Evropský soud pro lidská práva (ESLP) v dubnu 2025 rozhodl ve věci, která se týká tisíců českých pronajímatelů: zamítl stížnost na to, že stát v 90. letech uměle omezoval výši nájemného a tím vlastníkům činžovních domů způsoboval finanční újmu.
Stěžovatel v tomto případu zastupoval svého otce, kterému byl na začátku 90. let v restituci vrácen dům s deseti byty. Většina z nich tehdy podléhala přísné regulaci nájemného. Majitel se proto po léta marně domáhal náhrady za rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným, alespoň za období 1992–1999.
Co řekl Štrasburský soud?
ESLP stížnost odmítl jako zjevně neopodstatněnou. Přesněji řečeno – podle soudu:
- Regulace nájemného v letech 1992–1999 byla zákonná a sledovala legitimní cíl – ochranu nájemníků a stabilizaci bydlení v transformační době po pádu komunismu.
- Otec stěžovatele si musel být při restituci vědom, že přebírá dům s regulovanými nájmy a s omezenými příjmy.
- Příjmy z nájmů pokrývaly provozní náklady domu, a některé byty byly už tehdy pronajímány bez regulace.
- Investice do rekonstrukcí, kterými majitel zvyšoval hodnotu nemovitosti, nejsou důvodem, proč by mu stát měl něco kompenzovat.
- Soud tedy uzavřel, že vlastník domu nemusel nést nepřiměřenou zátěž a stát jeho práva na majetek nijak nepřekročil.
Co to znamená pro pronajímatele?
Toto rozhodnutí je další potvrzení toho, že snaha domoci se zpětných kompenzací za regulované nájemné z období před rokem 2000 už nemá u ESLP šanci na úspěch. I když se v jiných případech stát náhrady vyplácely (například za období po roce 2002), regulace z 90. let byla podle soudu legitimní a předvídatelná.
Jde tedy o jasný signál pro vlastníky bytových domů – pokud jste dům nabyli v restituci v době platnosti regulace, nelze dnes už bohužel očekávat, že stát za tehdejší podmínky ponese odpovědnost.
Originální rozsudek najdete zde a zprávu Ministerstva spravedlnosti o rozsudku pak zde.
Pavel Řehulka
JakPronajimatByty.cz