Při prodeji a koupi bytu je třeba se vyvarovat řady chyb, které mohou vést až ke ztrátě peněz. Přinášíme přehled nejčastějších problémů při těchto transakcích a rady, jak se jich vyvarovat.
Nákup nemovitosti je komplikovaná transakce, kterou mohou zmařit i maličkosti. Kvůli nim může kupující přijít snadno o peníze. Následující tipy přinášejí přehled chyb, kterých se lidé často dopouštějí, a rady, jak se jich vyvarovat.
1. Kdo je skutečným majitelem nemovitosti
Dům nebo byt, který jste si vybrali, může prodat pouze jeho majitel. A majitelem nemovitosti je ten, jehož jméno je uvedeno na výpisu z katastru nemovitostí, tzv. listu vlastnictví. Majitel může samozřejmě k prodeji zplnomocnit někoho jiného, např. příbuzného nebo realitní kancelář. V takovém případě si zkontrolujte, zda je v plné moci napsáno, že nemovitost může dotyčný skutečně prodat. A zda je podpis majitele úředně ověřen.
2. Co dělat, když je majitelů více
Pokud se na prodeji shodnou všichni majitelé a pověří jednoho, aby se o prodej staral, je důležité, aby tato osoba měla jejich písemné zplnomocnění. Jakákoliv dohoda uzavřená pouze s jedním spolumajitelem je bez této plné moci neplatná a ostatní ji nemusí respektovat. Pokud jsou majitelem nemovitosti manželé, je důležité, aby smlouvu o prodeji podepsali oba.
3. Pozor na dluhy majitele
Dalším krokem je zjistit, zda majitel neručí nemovitostí za půjčky. Tuto informaci zjistíte z výpisu z katastru nemovitostí. Pokud si například majitel půjčil od banky peníze a ručí za jejich splácení touto nemovitostí, uvidíte zde „zástavní právo“. Takový záznam zjednodušeně znamená, že pokud nebude majitel svůj dluh splácet, banka může nemovitost prodat. A protože toto právo se váže k nemovitosti, ne k majiteli, je důležité dohlédnout na to, aby všechna zástavní práva byla předtím, než za nemovitost zaplatíte, vymazána (například tím, že část kupní ceny půjde rovnou bance, která následně odsouhlasí výmaz zástavního práva).
4. Co vás může omezovat
Na výpisu z katastru nemovitostí je uvedeno, zda je nemovitost omezena tzv. věcným břemenem nebo smluvním předkupním právem. Věcné břemeno ve formě služebnosti dle § 1257 a násl. je například souhlas, že sousedé mohou přes pozemek přejíždět nebo že majitel či jeho příbuzní budou v domě i nadále bydlet. Pokud toto břemeno majitel nezruší ještě před prodejem, budete jej muset respektovat také. Předkupní právo si někdy vyhrazují třeba rodiče, kteří darují dětem byt. A to za podmínky, že kdyby jej chtěli někdy prodat, musí jej nejdříve nabídnout zpět rodičům. Pokud to neudělají a prodají byt přímo vám, můžete o něj přijít.
5. Co můžete a nesmíte v nemovitosti provozovat
O tom, jak lze nemovitost používat, rozhoduje tzv. územní plán a kolaudace. V oblasti, která je například určena pro rodinné bydlení, vám úřady např. nepovolí opravovat automobily. A fakt, že je dům zkolaudován pro bydlení a vy jej používáte k podnikatelské činnosti, vám zkomplikuje sestavení daňového přiznání. Pokud chcete zásadně změnit dosavadní způsob využívání nemovitosti, je důležité si předem zjistit, co všechno úřady povolí. A pokud kupujete pozemek, zkontrolujte si také, zda na něm můžete vůbec stavět a jaký typ nemovitosti.
6. Pozor na skryté vady
Při prohlídce si nemovitost důkladně prohlédněte. Pokud uvidíte na stěnách praskliny, plíseň nebo jiné znaky poškození, nechejte si dům či byt prohlédnout odborníkem. Jen tak snížíte riziko, že „výhodně“ koupíte nemovitost a potom budete draze opravovat vady, kterých jste si nevšimli. Pokud naopak kupujete starší nemovitost s tím, že ji budete opravovat, spočítejte si před nákupem celkové náklady na koupi i opravu. Jen tak můžete svůj záměr porovnat s cenou sousední nemovitosti, která je sice dražší, ale kterou není třeba opravovat.
