S koncem roku 2020 se uzavře krátké daňové optimalizační okénko, kterého mohou využít investoři do nemovitostí a pronajímatelé.
Od 1. ledna 2021 se totiž prodlouží tzv. časový test pro vlastníky nemovitostí ze současných 5 let na 10 let.
A pokud tedy plánujete v následujících letech nějakou realitní transakci, možná nastala doba ji uspíšit.
Vysvětlím…
Když došlo v roce 2020 ke zrušení daně z nabytí nemovitosti, realitní investoři a vlastníci nemovitostí slavili. Dle Finanční správy:
S účinností zákona o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí došlo dne 26. září 2020 ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, a to se zpětnou účinností pro případy, kdy byl vklad práva do katastru nemovitostí proveden v prosinci 2019 a později.
Daň z nabytí nemovitých věcí se tedy již nebude vztahovat na ty případy, které budou předloženy s návrhem na vklad do katastru nemovitostí dne 26. září 2020 a později a také na případy, u nichž lhůta pro podání daňového přiznání uplynula od 31. března 2020.
Poplatníci, kteří v těchto případech daň uhradili, a zrušením daně jim vznikne vratitelný přeplatek, mohou prostřednictvím žádosti požádat správce daně o vrácení vzniklého přeplatku na dani z nabytí nemovitých věcí. Žádost o vrácení přeplatku se podává u místně příslušného správce daně, postačí formou prostého dopisu s vlastnoručním podpisem.
Poplatníci, kterých se zrušení daně týká a kteří dosud nepodali daňové přiznání ani daň neuhradili, nemají již vůči správci daně žádné povinnosti.
Z realitních transakcí již tedy není nutné odvádět státu 4 % a to samozřejmě otevírá možnost zrealizovat prodeje/převody, které dosud neměly kvůli tomuto poplatku smysl: Převody nemovitostí mezi partnery. Převody mezi rodiči a dětmi. Převody mezi fyzickými a právnickými osobami. Převody nemovitostí ve skupině.
Tyto transakce se nyní mohou realizovat bez onoho zdanění.
Zákon, který tuto úlevu přinesl (386/2020 Sb.), ale současně změnil jeden podstatný daňový parametr, který dopadá na nového vlastníka oné nemovitosti:
Tzv. časový test pro osvobození od daně z příjmů se prodlužuje ze současných 5 let na 10 let.
Zatímco nemovitosti nabyté do 31.12.2020 bude možné prodat už po 5 letech vlastnictví a rozdíl mezi nabývací a prodejní cenou bude od daně z příjmů osvobozen, při prodeji nemovitosti nabyté od 1.1.2021 bude prodávající od této daně osvobozen až po 10 letech vlastnictví.
Chystáte-li se tedy koupit, prodat či vlastnicky převést nějakou nemovitosti ze/do svého vlastnictví, mějte tuto změnu (a její dopady) na paměti.
Pro investory a vlastníky, kteří se drží strategie „koupit a držet“ a nemovitost již vlastní a nemají v plánu ji převádět/prodávat, nemá tato změna žádný vliv.
Pokud se ale chystáte nějakou nemovitost koupit a následně prodat (nebo nějakou máte ve svém tzv. obchodním majetku a budete ji vyřazovat nebo třeba končit s podnikáním), má smysl si spočítat, jaký bude rozdíl ve zdanění, když transakci provedete teď nebo později.
Při investování totiž o výnosu rozhoduje nejen výběr nemovitosti, volba nájemce a postupy obrany před neplatiči, ale také znalost daňových předpisů a načasování nákupu/prodeje
… a právě jedna taková příležitost, jak výnos ovlivnit z té daňové strany, se nyní otevřelo a s koncem roku zase uzavře.
Pavel Řehulka
JakPronajimatByty.cz