Newsletter: Zadržovací právo pronajímatele: Kdy můžete zadržet věci nájemce – a kdy už ne?

Zadržovací právo je silný nástroj. Umožňuje vám jako pronajímateli zadržet movité věci nájemce, pokud vám dluží peníze, a tyto věci se nacházejí v bytě či na pronajatém místě. Jenže – je tu jeden důležitý háček, který spousta pronajímatelů nezná.

A právě na ten upozornil Nejvyšší soud ve svém čerstvém rozsudku z 25. 2. 2025 (sp. zn. 26 Cdo 2397/2024). Pokud si chcete být jisti, že jednáte podle práva a že si kvůli zadržení nájemcových věcí nenaběhnete, čtěte dál.

Co je to zadržovací právo a proč vás má zajímat?

Zadržovací právo umožňuje věřiteli (např. pronajímateli) ponechat si movitou věc dlužníka (např. nájemce), pokud mu nájemce dluží peníze a ta věc se nachází ve vašem bytě nebo na vašem pozemku.

V praxi to může vypadat třeba takto:

Nájemce se vystěhuje, ale nechá v bytě televizi, pračku a notebook. Zároveň vám dluží dva nájmy. Můžete tyto věci zadržet a říct: „Až zaplatíš, věci dostaneš zpět.“ A pokud nezaplatí, můžete se z těchto věcí uspokojit.

Tohle je zajišťovací mechanismus, který vám jako pronajímateli dává velkou páku. Ale pozor – ne vždy je to legální.

Co přesně řešil Nejvyšší soud?

Soud řešil případ, kdy pronajímatel zadržel vysokozdvižný vozík nájemce, který ho měl v hale pronajaté od pronajímatele. Dlužník mu ale nedlužil za nájem – nýbrž za jiné služby (např. odvoz stavebního materiálu, zapůjčení bagru).

A právě tady vznikl zásadní spor:

Může pronajímatel zadržet věc nájemce v pronajatém prostoru kvůli dluhu, který ale nesouvisí s nájemní smlouvou?

Paragraf občanského zákoníku, kolem které se vše točí, zní:

§ 2234: Pronajímatel má právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní.

Verdikt Nejvyššího soudu: Nemůže!

Nejvyšší soud rozhodl naprosto jasně:

Zadržovací právo podle § 2234 občanského zákoníku můžete uplatnit jen tehdy, pokud vám nájemce dluží z nájmu.

Jinými slovy:

Pokud vám nájemce dluží nájemné, kauci, služby nebo náhradu škody způsobené v bytě, můžete věci v bytě zadržet.

Ale pokud vám nájemce dluží za něco úplně jiného (například si od vás půjčil auto nebo nevrátil půjčené peníze), zadržovací právo podle § 2234 neplatí.

A co když jde o úplně jinou věc? Můžu zadržet i tak?

Ano – ale musíte použít jiný paragraf: § 1395 a násl. občanského zákoníku. To je obecné zadržovací právo, které ale funguje jinak.

§ 1395: 

(1) Kdo má povinnost vydat cizí movitou věc, kterou má u sebe, může ji ze své vůle zadržet k zajištění splatného dluhu osoby, jíž by jinak měl věc vydat.

(2) Zajistit zadržovacím právem lze i nesplatný dluh,

a) nezajistí-li dlužník dluh jinak, ač jej podle smlouvy nebo podle zákona zajistit měl,

b) prohlásí-li dlužník, že dluh nesplní, nebo

c) stane-li se jinak zřejmým, že dlužník dluh nesplní následkem okolnosti, která u něho nastala a která věřiteli nebyla ani nemohla být známa při vzniku dluhu.

Rozdíl mezi § 2234 a § 1395 občanského zákoníku:

Co znamená „neprávem“?

Nejvyšší soud v tomto rozsudku také připomněl, že věc nesmíte zadržet, pokud ji máte u sebe neprávem – například pokud jste se jí zmocnili násilím, lstí nebo nějakým podvodem.