7. Proč trvat na písemné smlouvě
O nákupu jakékoliv nemovitosti musí být uzavřena písemná smlouva. Ústní dohoda nestačí a je ze zákona neplatná. Při sepisování smlouvy je důležité pamatovat na každou drobnost a nemovitost a její příslušenství pečlivě popsat. Je proto lepší svěřit přípravu takové smlouvy právníkovi nebo notáři. Zabráníte tak zbytečným komplikacím a případům, kde se problémy se špatně připraveným převodem řeší ještě několik let po jeho realizaci.
8. Na katastr co nejdříve
Jakmile je smlouva uzavřena, je důležité ji co nejdříve doručit na katastr nemovitostí. V minulosti se našli chytráci, kteří během jednoho dne prodali tu samou nemovitost několika zájemcům. Nemovitost je přepsána vždy na toho, kdo na katastrální úřad doručí patřičné dokumenty jako první. Jakákoliv transakce či manipulace s nemovitostí nebo změna jejího majitele je vyznačena na výpisu z katastru nemovitostí speciální značkou „P“. Pokud ji na výpisu uvidíte, můžete si na katastru zkontrolovat, co znamená. Těsně před podpisem smlouvy by se tedy majitel nemovitosti měl prokázat čerstvým výpisem. A na něm si ověříte, zda dům nebo byt stále patří jemu.
9. Kdy a jak zaplatit kupní cenu
Nemovitost, kterou kupujete, se sice stává vaším majetkem v den doručení kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva na katastrální úřad, protože se tak ale stává zpětně až poté, co o tom rozhodne katastrální úřad, toto mezidobí může trvat i několik měsíců. Vy nechcete logicky dát peníze z ruky do doby, než bude nemovitost vaše. A prodávající s vámi zase nechce nic podepisovat, dokud nedostane zaplaceno. Jednoduchým řešením je uložit při podpisu smlouvy peníze u notáře, právníka, realitní kanceláře nebo v bankovní úschově. Prostředky se vyplatí prodávajícímu, až když bude v katastru nemovitostí zapsán nový majitel.
10. Vyvarujte se „neoficiálních“ plateb
Čas od času se mezi majiteli nemovitosti najde člověk, který požaduje po kupujících, aby ve smlouvě uvedli pouze část kupní ceny a zbytek zaplatili bez potvrzení. Takové jednání je nejen nebezpečné a protizákonné, ale pro vás také nevýhodné. Pokud se po nějaké době rozhodnete nemovitost prodat, budete muset z peněz, které za nemovitost získáte, zaplatit za určitých okolností daň z příjmů. A ta se počítá z rozdílu mezi cenou, kterou jste za nemovitost zaplatili a částkou, za kterou jste ji prodali. Od daně z příjmů je osvobozen prodej, jestliže se uskutečnil po více než dvou letech, pokud v nemovitosti bydlíte, a po pěti letech, pokud zde nebydlíte. Čím nižší bude v kupní smlouvě cena, za kterou nemovitost koupíte, tím více byste mohli při prodeji zaplatit na daních.
11. Co si pohlídat u družstevních bytů
Pokud se rozhodnete koupit družstevní byt, nekupujete ve skutečnosti byt, ale jen právo byt užívat. A protože dům patří družstvu, špatné hospodaření může skončit i jeho konkurzem. Při koupi družstevního bytu si zkontrolujte, zda předchozí uživatel splatil družstvu všechny dluhy. A nezapomeňte, že banky nemohou půjčovat na koupi družstevního bytu za nejvýhodnějších podmínek tolik, co na nemovitosti v osobním vlastnictví.
12. Pohlídejte si převody služeb
Současně s koupí nemovitosti je také potřeba přehlásit odběr služeb: vodu, plyn, elektřinu, telefon, kabelovou televizi a další. Pokud nebudete mít jistotu, že původní majitel nahlásil konečné stavy a odběry ukončil, riskujete, že budete muset platit i za to, co jste si neobjednali a nespotřebovali.
13. Pozor na výhodné hypotéky
Pokud budete za nemovitost platit penězi, které vám půjčí banka, spočítejte si, jak velké splátky si můžete skutečně dovolit. Nízké úrokové sazby, které banky někdy nabízí, nemusí zůstat tak nízké navždy. A pokud máte v úvěrové smlouvě napsáno, že banka bude každých pět let upravovat úrokovou sazbu podle její aktuální výše, vaše splátky se můžou rapidně navýšit.
© Pavel Řehulka
autor je majitelem realitní kanceláře a tvůrcem investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty