Od 1. ledna 2026 mají pronajímatelé v ruce nový a velmi účinný nástroj proti bývalým nájemcům, kteří po skončení nájmu odmítají byt opustit. „Rozkaz k vyklizení“, který zavádí novela občanského soudního řádu (§ 175a o. s. ř.), slibuje výrazné zrychlení celého řízení.
Co je rozkaz k vyklizení?
Rozkaz k vyklizení je zjednodušený typ soudního rozhodnutí, který může soud vydat bez klasického soudního jednání, pokud má k dispozici potřebné dokumenty:
- ukončený nájemní vztah (např. výpověď, uplynutí doby),
- písemná výzva k vyklizení, zaslaná nájemci alespoň 14 dní před podáním žaloby,
- důkazy o vlastnictví a zániku nájmu.
Soud může rozkaz vydat i bez slyšení nájemce, a to i bez výslovné žádosti pronajímatele. Nájemce pak má 15 dní na odpor, jinak rozhodnutí automaticky nabude právní moci.
Cílem je rychlost
Rozsudek by měl být vydán zpravidla do 6 měsíců. Pokud soud tuto lhůtu nestihne, musí výslovně uvést proč.
Doručuje se nově na adresu sporného bytu. Tedy i když nájemce nespolupracuje, soud doručí rozkaz přímo do bytu, který má být vyklizen.
Žádost o odročení jednání je možná jen jednou. To výrazně brání obstrukčním taktikám.
V jakých případech rozkaz NEpůjde použít?
Rozkaz nelze vydat, pokud:
- Není doložena písemná výzva k vyklizení zaslaná alespoň 14 dní před podáním žaloby.
- Už probíhá soudní řízení o oprávněnosti výpovědi (nájemce se brání, že výpověď byla neplatná nebo neoprávněná).
- Probíhá jiné řízení o užívacím právu nájemce k bytu či domu (např. soud řeší, zda výpověď byla vůbec účinná, nebo zda vůbec šlo o nájem).
Co musí obsahovat návrh na rozkaz?
Pokud chcete rozkaz k vyklizení od 1.1.2026 získat, připravte si:
- nájemní smlouvu,
- doklad o vlastnictví (např. výpis z KN),
- výpověď z nájmu nebo jiný doklad o skončení nájmu,
- důkaz o doručení výzvy k vyklizení,
- návrh žaloby s návrhem na vyklizení (s uvedením adresy bytu a všech známých údajů o nájemci).
Návrh můžete podat i bez advokáta, ale pozor – každá chyba může celý proces zpomalit.
Co když nájemce podá odpor?
Odpor musí být kvalifikovaný, tedy nejen „nesouhlasím“, ale s uvedením důvodů a důkazů.
Kromě odporu musí nájemce podat i vyjádření k věci do 30 dnů od doručení rozkazu – jinak riskuje, že soud rozhodne bez něj.
Příklad průběhu:
- Podáte návrh na rozkaz k vyklizení
- Soud návrh posoudí bez jednání.
- Pokud jsou splněny podmínky, vydá rozkaz k vyklizení.
- Pokud nájemce nepodá odpor do 15 dní, rozhodnutí nabývá právní moci.
- Pokud odpor podá, soud rozkaz zruší a nařídí klasické jednání.
- Soud má rozhodnout do 6 měsíců (výjimky musí odůvodnit).
Bude to fungovat?
Rozkaz k vyklizení je krok správným směrem. Po letech, kdy se neplatiči mohli v bytech „zabydlet“ i roky navzdory výpovědi, mají pronajímatelé konečně reálnou šanci bránit svá práva rychle a efektivně.
Ale pozor: nejde o zázračné řešení každé situace. Pokud nájemce aktivně podá žalobu na přezkum výpovědi, řízení se zastaví. A jak ukazuje praxe – soudní spory mohou zdržovat i jiné právní nástrahy.
Právě proto preferujeme přístup “kdo je připraven, není zaskočen” a doporučujeme co nejvíc nástrah, které na pronajímatele bytů čekají, minimalizovat podle zásad, postupů a vzorů, které jste získali v rámci ochrany pronajímatele (najdete je v Klientském centru). Pokud takovou ochranu zatím nemáte, právě teď je ta správná chvíle se nad tím zamyslet a patřičné kroky podniknout.
Pavel Řehulka
JakPronajimatByty.cz
Paragrafy (Občanský soudní řád)
§175a
Rozkaz k vyklizení
(1) Uplatní-li žalobce v žalobě právo na vyklizení bytu nebo domu proti žalovanému, který byt nebo dům užívá i po dni, kdy mu právo užívání zaniklo z důvodu skončení nájmu, a vyplývá-li právo žalobce ze skutečností uvedených v žalobě a připojených písemných důkazů, může soud vydat i bez výslovné žádosti žalobce a bez slyšení žalovaného rozkaz k vyklizení. V rozkazu k vyklizení soud žalovanému uloží, aby do 15 dnů od doručení rozkazu k vyklizení byt nebo dům vyklidil a zaplatil náklady řízení nebo aby v téže lhůtě podal odpor u soudu, který rozkaz k vyklizení vydal.
(2) Rozkaz k vyklizení nelze vydat,
a) nepřipojil-li žalobce k žalobě písemnou výzvu k vyklizení bytu nebo domu, kterou žalovanému zaslal nejméně 14 dnů před podáním žaloby na adresu pro doručování, případně na poslední známou adresu, nebo
b) probíhá-li u soudu řízení, ve kterém se rozhoduje o návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu nebo domu podaném v zákonem stanovené lhůtě nebo o užívacím právu žalovaného nájemce k bytu nebo domu.
(3) K rozkazu k vyklizení soud připojí usnesení s výzvou k podání vyjádření podle § 114b odst. 1; lhůta k podání vyjádření podle § 114b odst. 2 činí 30 dní od doručení rozkazu k vyklizení.
(4) Ustanovení § 172 odst. 2 a 3, § 173 a 174 platí obdobně.
Řízení ve sporech souvisejících se skončením nájmu bytu nebo domu
§ 195
Ustanovení § 196 se použije ve sporech o vyklizení bytu nebo domu z důvodu skončení nájmu, ve sporech o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu nebo domu, jakož i v jiných sporech o užívací právo nájemce k bytu nebo domu.
§ 196
(1) Za adresu pro doručování nájemce jakožto žalovaného nebo žalobce podle § 46b písm. a) se považuje adresa bytu nebo domu, kterého se týká spor související se skončením nájmu.
(2) Jednání může být na žádost každého z účastníků odročeno pouze jednou.
(3) Nejsou-li dány důvody zvláštního zřetele hodné, vydá soud rozhodnutí ve věci samé zpravidla do 6 měsíců od zahájení řízení; vydá-li soud rozhodnutí po uplynutí této lhůty, uvede v odůvodnění rozhodnutí skutečnosti, pro které nebylo možné tuto lhůtu dodržet.