Hlídání spotřeby služeb a jeho vyúčtování je pro řadu pronajímatelů natolik velká otrava, že raději volí pohodlnější cestu: Vybírají od nájemce poplatek za služby paušálem.
Z předchozích let vědí, kolik vody, plynu, elektřiny apod. nájemce spotřebuje. Dohodnou se na této částce jako paušální. A platí z ní nájemcovu spotřebu, aniž by na konci roku museli předkládat vyúčtování.
Je to pohodlné, ale rizikem tohoto postupu jsou samozřejmě nedoplatky: Co když se nájemce utrhne z řetězu a začne se najednou koupat 5x denně, vyhřeje si v zimě byt na 26C nebo začne na svém počítači těžit bitcoiny (spotřebuje tím extrémní množství elektřiny)?
Někteří to řeší tím, že do smlouvy dávají ujednání o tom, že v případě „nadměrné“ spotřeby ji bude muset nájemce doplatit.
S podobnou situací se na nás nedávno obrátil jeden pronajímatel:
„S nájemcem mám sjednaný paušál na služby. Pro případ neobvyklé spotřeby mám ve smlouvě uvedeno následující: ´Strany se dohodly, že Poplatky za služby spojené s užíváním (elektřina, plyn, vodné a stočné, teplá voda, topení, elektřina osvětlení a úklid společných prostor) jsou součástí Nájemného a nevyúčtovávají se, pokud tato Smlouva nebo písemná dohoda smluvních stran nestanoví jinak. Náklady za vyčerpané služby nad sjednaný rámec 20 % z Nájemcem hrazeného Nájemného je povinen Nájemce doplatit Pronajímateli poté, co Pronajímatel prokáže jejich výši.´ Co si o tom myslíte? Bude to ne/vymahatelné?“
Odpověď je následující…
Podle § 9 zákona 67/2013 o službách v bytě platí, že :
(1) Částku nájemného a částku za služby lze sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají.
(2) Písemná dohoda o paušální platbě nemusí být uzavřena se všemi nájemci.
(3) Na žádost příjemce služeb má poskytovatel služeb povinnost vystavit pro účely sociálních dávek poskytovaných v oblasti bydlení podrobný rozpis paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby.
(4) U nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod; platby za tyto služby se musí vždy vyúčtovat.
Z výše uvedeného vyplývá, že:
– Paušální platba je zákonem výslovně povolená.
– Paušálem může být stanovena jedna částka obsahující jak nájemné, tak služby, tj. nájemce bude platit např. 14 000 Kč měsíčně korun za vše.
– Dohoda může znít i tak, že nájemce bude jednou částkou platit nájemné a druhou částkou paušálně všechny služby. V takovém případě by smlouva zněla např. na 10 000 Kč nájemné a 4 000 Kč paušální platbu na služby.
– Pokud se ale strany na paušální platbě dohodnou, zákon stanoví, že „platby za poskytované služby se nevyúčtovávají“.
To je v praxi obousečné:
Z pronajímatele to snímá povinnost předkládat nájemci na konci roku vyúčtování a vracet případné přeplatky. Ale současně to pronajímateli také odebírá právo požadovat na konci roku od nájemce případné nedoplatky.
Paušální platba zkrátka znamená, že nájemce bude platit určitou fixní sumu, která už bude obsahovat spotřebu těch služeb, které si ve smlouvě sjednali.
Jakákoliv dohoda o tom, že pronajímatel na konci roku spočítá spotřebu a doúčtuje nájemce to, co spotřeboval navíc, je pak právně nevymahatelná.
(Smlouva sice může podobné ujednání fakticky obsahovat a nájemce jej může respektovat a nadspotřebu uhradit, dělá tak ale z vlastní vůle. Pokud by nadspotřebu hradit nechtěl, nikdo jej k tomu nepřiměje.)
Rozhodnete-li se tedy pro zjednodušení své práce účtovat nájemci elektřinu, vodu, plyn, topení apod. paušálem, nezapomeňte při stanovení jeho výše na fakt, že se tím domlouváte na fixní částce. Z té musíte být schopni uhradit faktury od dodavatelů těchto služeb. A to bez ohledu na to, na kolik budou skutečně znít/kolik bude skutečná spotřeba.
Vybírání poplatku za spotřebované služby paušálem je administrativně sice výhodné, tato bezpracnost je ale vykoupena zvýšeným rizikem, že nájemce spotřebuje víc, než pronajímatel předpokládal a bude muset na jeho spotřebu doplácet ze svého.
Pavel Řehulka
JakPronajimatByty.cz
P.S. Znamená to, že pokud nájemce „uloví“ nájem se službami paušálem, může začít protáčet měřidla vody, elektřiny a plynu bez omezení a pronajímatel bude jen zoufale koukat na to, jak nájemce plní před domem cisterny „paušální“ vodou a snižuje teplotu v přetopeném bytě tím, že nechá okna po celou zimu dokořán? Neznamená. Stejně jako telefonní operátoři stropují paušální a „neomezené“ mobilní tarify určitou extrémní spotřebou, i nájemní smlouva může stanovit, co je přiměřená (a do paušálu spadající) spotřeba a co už ne. Protože je ale při stanovení této hranice nutné vybalancovat mezi fixním a ze zákona nevyúčtovatelným paušálem a okolnostem zjevně nepřiměřenou spotřebou, takové ujednání musí být precizně formulováno. Pro klienty jsme jej připravili v investičním kurzu Jak kupovat a pronajímat byty.