Nový občanské zákoník přinesl pro nepřipravené pronajímatele řadu léček, nástrah a pastí a jedna z těchto nástrah číhá v § 2255.
Zde je totiž stanoveno, že „nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat“.
V zákoně je to sice novinka, ale platilo to už dříve. Nejvyšší soud totiž už před lety stanovil, „že právo nájemce nebo jiné oprávněné osoby na užívání bytu nelze redukovat na „holé“ bydlení (jíst, sledovat televizi, sprchovat se, spát) a že by nájemce musel pronajímateli kompenzovat zisk z výdělečných aktivit provozovaných v bytě.“
Nyní bylo tedy právo pracovat či podnikat v bytě stanoveno zákonem… a každý pronajímatel si sám odpoví na otázku, zda se tím jeho riziko zvýšilo či snížilo.
(Abychom jej minimalizovali, součástí investičního kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ je i vzorová „neprůstřelná nájemní smlouva“, která právě na podnikání nájemce v bytě pamatuje.)
Podnikání nájemce v bytě není jen otázkou samotného trvání nájmu, ale také doby po jeho skončení.
Podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 1680/2009, ze dne 26. 5. 2009 (aktuální i nyní) „zánikem právního důvodu užívání prostor, ve kterých je umístěna správa společnosti, nedochází ke změně sídla společnosti a ztráta právního důvodu jejich užívání proto není sama o sobě skutečností zakládající povinnost společnosti navrhnout zápis změny sídla do obchodního rejstříku“.
Jinými slovy: Fakt, že podnikateli skončil nájem nemovitosti, ještě neznamená, že se v rejstřících automaticky změní i sídlo společnosti. To zůstává firmě stále zapsané s adresou původního pronajatého místa. A sem také budou i nadále chodit obsílky, faktury dodavatelů… a exekutoři.
Jak se bránit?
http://www.rzp.cz/cgi-bin/aps_cacheWEB.sh?VSS_SERV=ZVWSBJFND
2. Pokud zde uvidíte záznam o subjektu, který u vás již dávno nesídlí, kontaktujte jej s žádostí o nápravu přímo a dejte mu lhůtu, do kdy změnu provést.
3. Pokud je bývalý nájemce nekontaktní nebo nereaguje, požádejte (u fyzických osob) živnostenský úřad o zrušení sídla/živnostenského podnikání dotyčného na vaší adrese nebo (u právnických osob) rejstříkový soud, aby společnost k tomu vyzval samotný.
(Vzor žádosti najdete v expertním průvodci „Jak bleskově zrušit trvalý pobyt nájemci, kterému skončil nájem“.)
Jak totiž rozhodl Nejvyššího soudu dne 18. 5. 2011, sp. zn. 29 Cdo 3692/2010 (rozhodnutí je aplikovatelné i dnes):
„Zjistí-li rejstříkový soud, že zanikl (či nikdy neexistoval) právní důvod užívání prostor, ve kterých je umístěno zapsané sídlo obchodní společnosti, vyzve ji ke zjednání nápravy. Nezjedná-li společnost v soudem určené přiměřené lhůtě nápravu (nedoloží-li listinu osvědčující právní důvod užívání zapsaného sídla, popř. nerozhodne-li o změně svého sídla), rozhodne soud v řízení podle § 200e o. s. ř. o zrušení společnosti s likvidací (§ 29 odst. 6 obch. zák.).“
Z praxe sice víme, že nejrychlejší cestou změny je dohoda s bývalým nájemcem a teprve pak zdlouhavé obesílání úřadů a správní řízení, pokud ale chceme mít náš dům či byt právně „čistý“ (a ovlivní to i jeho hodnotu při případném prodeji), stojí za to tuto bitvu vybojovat.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz