Od 1.1. 2026 dochází k nenápadné, ale prakticky velmi důležité změně v občanském zákoníku. Novela zavádí nové znění § 2239, které říká, že:
„Má se za to, že ujednání o doručování písemností prostřednictvím datových schránek není zjevně nepřiměřené.“
Co to znamená v praxi? Pokud se v nájemní smlouvě s nájemcem dohodnete, že si budete doručovat písemnosti přes datovou schránku, tato dohoda je automaticky považována za přiměřenou a tedy platnou.
Proč to dříve nebylo samozřejmé?
Podle původního znění § 2239 občanského zákoníku se nepřihlíželo k ujednáním, která by byla vůči nájemci zjevně nepřiměřená. V praxi tak někteří právníci nebo soudci zpochybňovali, zda je férové chtít po nájemci – třeba seniorovi – aby si zařídil přístup k datové schránce a kontroloval ji.
Kvůli tomu nebylo jasné, zda se dá takové ujednání vymáhat, pokud by se nájemce bránil (např. při doručení výpovědi).
Co se nově mění?
Novela občanského zákoníku od 1.1.2026 v § 2239 výslovně říká, že doručování přes datovou schránku není zjevně nepřiměřené. To znamená:
- Pokud si strany výslovně sjednají doručování datovou schránkou, je toto ujednání platné a vymahatelné.
- Není potřeba dokazovat, že nájemce umí se schránkou zacházet – postačí, že s tím souhlasil.
- Ujednání lze zahrnout i do předpřipravené smlouvy bez rizika, že by bylo později označeno za neplatné.
Proč je to pro pronajímatele důležité?
Písemnosti, které musí být doručeny prokazatelně, jako jsou:
- výpověď z nájmu,
- výzva k vyklizení,
- předžalobní výzva,
často narážely na problém: nájemce nebyl k zastižení, přebíral poštu jen výjimečně nebo ji úmyslně ignoroval.
Datová schránka přitom nabízí jasná pravidla:
- považuje se za doručenou 10. den po dodání, i když si ji adresát neotevře,
- funguje online, bez potřeby osobního kontaktu nebo přebírání zásilky.
Díky tomu máte konečně jistotu, že vaše výpověď nebo jiná důležitá listina bude doručena včas a prokazatelně.
Jak to využít v praxi?
Zahrňte do nájemní smlouvy ustanovení, ve kterém si sjednáváte možnost doručování do datových schránek. (Naše vzorové smlouvy příslušný text obsahují již do 1.6.2025.)
- Zjistěte, zda nájemce má zřízenou datovou schránku (např. jako OSVČ nebo z moci úřední).
- Pokud ji nemá, můžete se i tak dohodnout – schránku si může zřídit dobrovolně.
- Pokud si ji nájemce zřídí během trvání nájmu, ujednání stále platí – důležité je, že s tím ve smlouvě souhlasil.
Co když to nájemce odmítne?
- Doručování přes datovou schránku není povinností – stále je třeba, aby s tím nájemce ve smlouvě výslovně souhlasil.
- Pokud takové ujednání ve smlouvě není, musíme doručovat běžnou poštou (doporučeně, do vlastních rukou apod.).
- Doručovat do datové schránky v nájemních vztazích nelze jen proto, že nájemce datovou schránku má; je potřeba k tomu mít i smluvní dohodu.
Shrnutí pro pronajímatele
Mohu doručovat přes datovou schránku?
Ano – pokud je to sjednáno ve smlouvě.
Musí nájemce se schránkou umět zacházet?
Ne – postačí, že s tím souhlasil.
Je to platné i pro starší nebo zranitelné osoby?
Ano, zákon to nyní výslovně připouští.
Co když schránku neotevře?
Písemnost je i tak doručena 10. den od dodání.
Jak s tím pracovat v praxi
Možnost doručování do datových schránek je pro pronajímatele dobrou zprávou – usnadní právně bezvadné doručení důležitých písemností. I přesto ale musíme při každém kroku uvažovat nad tím, co je naším skutečným cílem: Pouze zprávu doručit… nebo dosáhnout toho, aby nájemce udělal to, co mu ve zprávě píšeme?
Pokud nám totiž jde o výsledek, mělo by nám záležet nejen na tom, zda bylo “právně” doručeno, ale také na tom, aby se o obsahu fakticky dozvěděl. V řadě případů totiž nastane situace, že naše zpráva do datové schránky dotyčného sice dorazí, ale on se o ní nedozví. Protože je lajdák a dívá se do schránky jen občas. Naše podání bude sice právně účinné 10. dnem po takovém doručení, nájemce se ale fakticky o naší zprávě nedozví… a neudělá to, co po něm chceme.
Při odesílání datové zprávy proto doporučujeme vytvořit kopii, napsat na ni “kopie zprávy odeslané do vaší datové schránky dne X.X.XXX) a poslat ji nájemci také poštou, emailem, osobně vhodit do schránky bytu, poslat jako sms… zkrátka jakýmkoliv způsobem, při kterém se o obsahu našeho sdělení skutečně dozví.
Bude to sice víc práce, ale zařídíme tím jak právní, tak faktické doručení… a zvýšíme pravděpodobnost toho, že nájemce udělá, co se po něm požaduje.
Jako vždy totiž platí, že nejvíc práce mají při pronajímání ti, kdo nemyslí dopředu a nechávají vše až na poslední chvíli. “Proč stahovat kalhoty, když je brod ještě daleko” je sice vtipné rčení, ale při pronajímání spíš platí “štěstí přeje připraveným”. A to proto, že právě úvahou nad tím, co se může stát – a přípravou na to – dopředu mnoha potenciálním nepříjemnostem zabráníme.
Návody, zásady, postupy, vzory a videa, která vás provedou bezpečným pronajímáním najdete v rámci ochrany pronajímatele v Klientském centru. A pokud přístup nemáte aktivní, právě teď je vhodná chvíle s ochranou vašeho pronájmu začít.
Pavel Řehulka
JakPronajimatByty.cz