fbpx

Výpověď nájemci? Pozor na zdůvodnění…

“Když jsme podepisovali nájemní smlouvu, nájemce sliboval, že bude vše plnit. Pár měsíců po nastěhování s ním jsou ale takové problémy, že bychom nejraději nájemní smlouvu ukončili. Můžeme to ale vůbec udělat bez zdůvodnění… nebo jsou nějaká omezení?”

Všichni majitelé bytů by si přáli, aby jejich nájemci byli čistotnými a slušnými občany. Aby včas platili nájem. A aby s nimi nebyly žádné „problémy“.

Protože ale máme jako lidé rozmanité osobnosti, každý pronajímatel se čas od času dostane do situace, kdy chce nájemní vtah ukončit.

Impulsem bývají stížnosti sousedů na nevhodné chování nájemce, obtížná dohoda o realizaci oprav v bytě, neplnění nájemní smlouvy a nejčastěji samozřejmě neplacení nájmu.

Protože je ale pronájem bytu transakcí, při které byla sepsána nájemní smlouva, případná výpověď se musí řídit právě touto smlouvou.

Výpověď nelze tedy dávat nájemci z jakéhokoliv důvodu, ale pouze z těch, které stanoví zákon.

Přesný popis situací, kdy může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu, je

uveden v § 2288 nového občanského zákoníku:

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

Pokud dochází v nájemním vztahu k jedné z výše uvedených situací, pronajímatel má právo dát nájemci výpověď. Výpověď ale musí, mimo jiné, obsahovat jasné zdůvodnění – v opačném případě je totiž neplatná.

Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Výpovědním důvodme může být i to, že nájemce poruší svou povinnost tzv. “zvlášť závažným způsobem”. Pak má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Co je to “porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem”? Např. pokud nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Pozor ale na to, že v tomto případě musí být výpověď více detailní: Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

Výpověď je jednostranným právním úkonem a není nutné, aby s ní nájemce souhlasil. Pokud výpověď splňuje zákonem stanovené požadavky, okamžikem jejího doručení začíná běžet výpovědní doba a jejím uplynutím také nájem bytu skončí.

Jste-li tedy pronajímatelem a přemýšlíte, jak ukončit nájem s problematickým nájemcem, zkontrolujte výše uvedené důvody. Pokud se některý z nich na vaši situaci vztahuje, můžete dát nájemci výpověď.

© Pavel Řehulka
autor je majitelem realitní kanceláře a tvůrcem investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty

P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) “přijede” až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...