fbpx

Komu připadnou peníze z fondu oprav při prodeji či koupi bytu?

Možná jste se s tím už setkali:

Kupujete nebo prodáváte byt. Cenu už máte domluvenou. A pak si vzpomenete, že v domě existuje také tzv. fond oprav.

Pravidelné zálohy, které vlastník bytu do fondu oprav posílá, jsou určeny na správu a opravu nemovitosti. Protože se ale jedná o zálohy a k čerpání zatím nedošlo, začnete se ptát:

Zůstanou zálohy na účtu fondu oprav, i když byt prodám?
Nebo budou vyplaceny zpět původnímu vlastníkovi?
A musí nový majitel po nákupu do fondu oprav něco doplácet?

Jedni argumentují tím, že dům chátrá postupně a je tedy nutné shromažďovat peníze na jeho opravu po celou dobu… jinak by pak vlastníci nákladnou opravu jednorázově nezaplatili.

Druzí zase namítají, že zálohy jsou peníze, které si vlastník odkládal na opravu svého majetku. Ale protože tento majetek prodal dřív, než bylo nutné opravu provádět, měl by naspořenou částku dostat zpět: Když prodáváte auto, také novému vlastníkovi nepředáváte obálku s našetřenými dvaceti tisíci korunami, které jste si jako správný hospodář s vědomím nutných oprav v budoucnosti odkládal po pětistovkách stranou.

Kdo má pravdu?

Nový občanský zákoník o tom mluví v § 1186 jasně:

a. “Při převodu vlastnického práva k jednotce NEVZNIKÁ osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.”

b. “Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy
související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na
nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.”

Výše uvedené nám tedy říká, že zálohy odeslané na účet společenství vlastníků (SVJ) jsou tedy nevratnými zálohami a při prodeji bytu je tedy prodávající zpět nedostane. Peníze zůstávají na účtu SVJ a bude z nich – spolu s příspěvky ostatních – financována správa a oprava společných částí domu.

Co když si ale společenství vlastníků ve stanovách odsouhlasí, že peníze vracet budou?

Podobný spor posuzoval Nejvyšší soud (sp. zn. 29 Cdo 3160/2011, ze dne 28. 2. 2013, což je sice starší rozhodnutí, ale platí i v prostředí nového občanského zákoníku) a rozhodl následovně:

“Vlastníci jednotek se na nákladech spojených se správou domu a pozemku podílejí poměrně podle velikosti svých spoluvlastnických podílů, tj. podle poměru velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě, popř. v poměru určeném dohodou všech vlastníků jednotek.

Finanční prostředky, které za tím účelem zálohově skládají na účet společenství vlastníků jednotek, představují závazek společenství vůči jednotlivým vlastníkům jednotek (§ 15 odst. 4 věta první zákona o vlastnictví bytů). Jestliže by společenství bylo povinno v případě, že dojde k převodu jednotky na nového vlastníka, vrátit původnímu vlastníku nevyčerpanou část záloh, došlo by k narušení poměru určeného zákonem, popř. dohodou všech vlastníků, v němž se na nákladech spojených se správou domu a pozemku podílejí. Proto byla novelou provedenou zákonem č. 451/2001 Sb. do ustanovení § 15 odst. 4 zákona vsunuta druhá věta, který výslovně určuje, že zálohy poskytnuté podle § 15 odst. 2 zákona se v případě změny vlastníka jednotky s původním vlastníkem nevypořádávají.

Jinými slovy, dosud nevyčerpaná část záloh složená původním vlastníkem se stává závazkem společenství vůči nabyvateli jednotky – novému vlastníku a členu společenství. Je věcí stran smlouvy o převodu jednotky, zda a jak se výše nevyčerpaných záloh promítne v ceně za převod jednotky, popř. bude jinak ve vztahu mezi nimi vypořádána.

Určují-li stanovy společenství …, že se nevyčerpané zálohy poskytnuté … v případě převodu jednotky vrací původnímu vlastníkovi jednotky, jsou pro rozpor s uvedenými zákonnými ustanoveními v dotčené části neplatné.”

Příspěvky, které tedy původní vlastník bytu zaplatil do fondu oprav, zůstanou při prodeji bytu na účtu společenství vlastníků jednotek. Zpět je nedostane. A to ani tehdy, pokud stanovy vašeho společenství předepisují, že mu mají být vyplaceny.

(c) Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz

P.S. „Neprůstřelnou“ nájemní smlouvu s patřičným ustanovením získáte spolu s investičním kurzem „Jak kupovat a pronajímat byty“. Ukáže vám nejen jak minimalizovat právní rizika z pronajímání, ale jak také maximalizovat výnos. A nemusíte přitom nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) “přijede” až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...