Mezi zájemci o nájem bytu se občas objeví i právnická osoba:
Stavební firma potřebuje bydlení pro stavbyvedoucího místní stavby.
Obchodní firma si chce pronajmout byt pro obchodního zástupce.
Úřad potřebuje ubytování pro svého zaměstnance.
Vlastník bytu tedy sáhne po nájemní smlouvě, kterou má z doby nájmu s předchozím nájemcem. Vyplní název firmy do míst, kde bývá běžně jméno a příjmení nájemce. A po podpisu oběma stranami považuje nájemní smlouvu za platně uzavřenou.
Jenže…
Když podobný případ posuzoval Nejvyšší soud, opakovaně rozhodl, že taková smlouva je neplatná. (A pokud jste v minulosti vy sami jako pronajímatel uzavřeli smlouvu o nájmu bytu s právnickou osobou, taková smlouva je neplatná rovněž.)
Proč?
„Účelem práva nájmu bytu jako specifického typu nájemního vztahu upraveného v ustanoveních § 685 a násl. obč. zák. je zajistit uspokojení potřeby bydlení, jako jedné ze základních lidských potřeb. Právnická osoba takovou potřebu nemá, a proto nemůže platně uzavřít smlouvu o nájmu bytu podle § 685 obč. zák. jako nájemce. Není však vyloučeno, aby uzavřela smlouvu o nájmu bytu ve smyslu § 663 a násl. obč. zák., a aby tak byt získal charakter bytu služebního, tj. bytu sloužícího k uspokojení potřeby bydlení nájemce – fyzické osoby, jež pro ni pracuje.“ (Dle usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 1. 2011, sp. zn. 226 Cdo 2080/2009)
Toto rozhodnutí padlo v době platnosti starého občanského zákoníku.
Je ale platné i dnes, v prostředí nového občanského zákoníku?
Ano.
Nový občanský zákoník oproti tomu starému povýšil účel užívání nemovitosti ještě výše a je to nyní dokonce rozhodující faktor při nájmu jakékoliv nemovitosti: Vždy je nutné si položit otázku, za jakým účelem je byt, dům, garáž či třeba chata pronajímána.
Pravidla o pronájmu bytu dle § 2235 a násl. NOZ řídí pronájem za účelem bydlení. Protože však i nadále platí, že potřeba bydlení je lidskou potřebou (a právnická osoba člověkem není), smlouva o nájmu bytu s právnickou osobou se tedy nebude řídit pravidly o nájmu bytu, ale ostatními pravidly o nájmu nebo pachtu.
Proč je to důležité?
Zaprvé proto, že pravidla pronájmu, který se netýká potřeby bydlení, jsou méně svazující. Nájemní smlouvu s právnickou osobou si tak můžete více přizpůsobit svým potřebám. A zatímco smlouvy o nájmu bytu nepovolují smluvní pokuty při porušení nájemcovy povinnosti, v případě smlouvy s právnickou osobou je nájemní smlouva obsahovat může. (Více na www.JakPronajimatNebytoveProstory.cz/
A zadruhé proto, že smlouva o nájmu bytu s právnickou osobou uzavřená před 31.12.2013 je neplatná a pro ochranu pronajímatele je nutné tento stav vyřešit.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz