To, co vám nyní odhalím, vás možná překvapí.
Při koupi bytu si chcete přirozeně ověřit, že osoba, která vám jej nabízí, je skutečně jeho vlastníkem.
Na katastrálním úřadu si tedy necháte připravit výpis a z něj zjistíte, že dotyčný František Novák je zde skutečně jako vlastník zapsán. (A dokonce souhlasí i rodná čísla.)
František Novák s vámi tedy u notáře podepíše kupní smlouvu, katastrální úřad změnu vlastníka zapíše, vydá vám nový list vlastnictví s vaším jménem… a vy za byt dotyčnému zaplatíte.
Peníze jste předali až po přepsání nemovitosti na vaše jméno a máte tedy pocit, že jste se maximálně ochránili…
… přesto ale můžete o váš byt přijít.
Vysvětlím vám na příkladu, jak se to může stát.
Po dvou měsících získá nečekaně zaměstnání na druhém konci republiky a protože ví, že byt může okamžitě prodat za mnohem vyšší cenu, začne jej ihned nabízet k prodeji. Cenu sice zvýší, i tak ale připadá zájemcům atraktivní a jeden z nich – vy – byt koupí.
U notáře podepíšete smlouvu, počkáte, až je vlastnictví přepsáno katastrálním úřadem na vás… a teprve potom byt zaplatíte.
Potud je vše bez problémů… ale jen zdánlivě.
Za další dva měsíce vám totiž přijde dopis s informací, že na původního vlastníka bytu – firmu, od které jej František Novák koupil – byl uvalen konkurs. A že insolvenční správce podává tzv. odpůrčí žalobu a soudí se s vámi proto, aby se váš byt vrátil do majetkové podstaty konkursu.
Jak se to může stát?
Firmy, které krachují, mají často snahu zpeněžit svůj majetek ještě před tím, než je na ně vyhlášen konkurs. A často v takové situaci prodávají nemovitosti za výhodné ceny.
Kupujícímu ale v takovém případě hrozí, že insolvenční správce prostuduje všechny majetkové přesuny, které v této firmě probíhaly v období celého roku před vyhlášením úpadku. A pokud bude mít dojem, že některé prodeje nebo převody byly učiněny za jiných než tržních podmínek, může podat vůči těmto transkacím odpůrčí žalobu a získat je nazpět do majetkové podstaty.
Pokud v takové situaci nic nepodniknete a soud prohrajete, po nějakém čase vymaže katastrální úřad z listu vlastnictví vaše jméno, zapíše sem nazpět jméno firmy v konkursu… a vás přijede vystěhovat exekutor.
Nezbývá vám tedy nic jiného, než se o byt soudit a snažit se prokázat, že koupě bytu za výhodnou cenu nebyl snahou připravit krachující firmu o peníze.
Pokud to nedokážete, byt bude opět přepsán na původního vlastníka – firmu. A vy se následně můžete soudit o navrácení zaplacené částky, případně byt znovu za tržní cenu odkoupit.
P.S. Insolvenční zákon se vztahuje i na jednotlivce. Výše uvedená situace může tedy nastat, i když kupujete byt od soukromé osoby.
(Pokračování v článku „Na co si při koupit bytu dávat pozor a jak si ověřit, komu skutečně patří„, www.JakPronajimatByty.cz)
(c) Pavel Řehulka
autor je majitelem realitní kanceláře a tvůrcem investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty