čl. 10 odst. 2 Listiny (srov. i nedotknutelnost obydlí podle čl. 12 Listiny), neboť jak vlastní, tak i pronajatý byt představuje místo, kde se svoboda soukromí realizuje v nejsilnější míře, přičemž nelze po nájemci spravedlivě požadovat, aby za situace, kdy se k tomu výslovně nezavázal, informoval pronajímatele o svých soukromých aktivitách a skládal mu z nich účty.

Pokud nájemce může v bytě i bez vlastníkova souhlasu vykonávat příkladmo uvedené výdělečné aktivity, není důvod dospět k jinému závěru, jde-li o výkon týchž aktivit podle živnostenského oprávnění, neboť “existují živnosti, které vůbec není nutno provozovat v provozovně“ a bylo by “nepřípustným omezením práv nájemce trvat na požadavku, že v bytě nesmí vykonávat žádnou administrativní činnost souvisící s jeho podnikatelskou činností“.

Nemůže tedy vést k získání bezdůvodného obohacení, pokud si živnostník v soukromí bytu zapne počítač, začne překládat text nebo provede kontrolu účetních položek.“

* * *

Pokud jste tedy uzavřeli nájemní smlouvu před 31.12.2013 a ta neobsahovala příslušné zákazové ustanovení, nájemce si mohl ve vašem bytě skutečně zaregistrovat místo svého podnikání.

Od 1.1.2014 nový občanský zákoník nájemci dokonce podnikání v bytě v § 2255 přímo umožňuje:

“Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.”

Může se pronajímatel podnikání v bytě nějak bránit?

Ano.

1. Při sjednávání nájemní smlouvy: Nájemní smlouva by měla na podnikání v bytě pamatovat a přestože nájemci nelze zakázat jakékoliv podnikání v bytě, smlouva může obsahovat ujednání, které zamezí takovému druhu podnikání, jehož provoz se projeví nadměrným zatížením bytu nebo mimo vlastní byt. Stejně tak by smlouva měla už při sjednávání podmínek pamatovat na situaci, kdy nájemce byt opustí… ale místo podnikání zůstane v bytě i nadále zapsáno.

2. Během trvání nájmu: Zjistí-li pronajímatel během doby nájmu, že nájemce z bytu podniká způsobem, který zvyšuje zatížení bytu nebo domu, může nájemce vyzvat, aby s takovou činností přestal.

3. Po skončení nájmu: Zůstane-li místo podnikání nájemce zapsáno v bytě i poté, co se dotyčný odstěhuje, pronajímatel může podniknout kroky k tomu, aby se takového zápisu na adrese svého bytu zbavil.

(c) Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz

P.S. „Neprůstřelnou“ nájemní smlouvu s patřičným ustanovením získáte spolu s investičním kurzem „Jak kupovat a pronajímat byty“. Ukáže vám nejen jak minimalizovat právní rizika z pronajímání, ale jak také maximalizovat výnos. A nemusíte přitom nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) “přijede” až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...