fbpx

Jak vystěhovat neplatiče: Rychle a bez možnosti odvolání

Řada pronajímatelů má nepříjemnou zkušenost s neplatiči nájemného a v investičním kurzu “Jak kupovat a pronajímat byty” proto doporučujeme celou řadu účinných opatření, jak se neplatičům bránit.

Jedním z těchto opatření je doplnění nájemní smlouvy o tzv. rozhodčí doložku (a její text je součástí dodávané “neprůstřelné” nájemní smlouvy).

Proč?

Podle § 2 odst. 1 zákona č. 216/1994 Sb. o rozhodčím řízení, se nájemce a pronajímatel mohou dohodnout, že o majetkových sporech mezi nimi má rozhodovat jeden nebo více rozhodců anebo stálý rozhodčí soud. (Výjimkou jsou spory vzniklé v souvislosti s výkonem rozhodnutí a incidenčních sporů, k jejichž projednání a rozhodnutí by jinak byla dána pravomoc soudu.)

Tento zákon je platný i nyní, po účinnosti nového občanského zákoníku, a výhodou rozhodčího řízení je fakt, že případné majetkové spory mezi pronajímatelem a nájemce se neřeší před soudy, ale před určenými rozhodci.

Další výhodou tohoto řízení je mnohem vyšší rychlost (mnohdy jen korespondenční, bez osobní účasti stran) a také fakt, že jakmile rozhodce vynese svůj nález, proti rozhodnutí se již nelze odvolat (a řízení protahovat).

Rozhodčí nález je navíc tzv. exekučním titulem a po jeho vydání se může pronajímatel obrátit na exekutora k jeho vykonání.

Zatímco řada pronajímatelů tento postup již řadu let úspěšně uplatňuje pro vymáhání nezaplaceného nájemného, právníci vedli diskuse o tom, zda je možné v rozhodčím řízení řešit také otázku vystěhování neplatiče, tj. zda může rozhodce vydat rozhodnutí o vyklizení bytu.

Tato nejasnost byla zodpovězena Nejvyšším soudem:

“Spor o vyklizení bytu je sporem vyplývajícím z občanskoprávních vztahů účastníků, který obecně – v intencích § 7 odst. 1 o. s. ř. – podléhá soudní pravomoci a lze jej projednat v řízení před rozhodci.”

“Soudní praxe dovodila, že meze možnosti platně uzavřít rozhodčí doložku jsou zákonem dány týmiž okolnostmi, jimiž je omezena možnost uzavřít a schválit soudní smír. To znamená, že rozhodčí smlouvu nelze platně uzavřít ve věcech, u nichž jejich povaha nepřipouští uzavření smíru. Není pochyb, že v řízení o vyklizení bytu soudní smír uzavřít lze. V řízení o vyklizení bytu jde o ochranu vlastnického práva, do něhož bylo neoprávněně zasaženo, a kterého se nelze domáhat vydáním věci, ale vyklizením bytu. Neoprávněný zásah do vlastnického práva se obecně vzato promítá i do majetkové sféry dotčeného subjektu. Jedná se tedy o subjektivní majetkové právo vlastníka (popř. jeho oprávněného držitele či detentora), s nímž může jeho nositel nakládat a o kterém se rozhoduje ve sporném řízení, v němž účastníci mohou uzavřít smír.”

Toto usnesení tedy potvrzuje, že spory o vyklizení bytu lze řešit rozhodčím řízením a pokud se tedy ve vašem bytě nachází osoba, které např. nájemní právo již uplynulo, můžete se s žalobou na vyklizení bytu obrátit na určeného rozhodce.

(***Pozor ale na výběr rozhodce a formulaci textu doložky: V posledních letech prohlásil Nejvyšší soud řadu z těchto rozhodčích doložek z různých důvodů za neplatné a je proto důležité vědět, že mnohé z těch, které se objevují v různých smlouvách či na internetových serverech, jsou neplatné. Abychom naše klienty chránili, do vzorové nájemní smlouvy jsme proto zakomponovali rozhodčí doložku, která vás před tímto rizikem chrání a máte tak 100% jistotu její platnosti a související ochrany.)

Pavel Řehulka
* * *

Celé usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 476/2009, ze dne 23. 9. 2010, následuje:

“Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Vladimíra Mikuška a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslavy Jirmanové ve věci výkonu rozhodnutí oprávněného MVDr. F. Š., zastoupeného JUDr. Václavem Bubeníkem, advokátem se sídlem v Moravské Třebové, Cihlářova 4, proti povinné J. V. , pro 3.570,- Kč, srážkami ze mzdy, vedené u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 44 E 444/2008, o dovolání oprávněného proti usnesení Krajského soudu v Ostravě – pobočka v Olomouci ze dne 30. 10. 2008, č. j. 40 Co 1114/2008 – 17, takto:

Usnesení Krajského soudu v Ostravě – pobočka v Olomouci ze dne 30. 10. 2008, č. j. 40 Co 1114/2008 – 17 a usnesení Okresního soudu v Olomouci ze dne 4. 8. 2008, č. j. 44 E 444/2008 – 7, se ruší a věc se vrací okresnímu soudu k dalšímu řízení.