Např. kdybyste nájemci zabránili vstoupit do bytu a poté si „ponechali“ jeho televizi, mohlo by se to považovat za protiprávní zmocnění se věci – a tím pádem by vám zadržovací právo zaniklo.

Co si z toho vzít jako pronajímatel?

1. Zadržovací právo je skvělý nástroj – ale musí se použít správně.

• Používejte ho pouze na pohledávky z nájmu.
• Věc musí být v bytě nebo na pronajaté věci.

2. Pokud vám nájemce dluží za něco jiného, potřebujete využít obecné zadržovací právo podle § 1395 – a být velmi opatrní, aby vám někdo neřekl, že věc máte „neprávem“.

3. Pokud zadržíte věc neoprávněně, nájemce může chtít vydání věci a náhradu škody nebo vás žalovat za bezdůvodné obohacení.

4. Pokud si nejste jistí, do zadržování čehokoliv se vůbec nepouštějte.

Zadržování věcí nájemce je krokem, který nastává až v případě, kdy se vše pokazilo, nájemce neplatí, vztahy jsou narušené a účastníci se nevzájem buď ignorují, vyhrožují soudy, nebo kombinací obojího.

Chytrý pronajímatel ale nenechá žádný spor dojít do těchto válečných rozměrů. Buď problém vyřeší hned v zárodku. Nebo ještě lépe: Nastaví celou strategii pronájmu, výběr nájemce, dokumentaci, smlouvy a zajišťovací nástroje tak, aby nájemce sám od sebe chtěl dodržovat vše, na čem se s pronajímatelem dohodli.

Celý postup, jak takového klidného pronajímání dosáhnout, vysvětlujeme v průvodcích, návodech, videích a vzorech, které kolem vašeho pronajímání postaví kompletní obranu.

A pokud vás ještě nechrání, začít můžete zde.

Pavel Řehulka
JakPronajimatByty.cz

Celý případ podrobně:

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2025 (sp. zn. 26 Cdo 2397/2024)

Z odůvodnění:

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 126.457 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že dne 4. 9. 2018 uzavřel se žalovanou ústní dohodu o zajištění prací, dodávce materiálů a nájmu bagru. Přesnou cenu si účastníci nesjednali s ohledem na neurčitě specifikovaný rozsah prací a dobu půjčení bagru. Po provedení prací proto žalobce žalované vyúčtoval cenu v místě a čase obvyklou v celkové výši 126.457 Kč včetně DPH se splatností do 30. 7. 2019; žalovaná mu však ničeho neuhradila. Dodal, že vzhledem k dluhu žalované uplatnil zadržovací právo k tam specifikovanému vysokozdvižnému vozíku v jejím vlastnictví, o čemž ji vyrozuměl.

2. Okresní soud v Berouně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 31. 5. 2023, č. j. 13 C 171/2021-156, uložil žalované povinnost do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobci částku 126.457 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II).

3. K odvolání žalované Krajský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 29. 2. 2024, č. j. 28 Co 244/2023-330, rozsudek soudu prvního stupně změnil ve výroku I tak, že žalobu o zaplacení částky 54.641,37 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení zamítl, jinak jej ve zbývající části výroku I potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II).

4. Odvolací soud vyšel ze zjištění, že mezi žalobcem a jednatelem žalované vznikl na základě ústní dohody závazkový vztah o tom, že žalobce žalované poskytne bagr na dobu, na kterou to „bude třeba“, následně odveze vykopanou zeminu a dodá materiál typu písek, štěrk, drť a beton. Cenu jednotlivých plnění si účastníci nesjednali, ale jejich vůle směřovala k tomu, že půjde o plnění úplatné. Bagr byl u žalované v provozu pět pracovních dnů v týdnu od 10. 9. 2018 a poté tři dny při práci na domě jednatele žalované, tj. osm dnů celkem. Beton, písek i písek B-16 žalobce žalované dodal, podle žalované ovšem třikrát méně, než kolik jí vyúčtoval. To je tedy rozsah, na němž se účastníci shodli; dodání většího množství se provedenými důkazy prokázat nepodařilo. Obvyklé ceny jednotlivých plnění zjistil z ceníků a zpráv podnikatele M. V., společností Plošiny Rybáček s.r.o. a HYSTER CZ a.s. a z faktury žalobce č. 107/2018. Zadání znaleckého posudku za účelem určení obvyklých cen, jak navrhovala žalovaná, považoval za nadbytečné, jsou-li k dispozici uvedené zprávy podnikatelských subjektů, které poskytovaly srovnatelné plnění v roce 2018 v tomtéž regionu. Dále měl za prokázané, že v letech 2018 a 2019 existoval mezi účastníky nájemní vztah týkající se haly v Trubíně v areálu žalobce a od ledna do června roku 2020 nájemní vztah ohledně venkovních prostor v tomto areálu. Vysokozdvižný vozík, který žalovaná vlastní, se nacházel v hale v Trubíně, kde jej žalovaná používala. Žalobce jej zadržel nejpozději v prosinci roku 2019, do současnosti je v jeho dispozici. V lednu 2020 vykazoval stav motohodin 1584, k datu konání místního šetření soudem prvního stupně pak 1630. Konečně z obsahu spisu zjistil, že podáním došlým soudu prvního stupně dne 6. 6. 2022 žalovaná uplatnila obranu formou zápočtu jí tvrzené pohledávky na vydání bezdůvodného obohacení z důvodu neoprávněného zadržení vysokozdvižného vozíku, jež k uvedenému datu činila 1.076.048 Kč (tj. 1.180 Kč za každý den, od data oznámení zadržení žalobcem dne 10. 12. 2020), do výše žalované částky; zároveň žalobce vyzvala k zaplacení této částky. Žalobci bylo toto podání doručeno dne 14. 6. 2022. Podáním došlým soudu prvního stupně dne 12. 12. 2022 žalovaná učinila další námitku započtení, avšak s tím, že žalobce vysokozdvižný vozík neoprávněně zadržel již dne 11. 12. 2019, a opět jej vyzvala k zaplacení této částky. I její pohledávka se tedy stala splatnou a pohledávky účastníků se setkaly dne 7. 6. 2022.

