fbpx

Na co si při koupi bytu dávat pozor a jak si ověřit, komu skutečně patří

Přestože máte v rukou list vlastnictví a v něm je napsáno, že byt, který kupujete, patří osobě, která vám jej prodává, musíte si ještě některé informace zkontrolovat. A hned vám vysvětlím, které to jsou.

Prodej jakékoliv nemovitosti probíhá ve dvou fázích. Nejdříve se uzavře kupní smlouva, ve které se dojednají podrobnosti. A teprve potom následuje řízení před katastrálním úřadem.

Katastrálnímu úřadu předložíte kupní smlouvu a tzv. návrh na vklad vlastnického práva. A pokud budou ve smlouvě všechny údaje, které úřad potřebuje, toto právo nového vlastníka zapíše.

Důležitý je pro vás i fakt, že katastrální úřad smlouvu posuzuje pouze podle toho, zda obsahuje náležitosti, které má podle zákona obsahovat. Neposuzuje tedy platnost nebo férovost smlouvy, z těchto hledisek ji vůbec nezkoumá.

Můžete tedy sepsat smlouvu, která je špatná

a pro vás jako kupujícího krajně nevýhodná, katastrální úřad se tím ale nebude vůbec zabývat.

Často se stává, že si své pochybení jedna ze stran uvědomí až po zavkladování nového vlastnického práva. Ale v takovém případě již nezbývá nic jiného, pokud nedojde k dohodě, než se o nápravu soudit.

Soud se v takovém případě může táhnout několik let a potom může třeba i rozhodnout, že kupní smlouva je od začátku neplatná. A v takovém případě se stává vlastníkem nemovitosti opět původní majitel.

Pokud tedy nějaký byt kupujeme, musíme si zkontrolovat, zda něco podobného nehrozí i v našem případě. A k tomu, abychom to zjistili, musíme posoudit tzv. nabývací titul.

Nabývacím titulem jsou jednoduše listiny, na základě kterých se stala majitelem bytu osoba, která nám jej prodává. Jsou to například kupní smlouvy, darovací smlouvy nebo směnné smlouvy. Dále to mohou být rozhodnutí vydaná v dědickém řízení, protokoly o veřejné dražbě, privatizační listiny, darovací smlouvy, kolaudační rozhodnutí atd.

Tyto dokumenty jsou uvedeny na listu vlastnictví, zaneseny do katastru nemovitostí a před koupí nemovitosti bychom je měli prozkoumat.

Riziko je naštěstí od 1. ledna 2014 menší.

Dle nového občanského zákoníku totiž platí, že pokud stav zapsaný v katastru nemovitostí není v souladu se skutečným právním stavem, nabyvateli, který nemovitost koupil “v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle údajů v katastru nemovitostí” je poskytována ochrana.

Jinými slovy: Jestliže je na listu vlastnictví napsáno, že vlastníkem nemovitosti je Karel Novák a od něj si nemovitosti v dobré víře, že je vlastníkem, kupujeme, nemůže pak někdo jiný přijít s tím, že Karel Novák vlastníkem nebyl a že transakce je tedy neplatná.

(Tato třetí osoba se může domáhat toho, aby soud převod zastavil/zrušil, musí to ale udělat stanoveným postupem (poznámka rozepře, poznámka spornosti zápisu a podání žaloby) a ve stanovené lhůtě (jeden měsíc od doby, kdy se o tom dozvěděl, maximálně však 3 roky od okamžiku zápisu změny vlastnického práva.)

Prozkoumáním vlastnického práva a nabývacího titulu přirozeně nedosáhneme urovnání majetkových poměrů. Pouze tím odhalíme potenciální nebezpečí.

Chcete-li ale mít 100% jistotu, že byt bude a zůstane váš, doporučujeme v případě jakýchkoliv nejasností nebo problémů nabídku odmítnout. Zkušení investoři totiž vědí, že “neopakovatelné příležitosti” se každý měsíc opakují. A pokud tedy nekoupíte právě tento byt, o nic nepřijdete, protože brzy objevíte další.

(c) Pavel Řehulka
autor je majitelem realitní kanceláře a tvůrcem investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...