O d ů v o d n ě n í :

Napadeným rozhodnutím krajský soud potvrdil usnesení, jímž okresní soud zamítl návrh oprávněného ze dne 13. 6. 2008 na nařízení výkonu rozhodnutí srážkami ze mzdy povinné a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odvolací soud (shodně se soudem I. stupně) dospěl k závěru, že podkladové rozhodnutí, kterým je rozhodčí nález, není způsobilým exekučním titulem. Předmětným rozhodčím nálezem bylo rozhodnuto o vyklizení bytu povinnou a o nákladech rozhodčího řízení. Protože v řízení o vyklizení bytu nejde o majetkový spor, není podle zákona o rozhodčím řízení dána k jeho rozhodování pravomoc rozhodce. Exekuční titul nebyl vydán orgánem, který k tomu měl pravomoc, nebyl tak splněn jeden ze základních předpokladů pro nařízení výkonu rozhodnutí.

Rozhodnutí odvolacího soudu napadl oprávněný včasným dovoláním, jehož přípustnost opírá o tvrzení o zásadním právním významu rozhodnutí ve věci samé, který spatřuje v posouzení otázky arbitrability vlastnické žaloby. Namítal, že rozhodnutí spočívá na neúplném a tedy nesprávném právním posouzení věci podle § 241a odst. 2 písm. a), b), § 241a odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Soudy rozhodly v rozporu se zákonem č. 216/1994 Sb. a v rozporu s § 7 odst. 1 o. s. ř. Soudy obou stupňů ve svých rozhodnutích správně uvedly, že rozhodčímu řízení podléhá vydání věci a majetkové spory o určení, zda tu právo či právní vztah je či není, pokud požadované určení bude mít dopad do majetkové sféry. Žaloba na vyklizení je totožná a právně synonymní žalobě na vydání věci, vindikační žaloba je žalobou na vydání věci, jedná-li se o věci nemovité. Obdobou je i žaloba určovací, jejímž předmětem by byl spor o právo vlastnické. V daném sporu se jedná o vindikační, tedy ryze vlastnickou žalobu, jejímž podkladem je ochrana základního majetkového práva dovolatele, práva vlastnického. Právo na ochranu vlastnictví má majitel i podle článku 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod. Vymezení, které je zákonodárcem dáno při definici sporu majetkového, je pojato pro všechny spory, které se majetku, majetkové povahy či majetkového reflexu předmětu sporu dotýkají, vyloučeny jsou jen spory taxativně vymezené. Není ani sporu o možnosti uzavřít smír v těchto řízeních. Konstatování pravomoci soudu dle § 7 o. s. ř. je jen potvrzením dalšího ze zákonných předpokladů rozhodování rozhodcem. Navrhl, aby Nejvyšší soud rozhodnutí soudů obou stupňů zrušil.

Nejvyšší soud věc projednal podle občanského soudního řádu ve znění účinném do 30.6.2009 (čl. II Přechodných ustanovení, bod 12, zákona č. 7/2009 Sb.).

Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.

Dovolání je přípustné, jelikož rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam (§ 237 odst. 1 písm. c/ ve spojení s ustanovením § 238a odst. 1 písm. c/ a odst. 2 o. s. ř.), daný tím, že odvolací soud vyřešil právní otázku objektivní přípustnosti, aby spor o vyklizení bytu byl projednán v řízení před rozhodci, v rozporu s hmotným právem; dovolání je i důvodné.

Nesprávné právní posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. může spočívat v tom, že odvolací soud věc posoudil podle právní normy (nejen hmotného práva, ale i práva procesního), jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.

Jelikož vady vyjmenované ve druhé větě ustanovení § 242 odst. 3 o. s. ř. namítány nebyly a z obsahu spisu se jejich existence nepodává, je předmětem dovolacího přezkumu právní závěr odvolacího soudu, že rozhodnutí rozhodce o vyklizení bytu, včetně výroku o náhradě nákladů rozhodčího řízení, je rozhodnutím vydaným orgánem k tomu neoprávněným, v důsledku čehož nemůže být podkladem nuceného výkonu.

