fbpx

Nechodit na domovní schůze se může pronajímateli vymstít

Většina vlastníků bytů je členem společenství vlastníků jednotek. To rozhoduje o chodu a správě domu. Může si brát úvěry a přijímat jiné závazky. Za ně ale ručí všichni vlastníci, a to v poměru svých spoluvlastnických podílů na domě.

Přestože si to někteří majitelé bytů neuvědomují, jako vlastník bytu jste ze zákona také členem “společenství vlastníků”. Podle § 1194 zákona č. 89/2012 Sb.je společenství vlastníků “právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.”

Podle dalších paragrafů tohoto zákona vznikají orgány společenství, kterými jsou shromáždění, což je nejvyšší orgán společenství. Dále musí mít každé společenství svůj výbor nebo předsedu, který vykonává rozhodnutí shromáždění a běžnou agendu provozu společenství.

Fungování společenství lze vysvětlit na jednoduchém příkladu rodiny bydlící v rodinném domě. V něm každý bydlí ve svém pokoji (= bytě) a tam si dělá, co chce. Když jde ale na večeři do kuchyně (= společné prostory domu), musí dodržovat pravidla, která si celá rodina odsouhlasila (= stanovy a domovní řád). Protože do domu vede vodovod, plynovod, elektřina a někdo zajišťovat objednávky a opravy, není praktické, aby se při každé havárii či opravě scházeli všichni členové rodiny (= shromáždění vlastníků). Tyto činnosti zajišťuje jen otec s matkou (= výbor společenství). Běžné věci tak rozhodují sami a kvůli těm důležitým čas od času svolají rodinnou radu (= výroční shromáždění), aby se dohodli, kolik bude kdo na provoz domácnosti přispívat (= povinný příspěvek na náklady spojené se správou domu).

Toto vysvětlení může působit úsměvně a mnoho lidí nad ním může mávnout rukou. S pocitem “když se já nebudu zajímat o ně, oni se nebudou zajímat o mě” nechávají proto výzvy na domovní nástěnce bez povšimnutí a domovních schůzí se neúčastní. To však může mít nepříjemné následky.

Jaké?


Pokud například rozhodnutím výboru vznikne společenství dluh, jde podle paragrafu § 1194 (2) o dluh každého vlastníka: “Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.” Vlastníkovi tedy nepomůže, že on nic nepodepsal a s dluhem nesouhlasí. Dluh vznikl celému společenství a protože je jeho členem, dluží i on. (Dobrou zprávou je, že dle § 1195 je toto ručení omezené: “Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. K právnímu jednání, kterým společenství vlastníků zajistí dluh jiné osoby, se nepřihlíží.”)

Výbor i shromáždění mohou rozhodovat “o vás, bez vás”. Podle paragrafu § 1206 je shromáždění je “způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů”.

(Pozor na to: Nestanoví-li tedy stanovy povinnost odhlasovat změnu s větším počtem hlasů, může změny prosadit nečekaně malý podíl vašich sousedů. Jak? Je-li v domě např. 21 stejných bytů a na shromáždění se dostaví jen 11 vlastníků, je shromáždění usnášeníschopné. A pokud šest z nich zvedne ruku pro navrhnovanou změnu, tato bude přijata. Šest je většina z 11. Těcho šest vlastníků tak zaváže celý dům, včetně zbývajícíh 15 vlastníků… a k přijetí změny tak stačilo jen 28,6 % všech možných hlasů.)

Nebezpečí hrozí ale nejen z aktivního rozhodnutí shromáždění a výboru, ale také z jeho nečinnosti či pasivity. Pokud se na domě neprovede údržba a například kus střechy spadne na parkující automobil a poničí jej, dotyčný bude hledat viníka. Za škodu je v tomto případě odpovědné společenství vlastníků. A protože společenstvím není nikdo jiný, než ti, kdo v domě vlastní byty, celá částka náhrady škody se jednoduše rozpočítá dle poměru spoluvlastnických podílů na každého vlastníka. Kousek střechy, která spadla, totiž patřila jim.

Proto až bude na domovní nástěnce výzva k účasti na shromáždění vlastníků, je lepší se ho zúčastnit. Majetek, o kterém se tam rozhoduje, patří totiž všem vlastníkům.

© Pavel Řehulka
autor je majitelem realitní kanceláře a tvůrcem investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...