Následující článek na citlivé téma jsme připravili na základě případu z praxe:
„Nájemnice zemřela v bytě a policie byt zapečetila. Dále sdělili, že byt může být otevřený až po skončení dědického řízení. Byt je již 4 měsíce zapečetěný. Notářka, která vyřizuje dědické řízení, řekla, že řízení může trvat měsíce. Jedná se o jednoho dědice, který žije v zahraničí. Kdo zaplatí nájemné a zálohy na služby za tu dobu? Co když dědic dědictví odmítne? Pak nebude nikdo, kdo by byl povinen mi za předchozí měsíce zaplatit? Ale i takové rozhodnutí může trvat rok nebo víc. Jak bych měla postupovat?“
Některé vlastníky bytů může v podobné situaci napadnout stroze technický postup: „Nájemce již nežije, byt je nyní volný, věci z něj vystěhuji a byt dám opět do nabídky…“
Úmrtí nájemce a vystěhování jeho věcí je ale citlivou záležitostí nejen z hlediska lidského, ale i právního. Jak vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu (sp. zn. 30 Cdo 2782/2007), pozůstalí nájemce mají právo na pietu.
V případě, kdy pronajímatel z bytu sám vystěhoval věci po zemřelém, přestože matka zemřelého požadovala, aby tento akt mohla provést sama, Nejvyšší soud uvedl:
„Pozůstalá matka neměla možnost sama rozhodnout o tom, které věci ze synovy pozůstalosti si ponechá na památku, a které odstraní. Pronajímatel zapříčinil, že pozůstalá matka zjistila způsobem pro ni traumatizujícím, jak skončily věci, které její syn za života užíval, což znásobilo její duševní utrpení ze smrti syna. Pronajímatel tak zasáhl do práva pozůstalé matky na soukromí, vytváření si rodinných vazeb a uchování památky po nejbližším rodinném příslušníkovi.“
Jaká jsou tedy pravidla správného postupu?
KDYŽ NÁJEM PŘECHÁZÍ ZE ZÁKONA NA JINOU OSOBU
Zásady jsou (dle § 2279 a násl. nového občanského zákoníku) následující:
– Zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem, jen pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu.
– Nájem bytu po jeho přechodu podle předchozího odstavce skončí nejpozději uplynutím dvou let ode dne, kdy nájem přešel.
– Výše uvedené dvouleté omezení neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla ke dni přechodu nájmu věku sedmdesáti let. Stejně tak to neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla ke dni přechodu nájmu věku osmnácti let; v tomto případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku dvaceti let, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak.
– Splňuje-li více členů nájemcovy domácnosti podmínky pro přechod nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně.
– Každá osoba splňující podmínky pro přechod nájmu může do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu nehodlá pokračovat; dnem dojití oznámení pronajímateli její nájem zaniká.
– Zemře-li nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.
– Je-li členem nájemcovy domácnosti nájemcův potomek, má přednostní právo, aby na něho přešla práva a povinnosti z nájmu. Je-li takových osob více, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně; každá z nich však může sama za sebe prohlásit, že v nájmu nechce pokračovat.
– Přejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, má pronajímatel právo požadovat po něm jistotu, pokud zemřelý nájemce jistotu nesložil. To platí i v případě, že pronajímateli vznikne povinnost vypořádat jistotu s nájemcovým dědicem.
Co ale v případě, kdy nájemce žil sám?
KDYŽ NÁJEM SICE NEPŘECHÁZÍ, ALE EXISTUJÍ DĚDICOVÉ
Výše uvedená pravidla platí jen pro případy, kdy s nájemcem ke dni jeho smrti žila ve společné domácnosti další osoba a nemá vlastní byt. Pokud ale žil nájemce v bytě sám, k přechodu nájmu na jinou osobu nedošlo.
Zákon pro tento případ stanoví následující:
– Nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. Osoby, které žily s nájemcem ve společné domácnosti až do jeho smrti, jsou s nájemcovým dědicem zavázány společně a nerozdílně z dluhů, které z nájmu vznikly před nájemcovou smrtí.
– Nájemcův dědic může nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti, nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Právo vypovědět nájem má i ten, kdo spravuje pozůstalost.
– Pronajímatel může nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost.
Navíc také platí, že není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit; tím nájem zaniká. Věci z bytu pronajímatel uloží na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele; nepřevezme-li nájemcův dědic věci bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat.
Co se týče nezaplaceného nájemného splatného PŘED úmrtím nájemce, musí pronajímatel svou pohledávku uplatnit do pasiv dědictví (dopisem notáři). Jedná se o majetkové právo, které smrtí zůstavitele nezaniká.
Nezaplacené nájemné za dobu PO úmrtí nájemce hradí dědicové: Dle § 2282 totiž platí, že „nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice“. Do nájemního vztahu tedy vstupují po úmrtí nájemce dědicové. A ti také nesou od tohoto data právo byt užívat… a povinnost za to platit nájemné.
Tuto zásadu prosazoval už dříve Nejvyšší soud ČR (ze dne 8. 6. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2150/2010):
„Dovolací soud … zastává názor, že nabývá-li se dědictví smrtí zůstavitele, bylo povinností dědiců ze zákona platit nájemné a úhradu za služby již od úmrtí jejich otce; na tom nic nemění ani to, že nabytí dědictví po zemřelém otci jim jako dědicům ze zákona potvrdil Okresní soud až usnesením ze dne 22. ledna 2001. Byli-li podle ničím nezpochybněného právního názoru dovolatelé … společnými nájemci předmětného bytu, bylo jejich povinností platit od tohoto data nájemné a úhradu za služby…“
Pavel Řehulka
P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) „přijede“ až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz