V článku Jak (vlastní vinou) přijít o byt, který je už několik let zapsaný na vaše jméno jsme upozorňovali na fakt, že zápis vašeho jména do listu vlastnictví kupované nemovitosti ještě neznamená, že se stáváte jejím vlastníkem.
Katastrální úřad totiž nezkoumá platnost kupních smluv: Pokud úřadu předložíme kupní smlouvu na nákup nemovitosti, zkoumá ji jen z hlediska samotného zápisu a nesmí hodnotit její (ne)platnost. Při nedodržení podmínek stanovených občanským zákoníkem tak můžete o byt přijít, i když jej už několik let „vlastníte“.)
Abychom ale uklidnili všechny vlastníky nemovitostí, kteří si uvědomili chyby, kterých se při nákupu své nemovitosti dopustili, rád bych upozornil, že tyto hříchy mají omezenou platnost.
Proč?
Dříve platilo, že pokud v katastru zapsaný vlastník nemovitosti nebyl *skutečným* vlastníkem, následné převody a prodeje nebyly platné… protože nevlastník nemůže prodat něco, co mu nepatří.
Od 1. ledna 2014 se situace s příchodem nového občanského zákoníku ale změnila.
Jak?
A v § 986 potom následuje, že „kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.“
Požádal-li žadatel o poznamenání spornosti zápisu do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl, působí jeho právo vůči každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu; po uplynutí této lhůty však jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře.
Nebyl-li žadatel o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, prodlužuje se lhůta podle odstavce 2 na tři roky; lhůta počne běžet ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden.
To vše jinými slovy znamená:
– Nový občanský zákoník chrání tzv. „dobrou víru“ nabyvatele.
– Pokud jste koupili nemovitost od osoby, kterou jste na základě zápisu ve veřejném seznamu považovali za osobu k tomu oprávněnou, a to v dobré víře, že je vlastníkem, stáváte se novým vlastníkem vy.
– Nebyl-li prodávající oprávněn nemovitost prodat, nebo byl-li skutečný vlastník nějak podveden, přeskočen, nevyslyšen či jeho vlastnická práva jakkoliv porušena, může transakci zastavit.
– Skutečný vlastník může po katastrálním úřadu požadovat odstranění nesouladu a zápis tzv. poznámky spornosti.
– Musí ale prokázat, že se už domáhá svých práv u soudu. Pokud se totiž na soud neobrátí do dvou měsíců, bude poznámka spornosti vymazána.
– Poznámka spornosti má upozornit případné nabyvatele, že kolem vlastnictví panují spory. Jestliže pak někdo koupí nemovitost, u níž taková poznámka figuruje, nebude se později tvrdit, že ji nabyl v dobré víře.
Druhou jistotu, pokud bylo vlastnictví nemovitosti přepsáno na naše jméno a my ji s pocitem vlastnictví v dobré víře 10 let užíváme, nám poskytuje tzv. vydržení.
Vydržení je popsáno v § 1089 nového občanského zákoníku a platí, že pokud poctivý držitel drží vlastnické právo k nemovitosti po dobu 10 let, vydrží je a nabude věc do vlastnictví.
Podmínky jsou následující:
– Nepoctivost předchůdce nebrání poctivému nástupci, aby počal vydržení dnem, kdy nabyl držby.
– K vydržení se vyžaduje pravost držby a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou.
– Nabyl-li zůstavitel nepravou držbu, nemůže vlastnické právo vydržet ani jeho dědic, i kdyby držel poctivě. To platí obdobně i pro všeobecného právního nástupce právnické osoby.
– K vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.
– Do vydržecí doby se ve prospěch vydržitele započte i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce.
– Držba se přeruší, nevykonával-li ji držitel v průběhu vydržecí doby déle než jeden rok.
– Uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.
Pokud tedy katastr nemovitostí zapsal vklad práva v náš prospěch a my nemáme informace o tom, že by tak učinil chybně, po deseti letech této držby máme jistotu, že náš majetek již žádný právní kostlivec neohrozí.
(Máte-li v této souvislosti obavy z toho, že byt připadne nájemci, který jej 10 let užívá, můžu vás uklidnit. Základní podmínkou vydržení je stav, kdy si uživatel na základě všech okolností myslí, že je skutečným vlastníkem. Nájemce tuto podmínku nikdy nesplní – byt mu pronajímáme, platí nájem – a k vydržení pronajímaného bytu nájemcem tak nemůže nikdy dojít.)
Pavel Řehulka
P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) „přijede“ až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz