„Když jsem kupovala byt, kupní smlouvu jsme si sepsali sami… vždyť to nic není. Stačí z internetu stáhnout vzor, doplnit naše údaje a je to. Katastr nám to vzal. A žádného právníka jsme nepotřebovali…“
Těmito slovy začíná příběh investorky, která sice při koupi bytu „ušetřila“, později na to ale šeredně doplatila.
Proč? Hned to vysvětlím…
Na začátku každé investice stojí smlouva o koupi nemovitosti. A mnoho začínajících investorů má pocit, že její sepsání není nijak složité: Stačí si stáhnout nějaký vzor z internetu, doplnit své údaje a smlouva je připravena. A jakmile katastrální úřad zapíše nového vlastníka, vše je hotovo.
Samotné sepsání kupní smlouvy může být skutečně jen otázkou doplnění svých údajů do správných kolonek, mnoho kupujících ale v této fázi zapomíná na fakt, že zápisem do katastru nemají vyhráno.
Samotný zápis totiž ještě neznamená, že jim nemovitost skutečně patří.
Proč?
Jak ale již před mnoha lety vyložil Nejvyšší soud, „vlastnické právo k určité nemovitosti vložené do katastru po rozhodnutí katastrálního úřadu v řízení o povolení vkladu lze zpochybnit“.
„Skutečnost, že smlouva o převodu nemovitosti byla v souladu s § 5 (nyní § 17) zákona o zápisech přezkoumána katastrálním úřadem a že ten pravomocně rozhodl o povolení vkladu vlastnického práva pro nabyvatele, nebrání tomu, aby soud v občanském soudním řízení posoudil platnost či účinnost sporné smlouvy podle příslušných ustanovení zákona.“
Obsahem rozhodnutí katastrálního úřadu totiž není prohlášení smlouvy o převodu nemovitosti za platnou a účinnou, ale pouze povolení vkladu vlastnického práva pro nabyvatele.
Katastrální úřad tedy přezkoumá návrh na vklad spolu se smlouvou z hlediska, které mu vymezuje v § 17 zákona č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona.
Ve vkladovém řízení katastrální úřad zkoumá u vkladové listiny, která je soukromou listinou, zda:
a) splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru,
b) její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad,
c) právní jednání je učiněno v předepsané formě,
d) účastník vkladového řízení není omezen právními předpisy v oprávnění nakládat s nemovitostí,
e) k právnímu jednání účastníka vkladového řízení byl udělen souhlas podle jiného právního předpisu,
f) z obsahu listiny a z jeho porovnání s dosavadními zápisy v katastru není patrný důvod, pro který by bylo právní jednání neplatné, zejména zda z dosavadních zápisů v katastru nevyplývá, že účastníci vkladového řízení nejsou oprávněni nakládat s předmětem právního jednání, nejsou omezeni rozhodnutím soudu nebo jiného orgánu veřejné moci ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního jednání,
g) navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru; z tohoto hlediska není na překážku povolení vkladu, pokud logickou mezeru mezi zápisem v katastru a navrhovaným vkladem podle vkladové listiny navrhovatel doloží současně s návrhem na vklad listinami, které návaznost vkladové listiny na dosavadní zápisy v katastru doplní; tyto listiny však musí mít náležitosti vkladových listin.
Tyto skutečnosti přezkoumává katastrální úřad na základě listin předložených účastníky, popřípadě soudem nebo soudním exekutorem ke vkladovému řízení, dosavadních zápisů v katastru a na základě údajů ze základních registrů, z agendového informačního systému evidence obyvatel a z agendového informačního systému cizinců a dále na základě dalších informací poskytnutých vlastníkem nemovitosti a dalšími účastníky vkladového řízení poté, co obdrží od katastrálního úřadu informaci podle § 16 odst. 1.
Tyto skutečnosti katastrální úřad zkoumá podle stavu, jaký tu byl v okamžiku podání návrhu na vklad.
Jakmile tedy pracovník úřadu zjistí, že tyto podmínky jsou splněny, navrhované změny zapíše. (A podle rozhodnutí Ústavního soudu dokonce ani nesmí zamítnout návrh na vklad z jiných důvodů – přestože např. chybu ve smlouvě vidí – protože by tím překročil své pravomoci. Takový krok už totiž přísluší pouze soudům.)
„Jestliže jsou podmínky pro povolení vkladu splněny, katastrální úřad vklad povolí, nejdříve však po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace podle § 16 odst. 1. V opačném případě, nebo i tehdy, ztratil-li návrh před rozhodnutím o povolení vkladu své právní účinky, návrh zamítne.“
Proč by měla být ale kupní smlouva neplatná, i když jsme ji řádně sepsali, odnesli na katastrální úřad a ten přepis vlastnictví potvrdil?
Odpověď na tuto otázku je současně i zdůvodněním, proč má smysl, aby smlouvy připravovala osoba, která při tomto aktu provádí více, než jen dopisování identifikačních údajů do zkopírovaného mustru.
Přestože máme při prodeji/koupi majetku smluvní volnost, nový občanský zákoník stanovuje řadu mantinelů, ve kterých se můžeme pohybovat. A tato pravidla jsou nadřazena ujednáním, které si do smlouvy napíšeme.
Příklad?
Pokud připravím smlouvu na prodej nemovitosti, kterou jsem koupil během manželství, prodávám tím majetek, který patří do společného jmění.
Katastrální úřad ale nevidí, co je čistě mým osobním majetkem a co patří do SJM. Jsem-li na listu vlastnictví identifikován jako jediný vlastník nemovitosti, můžu katastru předložit smlouvu o jejím prodeji a úřad tento návrh zanese do své evidence.
Jakmile ale manželka zjistí, že jsem prodal nemovitost, která patřila do našeho společného jmění, má možnost se bránit: Podá žalobu na neplatnost celé transakce a nemovitost tak do našeho jmění vrátí zpět.
Stanoví to § 714 nového občanského zákoníku:
– V záležitostech týkajících se společného jmění a jeho součástí, které nelze považovat za běžné, právně jednají manželé společně, nebo jedná jeden manžel se souhlasem druhého. Odmítá-li manžel dát souhlas bez vážného důvodu a v rozporu se zájmem manželů, rodiny nebo rodinné domácnosti, či není-li schopen vůli projevit, může druhý manžel navrhnout, aby souhlas manžela nahradil soud.
– Jedná-li právně manžel bez souhlasu druhého manžela v případě, kdy souhlasu bylo zapotřebí, může se druhý manžel dovolat neplatnosti takového jednání.
Kupujícímu musím samozřejmě vrátit zaplacené peníze, ale dokážete si představit překvapení, které zažije, když už v bytě třeba rok bydlí – nebo jej pronajímá – a najednou mu přijde soudní rozhodnutí, že kupní smlouva je neplatná.
Důvodem pro neplatnost kupní smlouvy může být např. to, že:
– jedna ze stran od smlouvy odstoupila
– smlouva obsahovala rozvazovací podmínku, která nastala
– jeden z manželů prodal nemovitost patřící do SJM bez souhlasu druhého manžela
– nebyla řádně splněna nabídková povinnost v případě spoluvlastnictví
Co z tohoto vyplývá?
Pokud vás při realitních transakcích láká úspora, kterou dosáhnete svépomocným sepsáním příslušných smluv, nezapomínejte na to, že kromě samotného smluvního ujednání existuje ještě řada pastí, které se skrývají v nadřazených zákonech. A katastrální úřad vás na ně neupozorní.
Právníci tyto předpisy studují roky. A těch několik tisíc korun, které jim za přípravu realitní transakce zaplatíme, není odměnou za doplnění našich údajů do nějakého mustru, ale zejména za to, že domyslí všechna rizika, které nám při nákupu nemovitosti hrozí a pohlídají, aby naše transakce proběhla bezpečně.
Pavel Řehulka
P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) „přijede“ až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz