fbpx

Komu patří přeplatky/nedoplatky když koupíte nebo prodáte pronajatý byt

Na následující situaci narazil nejeden pronajímatel, který koupil byt:

Patří přeplatky ze záloh na služby původnímu vlastníkovi? Nebo novému majiteli?
A co když v bytě už bydlel nájemce? Musí provést vyúčtování záloh nový majitel nebo ten původní?

Všechny strany nájemního vztahu se dokážou kvůli přeplatkům ostře pohádat:

Když z vyúčtování vychází přeplatek, nájemci se jich hlasitě domáhají od nového vlastníka („ten přece nastoupil do nájemního vztahu, má tedy povinnost mi ty peníze vrátit“). Nový pronajímatel ale oponuje, že žádné zálohy od nájemce nedostal a nemá tedy přeplatek z čeho vracet. A původní vlastník si myje ruce, že prodejem bytu přešly všechny starosti a povinnosti na nového majitele.

Na čí straně je pravda?

Podle občanského zákoníku a rozhodnutí Nejvyšší soudu ČR

(sp. zn. 30 Cdo 85/2008, 19.5.2009) platí následující:

Dojde-li ke změně vlastnictví pronajatého bytu, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele.

Všechna práva a povinnosti nájemce i pronajímatele se budou i nadále řídit původní nájemní smlouvou, příp. zákonem. A to do té doby, než uplyne sjednaná nájemní doba. Než některá ze stran nepodá výpověď. Než se nájemce s pronajímatelem oboustranně nedohodnou na změně nájemní smlouvy. Nebo než nájemní vztah nezanikne z jiného důvodu určeného zákonem.

Změnou vlastníka domu/bytu se tedy nic nemění na právu nájemce užívat byt za podmínek sjednaných v nájemní smlouvě. A nemění se ani nic na jeho povinnostech platit nájemné ve výši sjednané v nájemní smlouvě.

Nájemce je tedy oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo novým vlastníkem prokázána…. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé ZA TRVÁNÍ původního nájemního vztahu mají ale samostatný režim.

Nájemné a nedoplatky splatné v období, kdy byl byt ještě ve vlastnictví PŮVODNÍHO vlastníka, patří právě PŮVODNÍMU vlastníkovi. (Dluží-li tedy nájemce ke dni převodu vlastnického práva peníze na nájemném nebo službách, má tento dluh dodatečně uhradit původnímu majiteli.)

Obráceně, pokud má nájemce splatný nárok na přeplatek na službách za toto PŮVODNÍ období, musí jej uplatnit u PŮVODNÍHO vlastníka. (Zaplatil-li tedy nájemce v zálohách např. 12 tis. Kč, ale spotřeboval ve službách jen 10 tis. Kč, pak dvoutisícový splatný přeplatek mu má vrátit původní vlastník.)

NOVÝ VLASTNÍK vybírá nájemné a zálohy na služby AŽ OD OKAMŽIKU, kdy nemovitost nabyl do svého vlastnictví. A až od tohoto okamžiku je také zodpovědný za vracení přeplatků a oprávněn požadovat nedoplatky.

Výše uvedené rozhodnutí padlo sice za doby starého občanského zákoníku, platí ale v plném rozsdahu i nyní.

Podle § 2221 nového občanského zákoníku platí, že:

– Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.

– Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.

Nájemce je tedy povinen uhradit zálohy a nájemné tomu z pronajímatelů, který je vlastníkem nemovitosti v okamžiku, kdy se toto stalo splatným (bez ohledu na období, za které toto nájemné vzniklo). Musí mu ale být oznámeno, že se vlastník změnil.

Pavel Řehulka

P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) “přijede” až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...