Zde je krátký tip, jak snížit zdanitelný příjem o 48.000 Kč ročně…
Každý pronajímatel má povinnost platit ze svých příjmů z pronájmu daň z příjmů. Stejně tak má ale právo uplatnit proti těmto příjmům výdaje „prokazatelně vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení“.
Podrobnosti jsou uvedeny v zákoně o daních z příjmů 586/1992 Sb. a ten předpis zmiňuje mimo jiné jako daňově uznatelný výdaj také výdaj na dopravu motorovým vozidlem.
Pokud jste tedy jako pronajímatel použil vaše soukromé auto k cestám souvisejícím s „dosažením, zajištěním a udržením“ příjmů z vašeho bytu, můžete o tyto výdaje snížit daňový základ. Takovou cestou může být např. nákup bytových doplňků v nákupním centru a jejich odvoz do bytu, cesty do bytu za účelem jeho předvedení zájemcům o bydlení, kontrolní návštěvy bytu během pronájmu, cesty do banky za účelem uložení inkasovaného nájmu, cesty na finanční úřad za účelem zjištění informací, apod.
Samotné cesty mohou být sice velmi krátké – třeba jen jeden nebo dva kilometry – a protože dříve platilo, že se náklady uplatňují jen podle počtu ujetých kilometrů, mnoho pronajímatelů se uplatňováním cestovních výdajů neobtěžovalo.
Před několika lety byly ale cestovní výdaje rozšířeny o výdajový paušál, a ten přináší pronajímatelům zajímavou možnost daňové optimalizace:
Jestliže totiž pronajímatel najel svým autem za účelem prohlédnutí bytu, inkasování nájmu a souvisejícími pojížďkami jen jediný kilometr (a mohl tak uplatnit jen 3,70 Kč + PHM), s výdajovým paušálem může nyní každý měsíc uplatnit do nákladů celých 4.000 Kč. A to i přesto, že ujel onen jediný kilometr.
Podrobnosti
Výdaji (náklady) vynaložené na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů, které se mohou pro zjištění základu daně odečíst od zdanitelných příjmů, jsou také:
„paušální výdaj na dopravu silničním motorovým vozidlem (dále jen „paušální výdaj na dopravu“), pokud nebyl uplatněn výdaj na dopravu silničním motorovým vozidlem podle písmene k) tohoto odstavce, ve výši 5 000 Kč na jedno silniční motorové vozidlo za každý celý kalendářní měsíc zdaňovacího období nebo období, za které se podává daňové přiznání, ve kterém poplatník využíval příslušné silniční motorové vozidlo k dosažení, zajištění nebo udržení zdanitelných příjmů a současně toto silniční motorové vozidlo nepřenechal ani po část příslušného kalendářního měsíce k užívání jiné osobě. Za přenechání silničního motorového vozidla k užívání jiné osobě se nepovažuje uskutečnění pracovní cesty silničním motorovým vozidlem spolupracující osobou nebo zaměstnancem, který silniční motorové vozidlo nevyužívá i pro soukromé účely.
Používá-li poplatník některé silniční motorové vozidlo, u něhož uplatňuje paušální výdaj na dopravu, pouze zčásti k dosažení, zajištění a udržení zdanitelného příjmu, lze na takové silniční motorové vozidlo uplatnit pouze část paušálního výdaje na dopravu stanoveného dle předchozí věty ve výši 80 % této částky (dále jen „krácený paušální výdaj na dopravu“). Pokud poplatník u některého vozidla uplatní v souladu s předchozí větou krácený paušální výdaj na dopravu, potom pro účely tohoto zákona platí, že ostatní vozidla, u nichž poplatník v souladu s tímto ustanovením uplatní paušální výdaje na dopravu, užívá výlučně k dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů.
