fbpx
Proplatí vám stát nájemné, které nezaplatil nájemce? 2

Proplatí vám stát nájemné, které nezaplatil nájemce?

UPDATE 22.4.2020: Senátní verze zákona, kterou přibližuje tento článek, nebyla přijata. V účinnost vstoupí verze přijatá Poslaneckou sněmovnou, tzn. bez červených změn. Připravujeme článek s konečnou verzí.

V posledních týdnech sledujeme jako pronajímatelé novinové zprávy se zatajeným dechem.

Téměř každý týden se totiž ve zprávách objeví informace o tom, jak se koronavirová situace projeví na pronajímání bytů a placení nájemného.

V prvních dnech dubna přišla vláda s návrhem zákona, který by fakticky umožnil nájemci odložit placení nájemného až do května 2021, pokud se dostal kvůli koronaviru do takových potíží, že na něj nemá.

Poslanecká sněmovna v tomto návrhu udělala 8.4.2020 změny, které tuto dobu zkrátily do 31. prosince 2020 a současně uložila postiženému nájemci, aby si o neschopnosti platit nájemné obstaral potvrzení od Úřadu práce.

A Senát nyní (16.4.2020) poslanecké znění zastavil a vrátil zpět do Poslanecké sněmovny v následujícím znění (změny červenou barvou):

* * *

Výňatek senátem pozměněného (a tedy právně stále neúčinného) znění zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty

Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky:

 § 1

(1) Nouzovým stavem se pro účely tohoto zákona rozumí nouzový stav vyhlášený v souladu s čl. 5 a 6 ústavního zákona o bezpečnosti České republiky vládou České republiky v roce 2020 z důvodu ohrožení zdraví v souvislosti s prokázáním výskytu nového koronaviru /označovaný jako SARS-CoV-2/ na území České republiky.

(2) Mimořádným opatřením při epidemii se pro účely tohoto zákona rozumí

  1. a) krizové opatření podle § 2 písm. c) krizového zákona přijaté vládou České republiky v době nouzového stavu,
  2. b) mimořádné opatření vydané v roce 2020 Ministerstvem zdravotnictví na základě § 69 odst. 1 písm. b), § 69 odst. 2 a § 80 odst. 1 písm. g) zákona o ochraně veřejného zdraví k ochraně obyvatelstva a prevenci nebezpečí vzniku a rozšíření onemocnění COVID-19 způsobené novým koronavirem SARS-CoV-2,
  3. c) mimořádné opatření vydané v roce 2020 krajskou hygienickou stanicí na základě § 69 odst. 1 písm. b), § 69 odst. 2, § 82 odst. 1 a § 82 odst. 2 písm. m) zákona o ochraně veřejného zdraví k zamezení dalšího šíření onemocnění COVID-19 způsobené novým koronavirem SARS-CoV-2.

(3) Rozhodnou dobou se pro účely tohoto zákona rozumí doba ode dne 12. března 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 31. července 2020.

(4) Ochrannou dobou se pro účely tohoto zákona rozumí doba ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona do dne 31. prosince 2020.

Opatření ke zmírnění dopadů epidemie na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby

§ 2

(1) Ustanovení § 2 až 4 se použijí na nájem bytu, domu nebo jejich části, je-li účelem nájmu uspokojování bytové potřeby nájemce. Ustanovení § 2 až 4 se použijí obdobně i pro podnájem bytu, domu nebo jejich části, je-li účelem podnájmu uspokojování bytové potřeby podnájemce.

(2) K ujednání, které se odchyluje od ustanovení tohoto zákona v neprospěch nájemce, se nepřihlíží.

§ 3

(1) Pronajímatel nemůže v ochranné době nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného, pokud prodlení nastalo

  1. a) v rozhodné době, a
  2. b) převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.

(2) Ustanovením odstavce 1 není dotčeno právo pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů ani další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce.

(3) Nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doloží okolnosti prodlení podle odstavce 1 písm. b), potvrzením od příslušného úřadu práce ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodicky pokyn potvrzením od zaměstnavatele nebo příslušného orgánu státní správy.

(4) Neuhradí-li nájemce v ochranné době všechny pohledávky na nájemném, které se staly splatnými v rozhodné době, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v ochranné době neuhradí.

(4) Zaměstnavatel, orgán sociálního zabezpečení, finanční úřad nebo Úřad práce ČR nebo jiný příslušný orgán státní správy vydá na žádost nájemce potvrzení podle § 3 bez zbytečného odkladu.

(5) Nezaplatí-li nájemce do konce ochranné doby nájemné, které se stalo splatným v rozhodné době, ve výši odpovídající nájemnému za dobu alespoň tří měsíců, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Ustanovení § 2291 odst. 3 občanského zákoníku se použije obdobně.

(6) Nezaplatí-li nájemce do konce ochranné doby nájemné, které se stalo splatným v rozhodné době, ve výši odpovídající nájemnému za méně než tři měsíce, má pronajímatel právo vypovědět nájem v tříměsíční výpovědní době. Ustanovení § 2288 odst. 1 občanského zákoníku se použije obdobně.

(7) Pronajímatel má právo podle odstavce 4 nebo 5 i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že dluh ani v ochranné době neuhradí.

§ 4

(1) Pronajímatel může poté, co pominuly okolnosti podle § 3 odst. 1 písm. b), nejdříve však po skončení nouzového stavu, požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména mohl-li by v důsledku omezení upadnout do takové nouze, že nebude mít ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen.

(2) Nedohodnou-li se strany, soud k návrhu pronajímatele rozhodne o zrušení nájmu podle odstavce 1.

§ 8

Státní záruka

(1) Česká republika poskytuje státní záruku na zajištění 80 % všech dluhů nájemců z nájemného podle § 3 odst. 1.

(2) Státní záruka podle odstavce 1 se poskytuje na jistinu dluhu, pokud tento dluh nebude splacen v ochranné době.

(3) Úplata za poskytnutí státní záruky nebude požadována.

(4) Odklad splatnosti splátek jistiny a příslušenství úvěru upravuje zvláštní právní předpis.1

1Zákon o některých opatřeních v oblasti splácení úvěrů v souvislosti s pandemií COVID-19.

* * *

Co to znamená pro pronajímatele bytů?

Stále nevíme, jak to celé dopadne.

Z hlediska legislativního procesu se zákon nyní vrací do Poslanecké sněmovny a pravidla jsou následující:

“Pokud Senát návrh vrátil s pozměňovacími návrhy, rozešle předseda Sněmovny příslušné usnesení Senátu všem poslancům. Na nejbližší schůzi, nejdříve však po deseti dnech od doručení usnesení Senátu, se může konat hlasování o tomto návrhu zákona. Ani v tomto případě není přípustné podávání dalších pozměňovacích návrhů, rozprava je však možná. Hlasování o vráceném návrhu probíhá ve dvou fázích – nejprve se hlasuje o návrhu zákona ve znění schváleném Senátem, tedy v pozměněném znění. Návrh zákona je přijat, pokud jej schválí prostá většina Sněmovny, tedy nadpoloviční většina přítomných poslanců. Pokud se tak nestane, hlasuje se o návrhu zákona ve znění, které původně schválila Sněmovna. Tento návrh pak musí být přijat absolutní – nadpoloviční většinou všech poslanců.” (zdroj: psp.cz)

Znění, které připravil Senát (výše uvedené), bude přijato tehdy, pokud pro něj bude hlasovat nadpoloviční většina přítomných poslanců.

Znění, které dříve připravila Poslanecká sněmovna, bude přijato tehdy, pokud pro něj bude hlasovat nadpoloviční většina poslanců.

Zatímco schválení senátní verze je tedy pro současnou vládní koalici jednoduché (stačí, aby jej odhlasovala většina přítomných poslanců), schválení původní poslanecké verze je složitější – vyžaduje totiž 101 hlasů. A jestliže Poslanecká sněmovna nyní zasedá kvůli koronavirovému riziku jen v polovičním počtu, museli by na další schůzi přijet všichni.

Hlavní zádrhelem schválení senátní verze totiž asi bude nový § 8 o státní záruce za nezaplacené nájemné.

Návrh říká, že Česká republika “poskytne státní záruku na zajištění 80 % všech dluhů nájemců z nájemného podle § 3 odst. 1 ” a že “státní záruka podle odstavce 1 se poskytuje na jistinu dluhu, pokud tento dluh nebude splacen v ochranné době”.

Schválí poslanci takovou státní záruku? Nebo v ní uvidí příliš vysoké riziko zneužití? Nespadne celý zákon nakonec pod stůl?

Uvidíme v dalším dějství od 22. dubna…

Pavel Řehulka
JakPronajimatByty.cz

P.S. Pokud chcete mít maximální jistotu, že dostanete nájemné, které jste si s nájemcem dohodli – bez ohledu na stav ekonomiky, pandemii či státní záruky – v investičním kurzu “Jak kupovat a pronajímat byty” celý postup detailně vysvětlujeme: Jak vybrat byt, o který bude zájem (mezi těmi,  kdo budou mít na nájemné). Jak vybrat nájemce, který po dvou týdnech neohlásí, že přišel o příjmy a nic tedy nezaplatí. Jak uzavřít “neprůstřelnou” nájemní smlouvu… a to navíc takovou, kterou bude chtít nájemce sám od sebe dodržet (protože si uvědomí, co jinak nastane). Jak jednat s nájemci, kteří neplní, co jste si domluvili… a dosáhnout toho, že to udělají. A jak celkově z těchto jednotlivých stavebních kamenů postavit kolem vašeho pronájmu takové pevné hradby, které vás budou chránit, ať se za nimi bude dít cokoliv.

 

Komu by se to hodilo? Dejte mu vědět...