Od 1. července 2020 platí v nájmu bytu novinka, na kterou pronajímatelé dlouho čekali:
Občanský zákoník opět umožňuje pronajímatelům, aby nájemcům účtovali smluvní pokutu.
Doteď mohli pronajímatelé od neplatičů nájemného účinně požadovat pouze úrok z prodlení, který je ale tak nízký, že nájemce k včasné úhradě moc nemotivuje.
Pronajímatelé mohou nájemcům za pozdní úhradu nově tedy účtovat smluvní pokutu, ale má to několik omezení a nástrah
Občanský zákoník nyní stanoví v § 2254 následující:
„Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.“
Toto ustanovení působí srozumitelně, ony pasti a záludnosti se ale skrývají v tom, co v něm napsáno není:
– Soudy v minulosti již mnohokrát posuzovaly výši smluvní pokuty a mnohokrát sjednanou pokuty snížily nebo úplně zrušily. Akceptovatelná výše smluvní pokuty má pravidla, která nejsou napsaná přímo v občanském zákoníku, ale vycházejí z několikaleté judikatury. A tu je potřeba při stanovení přijatelné výše smluvní pokuty znát.
– Soudy v minulosti mnohokrát rozhodly, že smluvní pokuta byla stanovena nejasně a pro tzv. „neurčitost“ ji zamítly. Následující formulace smluvní pokuty se objevuje v mnoha smlouvách, ale hned z několika důvodů ji soud smete ze stolu a pronajímatel nedostane od problematického nájemce na smluvní pokutě vůbec nic: „Nájemce se zavazuje zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ve výši 1 % za každý den prodlení.“
– Občanský zákoník na úplně jiném místě stanoví, co se stane v případě, že smluvní pokuta bude tzv. „zjevně nepřiměřená“.
– Většina pronajímatelů netuší, že špatně napsaná smluvní pokuta funguje jako tzv. paušalizovaná náhrada škody a obrátí se proti nim. Pokud je např. smluvní pokuta stanovena bez dalšího na 1.000 Kč, ale pronajímateli vznikla z onoho jednání nájemce škoda 100.000 Kč, nájemci stačí zaplatit jen onu tisícovku a tím se z placení zbývajících 99.000 Kč vyvlékne. K tomu, aby měl pronajímatel nárok i na těch zbývajících 99.000 Kč, musí už při sjednávání smluvní pokuty udělat další krok.
– Smluvní pokuta nechrání pronajímatele automaticky. Nevstupuje do nájemních smluv automaticky. Nevzniká na ni nárok ze zákona. Pronajímatel musí sám provést kroky k tomu, aby se stala součástí dohody, kterou má s nájemcem uzavřenu.
– Protože nová pravidla o smluvní pokutě nestanoví onomu trojnásobnému limitu nějaké časové omezení, vztahuje se na celou dobu nájmu. Při prvním a opětovném pronajímání bytu je tedy potřeba pohlídat, aby byl nájem uzavřen takovým způsobem, že se limit pokut opět vyresetuje a pronajímatel nebude navždy zablokován právě oním trojnásobkem.
– Soudy v minulosti několikrát rozhodly, jak přesně specifikovat onen dluh či povinnost, ke kterému se pokuta vztahuje. Ujednání slovy „nájemce se zavazuje uhradit pronajímateli smluvní pokutu za jakékoliv nedodržení podmínek stanovených touto smlouvou“ vypadá sice rozumně, protože nájemce obecně odrazuje od konání nekalostí, u soudu s ním ale zapláčete.
– Aby nájemce musel smluvní pokutu skutečně zaplatit, nestačí jen uvést ono ujednání do nájemní smlouvy. Pokuta se totiž musí také stát splatnou a drtivá většina pronajímatelů, kteří si dopisují smluvní pokuty do smluv sami, na toto zapomíná a sami si tak pod sebou řežou větev.
– I když je smluvní pokuta sjednána v přiměřeném výši a je určitá, nesmí být v rozporu s dobrými mravy. Ty také nejsou v občanském zákoníku nikde vypsány a je potřeba znát jejich mantinely z dosavadní judikatury.
Co to tedy znamená pro pronajímatele?
Možnost sjednat v nájemní smlouvě smluvní pokutu je pro všechny pronajímatele výbornou zprávou. Stejně jako na silnici totiž hrozba pokuty umravňuje případné závodníky/neplatiče. Již hrozba toho, že bude muset zaplatit pokutu, totiž působí preventivně. Všem pronajímatelům proto doporučujeme, aby se o tuto možnost zajímali a využili jí.
Protože ale nestačí do smlouvy jen odněkud zkopírovat větu o tom, že je „nájemce povinen zaplatit pronajímateli smluvní pokutu“, pronajímatele rovněž varujeme: Aby smluvní pokuta totiž skutečně chránila (a neotevřela naopak zadní vrátka těm, kteří ony právní finesy znají), měl by je do vaší nájemní smlouvy dopisovat jen ten, kdo zná všechny právní souvislosti a skryté nástrahy.
A pokud chcete mít jistotu, že jste v pronajímání chráněni nejen platnou a účinnou smluvní pokutou, ale celou „neprůstřelnou“ nájemní smlouvou, ostatními protokoly, dokumenty a celým systémem obrany před problematickými nájemci, rádi vás přivítáme mezi chráněné pronajímatele, kteří dostávají vše již připravené a zpracované.
Klidně pak můžete spát s tím, že jste udělali maximu pro to, aby vaše pronajímání bylo klidné a bezstarostné.
Pavel Řehulka
JakPronajimatByty.cz