Nedávno se na nás obrátil pronajímatel v situaci, která se možná týká i vás.
S nájemcem měl uzavřenu smlouvu na dobu určitou, konkrétně do konce roku. V průběhu nájmu se ale dotyčný párkrát pohádal kvůli psům se sousedy a ti si pak stěžovali pronajímateli. A pronajímatel se proto těšil, že se skončením nájmu problém vyřeší sám a nájemce se odstěhuje.
Protože ale začátkem roku odjel na dva měsíce do Dubaje, kde přes zimu pobývá, na celou věc ale tak trochu pozapomněl. Nájemné mu totiž chodilo včas i nadále. A když si pak v dubnu uvědomil, že nájemce měl vlastně skončit, ale v bytě bydlí dál, překvapila ho naše informace, že to je vlastně v pořádku.
A že další šanci se s dotyčným rozejít dostane zase až na konci roku,
Proč?
V tomto článku se podíváme na § 2285 občanského zákoníku – zákonné ustanovení, které dělá vrásky všem, kdo o něm nevědí. A které čas od času připraví nějakého pronajímatele o desítky tisíc korun, klidný spánek a místo v bytě, který chtěl po skončení nájmu už jen prodat nebo pronajmout někomu úplně jinému.
O co vlastně jde?
Když pronajímáme byt na dobu určitou, např. “nájem se uzavírá na dobu do 31. 12. 2027”, většina z nás žije v představě, že vše skončí samo. Datum uplyne, nájemce odejde a my si můžeme s bytem dělat, co chceme. Pronajmout někomu jinému. Prodat. Nastěhovat se sami. Nebo si jej třeba na pár měsíců nechat prázdný.
Občanský zákoník to ale vidí jinak.
A přesně proto, abychom o této zásadní záležitosti měli povědomí, do něj zákonodárci zařadili § 2285, který zní následovně:
„Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.“
Přeloženo do lidské řeči:
Pokud má nájemce váš byt na dobu určitou (třeba na rok), uvedené datum uplyne, nájemce v bytě dál bydlí a vy mu do tří měsíců písemně neoznámíte, že se má vystěhovat, nájem se mu automaticky prodlouží. Na stejnou dobu, na jakou byl původně sjednán. Maximálně ale na dva roky.
A nemusíte nic podepisovat. Stačí jen to, že jste nereagovali.
Tři podmínky, za kterých se nájem automaticky prodlouží
Aby k automatickému prodloužení skutečně došlo, musí být splněny všechny tři následující podmínky najednou:
- Jedná se o nájem na dobu určitou. Pokud máte se svým nájemcem smlouvu na dobu neurčitou (= v nájemní smlouvě není stanoveno, kdy nájem končí), § 2285 se vás vůbec netýká. Past sklapne pouze u těch, kdo pronajímají na předem stanovené období.
- Nájemce bydlí v bytě dál alespoň tři měsíce po skončení smlouvy. Tato lhůta začíná běžet dnem následujícím po dni, kdy měl nájem podle smlouvy skončit. Když smlouva skončí 31. března, počítá se od 1. dubna. A tříměsíční lhůta uplyne 30. června.
- Pronajímatel nájemce v této lhůtě písemně nevyzve, aby byt opustil. Tady leží jádro celého problému. Pronajímatel musí během těchto tří měsíců poslat písemnou výzvu. Ne SMS. Ne telefonní hovor. Ne to zmínit ve dveřích. Písemnou výzvu.
Pokud jsou všechny tři podmínky splněny, nastává tzv. nevyvratitelná právní domněnka, že byl uzavřen nový nájem. Se stejnými podmínkami jako ten původní. Na stejnou dobu (maximálně ale na dva roky). A pronajímatel s tím už nemůže udělat vůbec nic.
Co to v praxi znamená pro pronajímatele?
Pojďme se vrátit k pronajímateli z úvodního příběhu. Smlouva měla skončit 31. prosince.
Pronajímatel měl od 1. ledna do 31. března tři měsíce na to, aby nájemci poslal písemnou výzvu, ať byt opustí. Ale on na to zapomněl.
1. ubna se proto nájem automaticky prodloužil. Na stejnou dobu jako ten původní. Tedy na další rok. Až do 31. prosince.
Co to znamená? Pronajímatel teď už nemůže nájemce jen tak dostat z bytu ven. Musí čekat až do konce nového „prodlouženého“ nájmu. Nebo dát výpověď – ale jen z důvodů, které mu zákon umožňuje (typicky neplacení nájemného po dobu tří měsíců nebo jiné hrubé porušení povinností). A to obnáší další papírování, dokazování, výzvy, výpověď, soud, exekuci…
A protože se nájem obnovil za stejných podmínek, pronajímatel přišel v době, kdy je přirozené o tom jednat, také o šanci zvýšit nájemné.
Jak vypadá správná výzva podle § 2285?
Abyste byli v této situaci skutečně chráněni, ona výzva k opuštění bytu musí splňovat několik náležitostí:
- Musí být písemná. Občanský zákoník to říká naprosto jasně: „Výzva vyžaduje písemnou formu.“ SMSky, telefonáty, řeč mezi dveřmi nebo zprávy přes Messenger nestačí. Soudy se k tomu opakovaně vyjadřovaly. Email se uznává jen v případě, kdy je opatřen elektronickým podpisem nebo poslán z datové schránky, případně máte nepopiratelný důkaz o tom, že si jej nájemce přečetl. (V praxi raději nespoléhejte ani na to a posílejte papír.)
- Musí být prokazatelně doručena. Můžete ji předat osobně proti podpisu. Můžete ji poslat doporučeně s dodejkou. Můžete využít datovou schránku, pokud má nájemce vlastní. Nestačí ji ale jen hodit do schránky a doufat, že si ji vyzvedl.
- Musí být doručena včas. Tedy do tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit. Pozor: ne odeslána, ale doručena. Pokud ji pošlete poslední týden a nájemce si ji vyzvedne až po uplynutí lhůty, máte smůlu.
- Musí z ní jednoznačně plynout, že požadujete vyklizení. Nemusí mít speciální formu ani složité formulace. Stačí, když z obsahu jasně vyplývá, že nesouhlasíte s pokračováním nájmu a že trvá na tom, aby nájemce byt opustil. Něco ve smyslu „Vyzývám vás, abyste byt nejpozději do [datum] vyklidil a předal“ plně postačí.
- Pozor na nájem manželů. Pokud jsou vaši nájemci manželé (a to platí, i když je v hlavičce smlouvy podepsán jen jeden z nich), výzva musí být doručena oběma. Toto pravidlo opakovaně potvrdil Nejvyšší soud. Doručení jednomu z manželů automaticky neznamená doručení tomu druhému.
Jak se proti automatickému prodloužení trvale chránit?
Posílat každé tři měsíce výzvu „doporučeně s dodejkou“ pochopitelně není ideální. A pokud vám v hlavě jen tak mimochodem uvízla část věty „…to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného“, pak vás potěším.
Tento krátký dovětek totiž otevírá pronajímatelům velmi důležitá vrátka: § 2285 lze ve smlouvě smluvně vyloučit. A pokud jej vyloučíte správně, automatické prodloužení vám nikdy nehrozí. Smlouva uplyne, nájemce má povinnost se vystěhovat a vy nemusíte hlídat lhůty, počítat dny ani nikam posílat doporučené dopisy.
Dobré zprávy: Konkrétní formulaci najdete v našich vzorových smlouvách a při jejich využití je tedy ona riziková automatická obnova nájmu smluvně vyloučena.
(Pozor na to, že mnoho smluv k dispozici na internetu tuto klauzuli neobsahují. Pokud používáte starší smlouvu a nevíte, jak je to s § 2285 ošetřeno, je nejvyšší čas si ji zkontrolovat. Nebo si pořídit nový aktuální vzor.)
Odpovědi na časté otázky pronajímatelů
Co když nájem skončí výpovědí, ne uplynutím doby?
§ 2285 se vztahuje výhradně na situaci, kdy nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Pokud jste dali nájemci výpověď a ten v bytě po skončení výpovědní doby zůstal bydlet, k automatickému prodloužení nedochází. (Ze samé podstaty výpovědi je zřejmé, že pokračování nájmu nechcete, takže smysl § 2285 v tomto případě odpadá.) Stále ale platí, že nájemce nemá v bytě co dělat a vy máte právo na jeho vyklizení.
Co když mám smlouvu na dobu neurčitou?
§ 2285 se vás netýká. Smlouva na dobu neurčitou nemá co prodlužovat, protože nemá konec. Pokud chcete takový nájem ukončit, musíte buď dosáhnout dohody s nájemcem nebo dát výpověď z některého ze zákonných důvodů.
Stačí mi e-mailová výzva?
Zákon vyžaduje písemnou formu. E-mail obecně může být v některých situacích považován za písemnou formu, ale pro účely této výzvy je rizikový. Pokud byste se v budoucnu se nájemcem soudili, musíte prokázat, že se mu výzva skutečně dostala (nebo měla dostat) tzv. do dispozice. U e-mailu bez elektronického podpisu to bývá obtížné. Doporučujeme proto vždy poslat výzvu doporučeně s dodejkou nebo datovou schránkou. Náklady jsou minimální oproti tomu, co můžete získat.
Mohu nájemci poslat výzvu už před koncem nájmu?
Ano. A je to dokonce velmi rozumný postup. Doporučujeme posílat výzvu měsíc či dva před skončením nájmu, abyste měli jistotu, že je doručena včas a před uplynutím tříměsíční lhůty.
Prodlouží se nájem znovu i podruhé?
Ano. Pokud jste § 2285 ve smlouvě nevyloučili, automatické prodloužení může nastat klidně i opakovaně. Nájem se prodlouží na dva roky. Po dvou letech se může prodloužit znovu na další dva roky. A tak dál – dokud někdo někoho včas písemně nevyzve. Nebo dokud se strany nedohodnou jinak.
Co si z toho všeho odnést?
V životě existují situace, kdy nás vlastní pasivita dostane do problémů, které jsme si vůbec nepřáli. Nepřekvapivě. Automatické prodloužení nájmu je jednou z nich.
Pokud chcete být v klidu a mít v této věci tedy jistotu, doporučuji tři kroky:
- Zkontrolujte si svou nájemní smlouvu. Vyhledejte v ní pasáž o § 2285. Pokud tam není výslovně řečeno, že se automatické prodloužení vylučuje, vaše smlouva vás v této oblasti nechrání.
- Pokud automatické prodloužení smlouva nevylučuje, aktualizujte ji. Buď uzavřete dodatek se stávajícím nájemcem, nebo si připravte nový vzor pro budoucí nájemce. (Naši klienti najdou aktuální vzor s vyřešeným § 2285 v Klientském centru.)
- Zapište si poznámku do kalendáře. I když máte § 2285 ve smlouvě vyloučený, je dobré si v kalendáři poznamenat datum konce nájmu minus i plus 30 dní. První vám připomene, že se konec sjednané doby blíží. Druhá pak připomene, že nájem nedávno skončil. Budete tak mít čas reagovat na případné komplikace a nepřijdete o tříměsíční „bezpečnostní“ okno, kdyby snad smluvní vyloučení z nějakého důvodu neobstálo.
Pronajímání bytů je do velké míry o detailech: O tom, jak je smlouva napsaná. Co je v ní zohledněno a co opomenuto. A o tom, zda víme, na co všechno si dát pozor, abychom v případě sporu nepřišli zkrátka.
§ 2285 je jen jedním z mnoha takových detailů. Ale jedním z těch, které jsou pro pronajímatele opravdu zásadní.
Pokud chcete mít jistotu, že vaše smlouva pamatuje nejen na § 2285, ale i na všechny ostatní pasti, do kterých mohou pronajímatelé padnout, kompletní průvodce a aktuální vzory nájemní smlouvy najdete právě teď zde.
Pavel Řehulka
JakPronajimatByty.cz