Ve smyslu ustanovení § 274 písm. i/ o. s. ř. je titulem, podle kterého lze nařídit výkon rozhodnutí i vykonatelný rozhodčí nález, tj. rozhodčí nález vydaný na základě zákona č. 216/1994 Sb.; podle jeho § 28 odst. 2 platí, že rozhodčí nález vydaný rozhodci nebo stálými rozhodčími soudy, který nelze přezkoumat nebo u něhož marně uplynula lhůta k podání žádosti o přezkoumání, nabývá dnem doručení účinku pravomocného rozhodnutí a je soudně vykonatelný.

V rozhodčím řízení mohou být projednávány pouze spory, jejichž rozhodování připouští zákon o rozhodčím řízení, popř. mezinárodní smlouvy závazné pro Českou republiku, jejichž ustanovení mají přednost před ustanoveními zákona o rozhodčím řízení.

Podle § 2 odst. 1 zákona č. 216/1994 Sb. se strany mohou dohodnout, že o majetkových sporech mezi nimi, s výjimkou sporů vzniklých v souvislosti s výkonem rozhodnutí a incidenčních sporů, k jejichž projednání a rozhodnutí by jinak byla dána pravomoc soudu, má rozhodovat jeden nebo více rozhodců anebo stálý rozhodčí soud (rozhodčí smlouva).

Podle § 2 odst. 2 zákona č. 216/1994 Sb. rozhodčí smlouvu lze platně uzavřít, jestliže strany by mohly o předmětu sporu uzavřít smír.

Co je majetkový spor, zákon o rozhodčím řízení výslovně nevymezuje; právní teorie (srovnej Drápal, L., Bureš, J. a kol. Občanský soudní řád I. § 106, komentář, 1. vydání, Praha: C.H.Beck, 2009, 706 s.) dospěla k závěru, že jde, obecně vzato, o všechny spory, které se svým předmětem přímo odrážejí v majetkové sféře stran a týkají se subjektivních práv, s nimiž mohou účastníci disponovat.

Soudní praxe dovodila, že meze možnosti platně uzavřít rozhodčí doložku jsou zákonem dány týmiž okolnostmi, jimiž je omezena možnost uzavřít a schválit soudní smír (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 6. 6. 2007, sp. zn. 32 Odo 181/2006, usnesení téhož soudu ze dne 12. 7. 2007, sp. zn. 26 Odo 353/2006). To znamená, že rozhodčí smlouvu nelze platně uzavřít ve věcech, u nichž jejich povaha nepřipouští uzavření smíru. Poukázat lze i na usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 25. 10. 2000, sp. zn. 20 Cdo 2312/2000, uveřejněné v Soudní judikatuře č. 1, ročník 2001 strana 35; v odůvodnění tohoto rozhodnutí došel Nejvyšší soud k závěru, že spor o vyklizení nemovitostí, je sporem vyplývajícím z občanskoprávních vztahů účastníků, který obecně – v intencích § 7 odst. 1 o. s. ř. – podléhá soudní pravomoci a lze jej projednat v řízení před rozhodci. Dovolací soud zastává názor, že uvedené závěry lze bez dalšího použít i v poměrech projednávané věci. Není pochyb, že v řízení o vyklizení bytu soudní smír uzavřít lze. V řízení o vyklizení bytu jde o ochranu vlastnického práva, do něhož bylo neoprávněně zasaženo, a kterého se nelze domáhat vydáním věci, ale vyklizením bytu. Neoprávněný zásah do vlastnického práva se obecně vzato promítá i do majetkové sféry dotčeného subjektu. Jedná se tedy o subjektivní majetkové právo vlastníka (popř. jeho oprávněného držitele či detentora), s nímž může jeho nositel nakládat a o kterém se rozhoduje ve sporném řízení, v němž účastníci mohou uzavřít smír.

Jestliže odvolací soud vycházel z jiného právního názoru a jestliže na něm napadené rozhodnutí spočívá, nelze jeho rozhodnutí pokládat za správné (§ 243b odst. 2 o. s. ř.); naopak dovolací důvod, který užil dovolatel (§ 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř.), byl uplatněn oprávněně.

Nejvyšší soud proto dovoláním napadené usnesení bez jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) zrušil (§ 243b odst. 2 část věty za středníkem o. s. ř.), a jelikož důvody, pro které bylo zrušeno usnesení odvolacího soudu, platí také na usnesení soudu prvního stupně, zrušil i je, a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení (§ 243b odst. 3, věta druhá, o. s. ř.).

Právní názor dovolacího soudu je pro další řízení závazný (§ 243d odst. 1, část věty první za středníkem, o. s. ř.).

V novém usnesení soud prvního stupně rozhodne nejen o nákladech dalšího řízení, ale znovu i o nákladech řízení původního, tedy i dovolacího (§ 243d odst. 1, věta druhá o. s. ř.).

Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek.”

P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) “přijede” až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...