Kdy můžou sousedé prodat váš byt, i když s tím nebudete souhlasit

Kdy můžou sousedé prodat váš byt, i když s tím nebudete souhlasit

O následujícím ustanovení občanského zákoníku většina lidí ani netuší.

A přitom umožňuje ostatním ve vašem domě, aby za určitých okolností v podstatě prodali váš byt. I když s tím nebudete souhlasit. A vystěhovali vás na ulici.

A totéž platí i obráceně:

Pokud bude některý z ostatních vlastníků bytů v domě, ve kterém máte i váš byt, dělat peklo, můžete se domluvit a společně vynutit prodej bytu onoho pekelného souseda.

To je samozřejmě velmi zkratkovité shrnutí a proto vysvětlím…

Občanský zákoník obsahuje od 1.7.2020 v § 1184 tato ustanovení:

(1) Na návrh osoby odpovědné za správu domu může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

(2) Ve výstraze podle odstavce 1 se uvede důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzva, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů.

(3) S podáním návrhu podle odstavce 1 musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek; při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka podle odstavce 1.

Co to znamená?

Jednoduše to, že pokud bude některý z ostatních vlastníků bytů ve vašem domě natolik problémový, že jeho (ne)aktivita podstatně omezí nebo znemožní výkon práv ostatních vlastníků jednotek, může být jeho byt z moci úřední skutečně prodán.

A dotyčný pak může skončit (po exekučním vystěhování) na ulici (byť s měšcem plným peněz za prodaný byt; výnos z prodeje svého bytu samozřejmě obdrží).

Znamená to tedy, že se sousedé mohou spiknout na jiného a poslat soudu žádost, aby mu byt prodal a zbavili se ho?

Ano, to můžou. Ale aby k tomu soud přivolil a byt skutečně prodal, musí být splněny následující podmínky:

  • „problémový“ vlastník bytu musí být nejdříve písemně vyzván k tomu, aby svého závadného chování zanechal (či aby naopak konal, pokud je problém v tom, že něco nedělá)
  • výzvu ke sjednání nápravy (výstrahu) mu musí odeslat „osoba odpovědná za správu domu“, tj. např. společenství vlastníků (nestačí tedy výlepy na nástěnce či dopisy od sousedů, byť by jej podepsali všichni)
  • „problémový“ vlastník musí dostat nejméně 30 dnů na nápravu (a pokud problém odstraní, důvod pro nucený prodej odpadá)
  • písemná výzva musí být vlastníkovi jednotky doručena dle pravidel doručování (musí jej převzít nebo se musí alespoň „dostat do sféry jeho dispozice“)
  • teprve poté může být podán soudu návrh na to, aby byt prodal (návrh podává společenství vlastníků jednotek)
  • s tímto návrhem musí souhlasit vlastníci jednotek většinou všech hlasů a většinou všech vlastníků jednotek (tzn. písemné vyjádření a podpisy, v ideálním případě ověřené)
  • ono porušení povinnosti musí být „podstatně omezujících nebo znemožňujících výkon práv ostatních vlastníků jednotek“… a toto musí prokazovat ten, kdo takový návrh podává

Napadený vlastník se může u soudu samozřejmě bránit a do standardních nástrojů takové obrany patří např.:

  • bagatelizace/relativizace oné „porušení povinnosti“
  • argumentace, že porušení bylo jednorázové/dočasné a již bylo odstraněno
  • poukázání na neplatnost/závadnost usnesení/voleb/stanov společenství jednotek
  • vyhledání početních/administrativních/logických chyb ve výzvách/výpočtech/vyúčtování
  • napadení pravosti souhlasu/podpisů ostatních vlastníků při návrhu
  • poukázání na nejasnou formulaci výstrahy či návrhu

(Protože z praxe výborů a shromáždění SVJ vím, že mnoho společenství vede svou agendu takříkajíc „na koleně“ a mnoho souhlasů/hlasování/rozhodnutí/činností nemá 100% administrativní/právní stopu, troufám si odhadnout, že nejvíc podobných žalob ztroskotá právě na děravých podkladech.)

Protože se na těchto stránkách ale zabýváme pronajímáním bytů, určitě vás také napadne, zda můžete o svůj byt přijít i tehdy, pokud nebudete takové jednání „podstatně omezující nebo znemožňující výkon práv ostatních vlastníků jednotek“ způsobovat vy, ale váš nájemce?

Odpověď odhaluje § 1176 ObčZ:

„Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.“

Pronajímatel se tedy musí aktivně snažit o to, aby pravidla domu znal (a dodržoval) i nájemce… protože je jeho povinností zajistit, aby se jimi nájemce řídil.

Bude-li nájemce páchat v domě takové zlo, že tím omezí ostatní vlastníky jednotek nebo jim bude bránit ve výkonu jejich práv, může takové chování dopadnout i na pronajímatele.

Pokud totiž pronajímatel nezajistí to, aby nájemce plnil ty povinnosti, které s sebou nese samotný vlastník (smluvně, jednáním, výzvami, výpovědí, vystěhováním), pak chování nájemce (a neaktivita vlastníka) bude považováno za porušení povinností vlastníka.

Co z tohoto všeho vyplývá pro vlastníky bytů a pronajímatele?

a. Pokud se v domě vyskytne obzvlášť problematický soused, existuje způsob, jak jej z domu dostat pryč. Bude to sice běh na dlouhou trať, ale cesta nyní existuje. Máte-li takového souseda, už samotné upozornění na existenci tohoto paragrafu/postupu může některé zpacifikovat.

b. Takto „problematickým“ sousedem se ale můžeme stát i my sami, pokud nebudeme plnit povinnosti, které pro nás z vlastnictví bytu (a účasti na společenství vlastníků) vyplývají.

c. Protože za plnění povinnosti vůči sousedům a společenství vlastníků jednotek odpovídáme i poté, co byt pronajmeme jinému, je v našem zájmu vybírat bezproblémové nájemce… a aktivně konat, pokud se problémovými stanou.

V investičním kurzu Jak kupovat a pronajímat byty věnujeme výběru nájemců podstatnou část, najdete v něm i dotazník pro výběr nájemců a krok za krokem ukazujeme také celý postup selekce solidního a spolehlivého nájemce v Akademii pronajímání bytů bez rizika.

Pavel Řehulka
JakPronajimatByty.cz