5. Po právní stránce dovodil, že ve vztahu k bagru účastníci uzavřeli smlouvu o podnikatelském nájmu věcí movitých (§ 2316 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. z.“), přičemž při absenci ujednání o nájemném je třeba hradit nájemné v obvyklé výši. Odvoz zeminy, dovoz stavebního materiálu a jeho dodání naplňuje parametry smlouvy o provozu dopravního prostředku (§ 2582 o. z.) a cenu za jednotlivé cesty je třeba stanovit jako obvyklou. Konečně ujednání o dodání stavebního materiálu představuje smlouvu kupní (§ 2079 o. z.) s tím, že i tady je na místě kupní cenu určit jako cenu obvyklou. Z titulu nájemní smlouvy týkající se bagru má žalobce nárok na nájemné ve výši 12.000 Kč, tj. 1.500 Kč krát osm dnů, kdy byl v provozu, bez DPH. Pokud žalobce požadoval za dodání betonu celkem 10.000 Kč, je jeho nárok důvodný co do ⅓, tj. 3.333 Kč bez DPH. Žalobce má dále nárok na zaplacení kupní ceny za dodání písku B-16, ovšem nikoli v požadované výši 5.250 Kč, ale opět co do ⅓, tj. 1.750 Kč bez DPH. Totéž platí pro dodání písku, žalobci tedy náleží ⅓ z jím požadované částky 7.560 Kč, tj. 2.520 Kč bez DPH. V tomto kontextu odvolací soud posuzoval též realizovaný počet cest. Na dopravu betonu byla podle jeho názoru potřeba toliko jedna cesta v ceně 600 Kč, na dopravu písku jedna cesta v ceně 500 Kč a na dopravu písku B-16 rovněž jedna cesta v ceně 500 Kč. Nárok na zaplacení ceny za odvoz zeminy shledal důvodným v celkové výši 44.000 Kč bez DPH, neboť odvoz všech 20 kontejnerů považoval provedenými důkazy za prokázaný. Nedůvodným naopak shledal požadavek na zaplacení 5.000 Kč za odvoz zeminy uskutečněný dne 6. 9. 2018, neboť bagr byl zapůjčen až dne 10. 9. 2018 a podle ujednání účastníků měl být nejprve zapůjčen bagr a až poté měla být odvážena vykopaná zemina. Celkový nárok žalobce na zaplacení ceny tudíž činí 65.203 Kč bez DPH, čili po připočtení 21% sazby této daně 78.895,63 Kč. Poté se odvolací soud zabýval námitkou započtení ze strany žalované. V této souvislosti uzavřel, že žalobce zadržel vysokozdvižný vozík v souladu s § 2234 o. z., neboť v době zadržení mezi účastníky existoval nájemní vztah, žalobce má vůči žalované pohledávku, která se stala splatnou dne 30. 7. 2019, žalovaná ji do této doby ani zčásti neuhradila a vozík se nacházel v pronajatých prostorech. Nemohl však pominout, že v průběhu doby zadržení se zvýšil počet motohodin vozíku. Užívání zadržené věci přitom není součástí zadržovacího práva. Žalobce tedy vozík užíval bez právního důvodu a žalovaná má nárok na vydání bezdůvodného obohacení za toto užívání. Pohledávka žalobce i pohledávka žalované jsou pohledávkami způsobilými k započtení, neboť jsou existentní, splatné a námitka započtení žalované představuje dostatečně určitý kompenzační projev. Jde-li o rozsah obohacení žalobce, vyšel odvolací soud ze skutečnosti, že rozsah motohodin na vozíku se navýšil o 46. To představuje šest pracovních směn po osmi hodinách, tedy šest dnů, přičemž obvyklé nájemné za srovnatelnou techniku činí 1.180 Kč za den. Celkem tedy žalované náleží částka 7.080 Kč. S ohledem na výše uvedené odvolací soud uzavřel, že po provedení zápočtu činí důvodný nárok žalobce vůči žalované částku 71.815,63 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení jdoucím ode dne 31. 7. 2019.

6. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, které podle svého obsahu směřuje proti té části výroku I rozsudku, jíž byl rozsudek soudu prvního stupně ohledně zaplacení částky 71.815,63 Kč s úrokem z prodlení potvrzen (potvrzující výrok). Přípustnost dovolání opřela žalovaná o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), s tím, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která doposud nebyla v rozhodování dovolacího soudu řešena, a dále též otázky, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Nejprve uvedla, že podle § 2234 o. z. může pronajímatel zadržovací právo uplatnit pouze k zajištění pohledávek z nájmu, jehož předmětem je věc, na níž se zadržované věci nacházejí. Za účelem zajištění pohledávky vzniklé z jiného vztahu mezi ním a nájemcem tak učinit nemůže. Pohledávka, na jejímž základě žalobce zadržovací právo k vysokozdvižnému vozíku uplatnil, však pohledávkou z nájmu není. Žalobce se navíc vozíku zmocnil násilně a lstí, neboť jí zabránil v přístupu do pronajatého prostoru již v létě roku 2019, což odvolací soud pominul. Žalobce tedy nebyl oprávněn vysokozdvižný vozík zadržet, jelikož jej měl u sebe neprávem. Její pohledávka z titulu bezdůvodného obohacení proto měla být proti pohledávce žalobce započtena v plné výši. Dále namítla, že odvolací soud při výkladu ústní dohody mezi účastníky pochybil, neboť nepřihlédl k zavedené praxi stran a k tomu, co právnímu jednání předcházelo, a tudíž nesprávně aplikoval § 556 odst. 2 o. z. Jestliže si účastníci navzájem poskytovali bezúplatná plnění, není důvod se od toho při posuzování jejich vůle ve vztahu k plnění poskytnutému žalobcem odchýlit. O tom, že žalobce měl plnění poskytnout bezúplatně, svědčí též okolnost, že účastníci si cenu plnění nesjednali a že žalobce fakturu za tato plnění vystavil až 9 měsíců poté. Konečně brojila proti postupu odvolacího soudu, jenž při zjišťování obvyklé ceny vycházel z ceníků a zpráv podnikatelských subjektů propojených se žalobcem, namísto toho, aby zadal ke zjištění obvyklé ceny žalobcem poskytnutých plnění znalecký posudek. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu změnil tak, že žalobu v plném rozsahu zamítne, a aby jí přiznal náhradu nákladů řízení před soudy všech stupňů.