Pro účely tohoto zákona se má za to, že poplatník užívá silniční motorové vozidlo, u kterého uplatňuje paušální výdaj na dopravu, výlučně k dosažení, zajištění nebo udržení zdanitelných příjmů, pokud tak prohlásí, není-li prokázáno jinak. Paušální výdaj na dopravu je možno uplatnit nejvýše za 3 vlastní silniční motorová vozidla zahrnutá nebo nezahrnutá do obchodního majetku nebo v nájmu za zdaňovací období nebo období, za které se podává daňové přiznání. V průběhu zdaňovacího období nelze měnit způsob uplatnění paušálního výdaje na dopravu na způsob uplatnění výdajů podle písmene k) a naopak. V měsíci pořízení nebo vyřazení silničního motorového vozidla lze uplatnit poměrnou část paušálního výdaje na dopravu. Využívá-li k dosažení, zajištění a udržení příjmů silniční motorové vozidlo, které je ve společném jmění manželů nebo ve spoluvlastnictví, více poplatníků, mohou si v úhrnu uplatnit paušální výdaj na dopravu nejvýše 5 000 Kč. Paušální výdaj na dopravu nemohou uplatnit poplatníci uvedení v § 18 odst. 3 s výjimkou poplatníků uvedených v § 18 odst. 5, 13 až 15“
Pokud tedy jako pronajímatel provedete jednou měsíčně svým vozidlem jedinou cestu, která nějak souvisí s příjmem, který získáváte z pronájmu, můžete si v daném měsíci snížit zdanitelný příjem o 4.000 Kč. (Zákon sice zmiňuje jak plný paušál ve výši 5.000 Kč, tak krácený paušál ve výši 80 %, tj. 4.000 Kč, protože ale pronajímatelé používají v drtivé většině svá soukromá vozidla, která používají rovněž k soukromým účelům, v praxi bude možné uplatnit jen krácený, čtyřtisícový paušál.)
Než ale tento výdajový paušál na vozidlo uplatníte, nezapomeňte že:
– Zákon nepodmiňuje uplatnění těchto výdajů zařazením vozidla do obchodního majetku – stačí tedy, když je vozidlo ve vašem vlastnictví.
– V paušálu jsou již započteny všechny provozní výdaje vozidla – PHM a parkovné není tedy možné k výdajům dále přičítat. Opravy vozidla, jeho servis, odpisy, náklady na pojistné apod. lze uplatnit jen tehdy, pokud je vozidlo vloženo do obchodního majetku… a to je u pronajímatelů výjimečné. (V takovém případě by se ale tyto výdaje k paušálu přičetly.)
– Paušální výdaje není možné během roku kombinovat se skutečnými výdaji. Po celý rok je nutné uplatňovat stejný režim.
– Uplatňování 4.000 Kč paušálu na vozidlo se týká jen těch pronajímatelů, kteří proti celku svých příjmů uplatňují skutečné výdaje. Pokud používáte výdajový paušál (tj. proti příjmům uplatňujete 30% výdajový paušál), tento celkový paušál „přebíjí“ všechny jednotlivé výdaje a nic dalšího se k němu již nepřipočítává.
– Pokud používáte vozidlo pouze k dosažení příjmů z pronájmu, nemusíte platit silniční daň. (Pronájem bytu dle § 9 ZDP není podnikáním dle definice podnikání v obchodním zákoníku/živnostenském zákoně a proto se nejedná o podnikatelskou činnost, ke které se silniční daň vztahuje.) Používáte-li však vozidlo k jakékoliv podnikatelské činnosti, silniční daň platit musíte. (*Poznámka: Některé finanční úřady s tímto výkladem !že pronajímatel není podnikatel) nesouhlasí, ale placení silniční daně od pronajímatelů vyžadují.)
– Knihu jízd při uplatnění paušálu na vozidlo vést nemusíte, protože ale musíte případné kontrole finančního úřadu prokázat, že jste vozidlo k uvedeným účelům skutečně použili – nějaký záznam o provedené cestě je nutné předložit.
Výdajový paušál na dopravu umožňuje pronajímateli uplatnit do daňově uznatelných výdajů až 48.000 Kč ročně a protože je s tím spojeno minimum povinností, je v zájmu většiny pronajímatelů tento paušál plně využít.
Pavel Řehulka
P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) „přijede“ až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz