fbpx

Mám předat starosti s pronajímáním bytu správci, který mi slibuje jisté nájemné a klid?

Jako pronajímatel jste tu nabídku dostali možná taky: “Budeme se starat o pronájem vašeho bytu. Budete to mít bez starostí. A budete mít klid.”

Za dobu, co se pronajímáním bytů zabýváme, jsme viděli podobných nabídek, služeb a firem několik. Některé fungují na principu pojištění nezaplaceného nájemného. Jiné nájem bytu převezmou na sebe. A jiné jsou čistě jen správcovskou službou. Některé firmy vznikly a zanikly. Jiné setrvaly. Další vznikají.

Má smysl využít k pronájmu naší nemovitosti služby těchto firem?

Pokud nám někdo nabízí, že bude vykonávat místo nás práci spojenou s pronajímáním, je to samozřejmě zajímavá nabídka: Méně práce a starostí na naší straně.

Vždy ale záleží na tom, “Co za to?”

Tou nejlepší nabídkou je situace, kdy dostaneme z bytu přesně tu částku nájemného, kterou chceme: Tržní nájemné. Firma se nám zaváže platit každý měsíc nájemné. A dál jej bude pronajímat (právnicky správně “podnajímat”) dalším osobám.

Tento případ je obdobný situaci, kdy si náš byt pronajme zaměstnavatel pro své zaměstnance. Platí nám každý měsíc tržní nájemné. A o to, kdo byt užívá a zda za to něco dostává, je pak jeho věc. My své peníze dostaneme. A starosti s podnájemníky jsou na jeho straně.

Pro nás pronajímatele je to výhodná nabídka, protože dostáváme každý měsíce nájemné, aniž bychom se museli o cokoliv starat. Ale v realitě takovou nabídku nedostaneme: Firma totiž musí na podnájmu našeho bytu nějak vydělat.

Buď nám tedy nabídne, že bude platit za pronájem našeho bytu méně, než kolik je tržní nájemné (a tato “sleva” na nájemné, což je odměna pro firmu, se pohybuje kolem 15 – 20 % z nájemného). Jestliže je tedy reálné, že bychom za pronájem bytu mohli od nájemců získat 12 000 Kč měsíčně, firma nám nabídne smlouvu na 10 000 Kč měsíčně. A ty dva tisíce jsou její odměnou.

Rozhodnutí, zda na to přistoupit či nikoliv, je pak na každém z nás: Má cena mého volného času a práce vyšší nebo nižší hodnotu? Pro někoho je to částka přijatelná. Obzvlášť tam, kde je byt na druhé straně republiky a pronajímá ho spíš z donucení okolnostmi (musel se např. přestěhovat za prací, ale nechce jej prodat, protože se bude časem vracet). Jinému, kdo pronajímá byt např. ve stejné ulici, ve které sám bydlí a má dost volného času, to zajímavé nepřijde.

Zpozornět by ale měli všichni pronajímatelé v případě, kdy firma nabízí téměř tržní nájemné: Tedy částku, za kterou by pronajímatel byl schopen byt sám pronajmout. Protože službu nabízí firma se záměrem vydělat, (proč by to jinak dělala), musí najít způsob, jak utržit víc, než kolik platí nám. A častým postupem je pronajmout si byt od vlastníka za obvyklé tržní nájemné pro dlouhodobé bydlení. Ale pak byt nabídnout pro krátkodobé bydlení pomocí booking.com nebo airbnb.com.

Jako vlastník takového bytu pak sice dostáváme tržní nájemné, ale v bytě se každý den střídají ubytovaní hosté. Firma vydělává třeba i několikanásobek toho, co platí nám. A byt (včetně vztahů s ostatními obyvateli domu) chátrá při dennodenním střídání “nájemců” mnohem rychleji, než když v něm bydlí jeden člověk po dobu několika let.

Druhá kategorie služeb pro pronajímatele je nabídka, že firma zajistí plnou obsazenost bytu nájemcem. V tomto případě si firma byt od pronajímatele už ale nepronajímá, ale pouze s ním uzavírá smlouvu: V ní se zavazuje najít pronajímateli nájemce tak, aby dotyčný neměl byt prázdný a nepronajatý po dobu delší X dní. Jinak mu bude platit náhradu za ušlé nájemné, i když nájemce nesežene.

Je to opět zajímavá nabídka: Pronajímatel získává jistotu, že nebude bez příjmu déle, než sjednané počet dní.

Když se ale podíváte do podmínek takové nabídky, uvidíte, že firma se jistí: Slibuje sice, že vám najde nájemce. Nebo že zaplatí ušlé nájemné. Ale musíte byt nabízet za částku, kterou stanoví ona.

To je samozřejmě velké riziko: Každý byt si najde svého nájemce. A je jen otázkou ceny, jak rychle takového nájemce najde. Pokud se tržní nájemné za váš byt pohybuje kolem 12 000 Kč, pak přísný výběr nájemce způsobí, že jej budete hledat třeba i dva měsíce. Pokud z požadavků na nájemce slevíte (a nebudete se tak jistit proti problémovým nájemcům), můžete jej pronajmout dříve. A pokud nájemné snížíte na 8 000 Kč měsíčně, budou vám na něj stát fronty. V prvním případě ale riskujete, že se nový nájemce stane problematickým. A rychle nabraný nájemce se promění v rychle nabraného potížistu. A v druhém případě budete každý měsíc inkasovat o 4 000 Kč méně, než jste chtěli.

Pokud je tedy příslib takové služby podmíněn tím, že firma může svévolně snižovat nájemné či požadavky na nájemce do doby, než se jí podaří byt pronajmout, nabídka ztrácí na atraktivitě: Na úspěšné pronajmutí bytu za 80 či 60 % jeho obvyklého nájmu totiž nepotřebujete firmu. Na to stačí změnit částku v inzerci a pronajmout jej druhý den někomu z davu zájemců sám.

Třetí kategorie nabídek servisních služeb pro pronajímatele slibuje, že firma zajistí pronajímateli jistotu toho, že nájemce zaplatí nájemné. Jinak ten nezaplacený dluh zaplatí firma.

Tato nabídka je opět lákavá: Pronajímatel má jistotu, že každý měsíc dostane peníze, se kterými počítá. A nebude tedy riskovat, že nájemce přestane platit a on se s ním bude muset soudit či nájemné jinak vymáhat.

Při rozhodování, zda tuto nabídku přijmout či nikoliv, opět záleží na její ceně a vyhodnocení toho, zda se to nám konkrétně vyplatí. Pokud postupujete při pronajímání podle doporučení z investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty, máme za to, že riziko neplatičů je minimalizované na absolutní minimum. Pokud ale pronajímáte podle smluv stažených z internetu, které obsahují spoustu zadních vrátek, kterými mohou nájemci z placení vyklouznout, třeba to má smysl.

V každém případě si ale prověřte, jak se vlastně bude počítat ona částka, kterou vám firma slibuje, že po neplatícím nájemci doplatí. V jednom z případů, který jsme řešili, totiž firma slíbila zaplatit pronajímateli dlužné nájemné, avšak až poté, co jej z nájemce sama vymohla.

Čtvrtou kategorií služeb pro pronajímatele je nabídka správcovství: Firma nabízí, že se bude o pronájem vaše bytu starat. Bude hledat nájemce. Bude je prověřovat. Bude hlídat platby. Bude řešit vyúčtování. Bude vymáhat pohledávky. Bude zajišťovat opravy.

Tato služba stojí obvykle 10 – 15% měsíčního nájemného a má svůj smysl pro pronajímatele, který s nájemci nechce jednat sám a chce mezi sebe a nájemce postavit prostředníka. Je důležité si ale uvědomit, že správcovská firma se stává pouze naší prodlouženou rukou. Vše budeme i nadále stejně řešit my: V praxi to totiž probíhá tak, že nájemce např. nahlásí nefunkční boiler. Správcovská firma nám to ohlásí a požádá o pokyny dalšího postupu. My vydáme pokyn boiler vyměnit a správcovská firma sežene instalatéra, který to udělá. A fakturu za jeho práci pošle nám. Nebo když nájemce přestane platit nájemné: Správcovská firma nám to oznámí. Vyžádá si pokyn k dalšímu postupu, zrealizuje upomínku, žalobu, vymáhání. Ale faktury za upomínky, advokáta a spojené poplatky opět přistanou na stole nám.

V investičním kurzu “Jak kupovat a pronajímat byty” provádíme nové i zkušené pronajímatele labyrintem pronajímání tak, aby vše zvládli profesionálně sami, bez cizí pomoci. Tak, aby jejich nájem byl klidný, nájem vždy zaplacený a oni se o něj nemuseli vlastně téměř starat.

Někteří pronajímatelé se ale o své byty nechtějí starat vůbec. Nejraději by vše předali někomu jinému. A právě pro něj jsou určeny výše uvedené nabídky servisních služeb.

Pokud ale svůj byt do péče takové servisní firmy svěřujete, zvažte všechna pro a proti, která jsou s každou nabídkou spojena. Pokud má totiž pronajímání přinést co nejvyšší návratnost, musíme při vyhodnocování těchto nabídek počítat. A zkoumat podmínky. Jinak se může stát, že na první pohled atraktivní nabídka nás bude ve skutečnosti stát víc, než kdybychom jí nevyužili vůbec.

Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...