7. Žalobce se ve vyjádření k dovolání ztotožnil se závěry odvolacího soudu a navrhl, aby dovolání bylo jako nedůvodné odmítnuto.

8. Nejvyšší soud dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále opět jen „o. s. ř.“. Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Poté se zabýval jeho přípustností.

9. Dovolání není přípustné pro řešení otázky výkladu ústní dohody uzavřené mezi účastníky ohledně zajištění prací, dodávky materiálů a nájmu bagru, resp. konkrétně posouzení, zda jejich vůle směřovala k úplatnosti či bezúplatnosti tohoto závazku. Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 5281/2016, uveřejněném pod č. 3/2019 časopisu Soudní judikatura, přijal a odůvodnil závěr, že podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 základním hlediskem pro výklad právního jednání je úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně (adresátovi projevu vůle) znám, anebo musela-li (musel-li) o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v § 556 odst. 2 o. z. a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Teprve v případě, že ani za použití uvedených výkladových pravidel nelze zjistit úmysl jednajícího, se uplatní objektivní metoda interpretace a projevu vůle se přisuzuje význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen [srov. též rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněný pod č. 4/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a ze dne 15. 7. 2020, sp. zn. 33 Cdo 1767/2019, či jeho usnesení ze dne 9. 9. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1578/2021, a ze dne 3. 5. 2022, sp. zn. 26 Cdo 3504/2021 (ústavní stížnosti podané proti naposledy citovaným rozhodnutím odmítl Ústavní soud usneseními ze dne 9. 11. 2021, sp. zn. IV. ÚS 2674/21, a ze dne 25. 8. 2022, sp. zn. III. ÚS 1902/22)]. Nynější právní úprava tedy opouští – jak vyplývá i z důvodové zprávy – důraz na formální hledisko projevu, typický pro předchozí občanský zákoník (srov. zejména § 35 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013), a klade větší důraz na hledisko skutečné vůle jednajících osob (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 11. 2022, sp. zn. 26 Cdo 2745/2022). Těmito hledisky se přitom odvolací soud při výkladu ústní dohody uzavřené mezi účastníky důsledně řídil a dovolací soud neshledal jeho závěr o tom, že skutečná vůle účastníků směřovala k uzavření úplatné smlouvy, zjevně nepřiměřeným, neboť i tato interpretace je zde – s přihlédnutím k obsahu spisu a okolnostem souzené věci – možná. Při řešení takto nastolené otázky se tudíž odvolací soud od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu neodchýlil.

