Rostoucí náklady na bydlení v českých městech jsou realitou, kterou vnímáme nejen jako pronajímatelé, ale i jako rodiče, partneři, sousedé. V reakci na zhoršující se dostupnost bydlení však čím dál víc evropských měst sahá po cestě, která je na první pohled lákavá – regulace nájemného. Jenže právě zde číhá vážné riziko pro celý trh – a tedy i pro každého, kdo byt vlastní a pronajímá.
Zkušenosti z evropských metropolí ukazují, že regulace nájemného možná přináší krátkodobý pocit úlevy pro některé nájemce, ale zároveň dusí celý trh s bydlením, zvyšuje napětí mezi stranami a paradoxně zhoršuje dostupnost bydlení pro všechny ostatní.
Následující přehled situace ze zemí, kde byla regulace nájemného zavedena, vychází z analýzy Julie Hrstkové pro Hospodářské noviny z 14. 5. 2025: Regulace nájemného nefunguje. Přesto se valí světem jako lavina
Co ukazuje Evropa? Kam vede regulace?
NL Nizozemsko: žaloby místo výstavby
Nizozemská vláda zmrazila nájemné v tzv. sociálních bytech (do 900 €) na dva roky. Výsledek? Přes 200 velkých poskytovatelů nájemního bydlení chystá žaloby. Tvrdí, že jim stát zasahuje do práv a ničí plány na investice a údržbu bytového fondu.
> Riziko pro pronajímatele: znehodnocení investic, ztráta motivace byty modernizovat.
BE Brusel: komise a referenční nájmy
V Bruselu vznikla komise, která hodnotí „férovost“ nájemného. Pokud nájem přesáhne stanovený rámec o 20 %, může být snížen. Vznikl i nástroj pro porovnání nájmů online.
> Důsledek: pronajímatelé ztrácí možnost svobodně nastavit cenu podle kvality bytu a poptávky v lokalitě.
FR Paříž: méně bytů, víc problémů
Od roku 2019 platí v Paříži tvrdá regulace. 100 pronajímatelů muselo dokonce nájemníkům vracet peníze. Nabídka nájmů přitom klesla o 55 %, zatímco poptávka se zdvojnásobila.
> Výsledek: nedostatek bytů, fronty na prohlídky, rostoucí počet prázdných nemovitostí mimo trh.
ES Barcelona: méně turistů, víc frustrace
Barcelona omezuje krátkodobé pronájmy a reguluje i dlouhodobé nájmy. Realita? Poplatky za služby nafukují nájemné, zájemci si musí byty „vysoutěžit“, počet nových nájmů klesá.
> Efekt: složitější proces výběru nájemců, byrokracie, neefektivita.
DE Berlín: rekordní růst navzdory regulaci
Berlín byl průkopníkem regulace. Výsledkem jsou byty, které lidé „zamknou“ na dlouhá léta a z trhu prakticky zmizí. Mezitím nájmy v Berlíně rostou nejrychleji v celém Německu a výstavba nových bytů stagnuje.
> Problém: bytový fond se stává nepružným, stěhování je rizikem, nové byty nejsou.
A co Česko?
V Praze je poptávka enormní a ceny nájemného dál rostou. Mnozí politici tak volají po regulaci.
Jenže, jak ukazuje zkušenost z Evropy – regulace nájemného není řešení. Místo levnějšího a dostupnějšího bydlení přináší:
- menší nabídku bytů k pronájmu,
- větší byrokracii,
- zastavené investice do bydlení,
- zhoršení kvality bytového fondu,
- napětí mezi nájemci a pronajímateli.
Pavel Řehulka
JakPronajimatByty.cz