10. Dále dovolatelka odvolacímu soudu vytýká, že obvyklou cenu za plnění jí poskytnutá žalobcem zjistil ze zpráv a vyjádření tam uvedených podnikatelských subjektů; podle jejího názoru měly být tyto obvyklé ceny zjištěny za pomoci znaleckého zkoumání. K tomu lze uvést následující. Judikatura dovolacího soudu vychází konstantně ze závěru, že stanovení obvyklé ceny je otázkou skutkovou a nikoliv právní (k tomu srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 6. 6. 2007, sp. zn. 22 Cdo 3035/2006). Od 1. 1. 2013 nelze v režimu dovolacího řízení úspěšně zpochybnit skutková zjištění učiněná v nalézacím řízení. Těmito skutkovými zjištěními je dovolací soud vázán a nemůže je přezkoumávat (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2014, sp. zn. 28 Cdo 4295/2013). Dovolání, které je přípustné, lze podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.). Přípustnost dovolání se tudíž od uvedeného data pojí jen s řešením právních otázek. Ze shodného důvodu nemůže být od shora uvedeného data v dovolacím řízení úspěšně zpochybněno ani samotné hodnocení důkazů odvolacím soudem opírající se o zásadu volného hodnocení důkazů zakotvenou v § 132 o. s. ř. (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 10. 2013, sp. zn. 28 Cdo 1539/2013). Jestliže tedy dovolatelka požaduje posoudit, zda určité právně významné skutečnosti mohou být zjištěny i prostřednictvím jiného důkazního prostředku, než který je k tomu podle své povahy zpravidla určen, a má-li za to, že ke zjištění obvyklých cen za jednotlivá plnění je způsobilý pouze znalecký posudek, pak nesouhlasí právě s hodnocením důkazů provedeným odvolacím soudem. Hodnocení důkazů jako myšlenková činnost soudu totiž zahrnuje i jejich posouzení z hlediska závažnosti (důležitosti), tj. soud určuje, jaký význam mají jednotlivé důkazy pro jeho rozhodnutí a zda o ně může opřít svá skutková zjištění (zda jsou použitelné pro zjištění skutkového stavu a v jakém rozsahu, popřípadě v jakém směru) – k tomu srov. blíže rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 1. 2006, sp. zn. 33 Odo 1191/2003, či jeho usnesení ze dne 14. 3. 2018, sp. zn. 28 Cdo 1658/2017. Nad rámec řečeného lze již jen dodat, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v daném místě, čase a za obdobných podmínek ke dni ocenění. Stanovení takové obvyklé ceny je zpravidla úkolem k tomu povolaného soudního znalce (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2002, sp. zn. 29 Odo 805/2001, uveřejněný pod č. 235/2002 časopisu Soudní judikatura, ze dne 19. 11. 2015, sp. zn. 28 Cdo 1069/2015, a ze dne 11. 7. 2017, sp. zn. 28 Cdo 3526/2016, či jeho usnesení ze dne 11. 2. 2014, sp. zn. 28 Cdo 3369/2013, ze dne 24. 1. 2017, sp. zn. 23 Cdo 5012/2016, a ze dne 30. 10. 2018, sp. zn. 20 Cdo 1373/2018). Výraz zpravidla značí, že v kontextu konkrétní posuzované věci mohou být postačující jiné podklady dostatečně vypovídající o ceně obvyklé v daném místě a čase (srov. kupř. ve vztahu ke zjišťování obvyklé výše nájemného rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 5. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4494/2015, na nějž poukázala sama dovolatelka, ze dne 6. 3. 2018, sp. zn. 28 Cdo 987/2017, a ze dne 14. 6. 2018, sp. zn. 28 Cdo 1614/2018). Postup odvolacího soudu při zjišťování rozhodných skutečností tudíž uvedeným judikatorním závěrům odpovídá.

11. Dovolací soud však shledal dovolání přípustným podle § 237 o. s. ř. v otázce, zda pronajímatel může ve smyslu § 2234 o. z. zadržet movité věci, jež se nachází v nebo na pronajaté věci, za účelem zajištění pohledávek vůči nájemci vyplývajících z jiného vztahu než z tohoto nájmu, neboť uvedenou otázku dovolací soud doposud neřešil.

12. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.

13. Podle § 1395 odst. 1 o. z. kdo má povinnost vydat cizí movitou věc, kterou má u sebe, může ji ze své vůle zadržet k zajištění splatného dluhu osoby, jíž by jinak měl věc vydat.

14. Podle § 2234 o. z. pronajímatel má právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní.

15. Zadržovací právo má v první řadě funkci zajišťovací. Projevuje se zejména v tom, že zabezpečuje splatný dluh dlužníka nebo, v případech výslovně uvedených v zákoně, i dosud nesplatný dluh od okamžiku svého vzniku a že svou podstatou (ponecháním zadržené věci u věřitele) vede (motivuje) dlužníka k tomu, aby svůj dluh dobrovolně splnil alespoň dodatečně, a věřiteli poskytuje jistotu, že se bude moci uspokojit z výtěžku prodeje nebo jiného zpeněžení zadržené věci, jestliže dlužník ani dodatečně svůj dluh dobrovolně nesplní. Vedle toho však zadržovací právo plní i funkci uhrazovací. Nesplní-li dlužník svou povinnost ani dodatečně, může se věřitel uspokojit ze zadržené věci, aniž by musel spoléhat na to, že se domůže úhrady z majetku (z jiného majetku) dlužníka (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2022, sp. zn. 21 Cdo 3926/2020).

16. Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 9. 2006, sp. zn. 21 Cdo 2265/2005, uveřejněný pod č. 96/2007 časopisu Soudní judikatura, či jeho usnesení ze dne 29. 4. 2011, sp. zn. 29 Cdo 3031/2009, uveřejněné pod č. 123/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), jež je použitelná i v poměrech zákona č. 89/2012 Sb., platí, že zadržovací právo je právem akcesorickým, neboť vzniká pouze tehdy, vznikla-li platně také pohledávka, k jejímuž zajištění slouží. S výjimkou případů podle § 1395 odst. 2 o. z. musí být dluh v době, kdy věřitel věc zadrží, splatný (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 9. 2023, sp. zn. 21 Cdo 2155/2023).

17. Ustanovení § 2234 o. z., jakožto ustanovení speciální ve vztahu k obecné úpravě zadržovacího práva obsažené v § 1395 a násl. o. z., konstruuje ve prospěch pronajímatele možnost uplatnit zadržovací právo k movitým věcem, které se nachází na pronajaté věci nebo v ní. Toto právo svědčí pronajímateli na úhradu pohledávky vůči nájemci. Ze systematického zařazení tohoto ustanovení mezi obecná ustanovení o nájmu lze dovodit, že pohledávka pronajímatele vůči nájemci by měla mít původ v nájemním vztahu, jehož předmětem je věc, na či v níž se nachází věc, již pronajímatel zadržel. Opačný závěr by zcela bezdůvodně zvýhodňoval pronajímatele oproti ostatním věřitelům, neboť pronajímatel by na úhradu své pohledávky vůči dlužníku, která nemá původ v nájemním vztahu, mohl zadržet i věci, které u sebe nemá (pronajímatel není detentorem věcí, jež má nájemce na pronajaté věci či v ní) a není povinen je nájemci vydat (viz formulaci § 1395 odst. 1 o. z.). Ve své podstatě by tak mohl obejít obecné podmínky pro výkon zadržovacího práva vymezené § 1395 a násl. o. z., což je důsledek nepřípustný a zákonodárce jistě neměl v úmyslu takového výsledku dosáhnout. Názor, podle něhož pronajímatel může zadržet movitou věc nacházející se na pronajaté věci nebo v ní k zajištění pohledávky vůči nájemci vzniklé toliko z nájemního vztahu k dané věci, ostatně zastává též odborná literatura [viz Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, komentář k § 2234; Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, 2072 s., s. 335–337; Bajura, Jan. § 2234 (Zadržovací právo pronajímatele). In: Švestka, J., Dvořák, J., Fiala, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2024-9-6]. ASPI_ID KO89_e2012CZ. Dostupné v Systému ASPI. ISSN: 2336-517X]. Pronajímateli ovšem nic nebrání, aby za účelem zajištění pohledávky vůči nájemci vyplývající z jiného, než nájemního vztahu uplatnil zadržovací právo za podmínek upravených v § 1395 a násl. o. z.

18. V projednávané věci odvolací soud uzavřel, že žalobce uplatnil zadržovací právo k vysokozdvižnému vozíku oprávněně, neboť v době zadržení mezi účastníky existoval nájemní vztah, žalobce měl vůči dovolatelce pohledávku, která se stala splatnou dne 30. 7. 2019, dovolatelka ji do této doby ani zčásti neuhradila a vozík se nacházel v pronajatých prostorech. Nezohlednil však, že pohledávka, kterou žalobce vůči dovolatelce nárokoval, nevznikla z nájemního vztahu (týkajícího se haly v Trubíně či následně venkovních prostor nacházejících se v areálu žalobce), jež mezi nimi trval. Podmínky pro realizaci zadržovacího práva předpokládané § 2234 o. z. tudíž naplněny nebyly. Za této situace bylo namístě posoudit, zda žalobce nemohl k vysokozdvižnému vozíku uplatnit obecné zadržovací právo ve smyslu § 1395 a násl. o. z.; to však odvolací soud s ohledem na prve uvedený právní názor neučinil. Nezbývá proto než uzavřít, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném a v důsledku toho rovněž neúplném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.).

19. Z výše řečeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu v potvrzujícím výroku není správný. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, napadený rozsudek v této části a souvisejícím výroku o nákladech řízení bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř.) a věc v tomto rozsahu odvolacímu soudu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).

20. V dalším řízení bude na odvolacím soudu, aby se nejprve zabýval tím, zda byly naplněny podmínky pro uplatnění zadržovacího práva žalobcem k vysokozdvižnému vozíku dovolatelky ve smyslu § 1395 a násl. o. z. V této souvislosti nepřehlédne, že § 1396 odst. 1 o. z. sice za slovem „zejména“ obsahuje výčet dvou (extrémních) případů, v nichž je uplatnění zadržovacího práva vyloučeno proto, že má věřitel u sebe věc „neprávem“, a to zmocnil-li se věřitel cizí movité věci násilně nebo zmocnil-li se jí lstí. Jedná se však (jak vyplývá ze zákonodárcem zvoleného výrazu „zejména“) pouze o demonstrativní výčet, v němž jsou explicitně zmíněny (zdůrazněny) dva extrémní případy vylučující uplatnění zadržovacího práva věřitelem a z něhož nelze dovozovat, že by násilí, lest, nebo jiná obdobná (extrémní) situace byla nutnou podmínkou pro to, aby mohl být učiněn závěr, že věřitel má u sebe věc „neprávem“ ve smyslu ustanovení § 1396 odst. 1 o. z., a že ji proto nesmí zadržet. Z toho plyne, že věřitel nesmí zadržet cizí movitou věc nejen tehdy, zmocnil-li se jí násilně nebo lstí (anebo jiným obdobně extrémním způsobem), ale ani tehdy, má-li ji u sebe jinak „neprávem“ [tj. protiprávně nebo bez právního důvodu (shodně v odborné literatuře Fiala, J., § 1396. In: Švestka, J., Dvořák, J., Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. 1. vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2014)] – viz opět již citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2022, sp. zn. 21 Cdo 3926/2020. Poté posoudí, zda a případně v jakém rozsahu je oprávněný nárok dovolatelky na vydání bezdůvodného obohacení, jak jej uplatnila námitkou započtení doručenou soudu prvního stupně dne 6. 6. 2022, resp. 12. 12. 2022, a tento závěr přiléhavě promítne do konečného rozhodnutí o nároku uplatněném žalobou.

21. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne i o náhradě nákladů řízení včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).